Как изменить разрешенное использование земельного участка в настоящее время?

У собственников нередко возникает необходимость смены разрешенного использования земельного участка. Расскажу о действующем правовом регулировании этого вопроса.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до утверждения правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации.

С утверждением в муниципальных образованиях правил землепользования и застройки указанный выше порядок утрачивает актуальность, и сейчас нет смысла рассматривать его подробно.

Частью 2 ст. 30 ГрК РФ установлено, что правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя, в частности, положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (п. 2 ч. 3 ст. 30 ГрК РФ).

Согласно п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для каждой территориальной зоны в градостроительном регламенте устанавливаются свои виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Проще говоря, нужно открывать правила землепользования и застройки, искать на карте градостроительного зонирования Ваш земельный участок и смотреть, какие в градостроительном регламенте указаны виды разрешенного использования для территориальной зоны, в которой расположен Ваш участок.

Положения о том, как изменить разрешенное использование земельных участков могут быть предусмотрены в порядке применения правил землепользования и застройки. Поэтому нужно изучить этот порядок на предмет того, как в нем урегулирована смена разрешенного использования земельных участков.

Таким несложным путем можно определить, какое разрешенное использование Вы вправе выбрать для своего участка.

В ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. Согласно п. 4 ч. 5 данной статьи в кадастр недвижимости вносятся такие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества как вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

В п. 3 ст. 13 вышеназванного Федерального закона предусмотрено, что внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в уведомительном порядке при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.

Таким образом, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки смена разрешенного использования земельного участка возможна в уведомительном порядке путем подачи в Росреестр соответствующего заявления о внесении изменений в сведения ЕГРН о земельном участке в части изменения его вида разрешенного использования.

Правомерность этого вывода подтверждается и материалами судебной практики. Так, в п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.), разъяснено следующее: «Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
С учетом изложенного и положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.
Согласно пунктам 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятия соответствующего решения об изменении вида разрешенного использования главой местной администрации не требовалось.
Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
Установлено, что выбранный заявителем вид разрешенного использования соответствует одному из видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий обществу земельный участок.
При таких обстоятельствах требования органа регистрации прав о предоставлении дополнительных документов – акта органа власти (органа местного самоуправления) об изменении вида разрешенного использования – обоснованно признаны судом неправомерными».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Какие нужны документы, чтобы начать строительство индивидуального жилого или садового дома?

Расскажу, какие по действующему закону необходимы документы для начала строительства индивидуального жилого или садового дома вместо разрешения на строительство.

В соответствии с п.п. 1, 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек; в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также – уведомление о планируемом строительстве).

Форма уведомления о планируемом строительстве утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19 сентября 2018 г. № 591/пр.

К уведомлению о планируемом строительстве должны прилагаться:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;
2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи.

Затем в соответствии с ч. 7 ст. 51.1 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве:
1) проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации;
2) направляет застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

В силу ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо ненаправление в срок уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет.

В этом случае согласно ч. 15 ст. 51.1 ГрК РФ убытки, причиненные застройщику сносом или приведением в соответствие с установленными требованиями объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, построенных или реконструированных в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в связи с признанием таких объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома самовольной постройкой вследствие несоответствия их параметров предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо вследствие недопустимости размещения таких объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, в полном объеме подлежат возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации, казны муниципального образования при условии, что судом будет установлена вина должностного лица органа государственной власти или органа местного самоуправления, направившего застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо не исполнившего обязанности по направлению в срок уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Анализ вышеприведенных довольно сложных для восприятия норм наводит меня на такие мысли: во-первых, процедура легализации начала строительства не является настолько простой, чтобы мотивировать абсолютное большинство застройщиков к соблюдению этой процедуры, во-вторых, есть опасения, что должностные лица из-за страха возмещения убытков могут на всякий случай, для перестраховки направлять застройщикам уведомления о несоответствии.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О выдаче разрешения на строительство после начала этого строительства

Зачастую граждане обращаются в администрацию за выдачей разрешения на строительство после начала работ, когда на земельном участке уже возведен объект незавершенного строительства.

Как правило в таких случаях администрация отказывает в выдаче разрешения на строительство. Однако такой отказ не основан на законе.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Из этих норм администрация обычно делает вывод, что выдача разрешения на строительство возможна только до начала возведения объектов капитального строительства. Между тем действующий ГрК РФ не дает оснований для такого вывода и не содержит запрета на выдачу разрешения на строительство на возведенные объекты капитального строительства.

Этот вопрос рассматривался Верховным Судом РФ. По одному из судебных споров в кассационном определении Верховного Суда РФ от 28 февраля 2018 г. № 18-КГ17-286 по делу об отмене приказа органа местного самоуправления, обязании выдать разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства указано следующее: «Отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суды исходили из того, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения такого разрешения (в случаях, когда получение разрешения предусмотрено законом). Поскольку такое условие не соблюдено, возведенный К. объект капитального строительства имеет признаки самовольной постройки, а получение разрешения на строительство после начала строительства законом не предусмотрено.
Такая позиция ошибочна по следующим основаниям.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.
Согласно предписаниям частей 1 и 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных поименованным кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
Уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 указанной выше статьи, либо их несоответствии требованиям закона (часть 13 этой же статьи).
По смыслу приведенных законоположений, уполномоченный орган вправе отказать в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) только на основании правовых норм и обстоятельств, указанных в федеральном законе, начало проведения строительных работ к таковым основаниям не отнесено.
Как следует из материалов дела, К. отказано в выдаче разрешения на строительство только ввиду того, что ею до получения разрешения на строительство был возведен фундамент. Однако такой отказ не соответствует статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Из системного анализа положений поименованной статьи следует, что проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта капитального строительства по представленному проекту на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, и возможности возведения на заявленном участке объекта капитального строительства по представленному проекту. В случае положительного заключения — законные основания для отказа в выдаче разрешения на строительство отсутствуют».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Об установлении санитарно-защитных зон в генеральных планах и правилах землепользования и застройки

В редакции по состоянию на 20 июля 2018 г.

Нередко органы местного самоуправления без оснований устанавливают в генеральных планах и правилах землепользования и застройки санитарно-защитные зоны различных объектов. Это влечет негативные последствия для дальнейшего использования и застройки земельных участков в границах таких санитарно-защитных зон. Поэтому предлагаю разобраться в данном вопросе.

В соответствии с п. 4 ст. 1 ГрК РФ санитарно-защитные зоны относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.

Частями 6, 8 ст. 23 ГрК РФ установлено, что к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают, в частности, зоны с особыми условиями использования территорий.

Согласно ч.ч. 2, 5 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя: 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 2) карту градостроительного зонирования; 3) градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются, в том числе границы зон с особыми условиями использования территорий.

Из приведенных норм следует, что санитарно-защитные зоны, как зоны с особыми условиями использования территорий, обязательно отображаются на картах в составе генерального плана и правил землепользования и застройки.

В настоящее время порядок установления, изменения и прекращения существования санитарно-защитных зон определен в Правилах установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (утверждены постановлением Правительства РФ от 3 марта 2018 г. № 222).

Согласно п. 3 указанных Правил решение об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитной зоны принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или ее территориальные органы, в зависимости от класса опасности объектов.

Вышеназванные Правила установления санитарно-защитных не наделяют органы местного самоуправления полномочиями по установлению санитарно-защитных зон.

Таким образом, санитарно-защитные зоны должны отображаться на соответствующих картах в составе генерального плана поселения или городского округа и правил землепользования и застройки, но только в тех случаях, когда эти санитарно-защитные зоны установлены в надлежащем порядке компетентными органами.

Этот вывод подтверждается практикой Верховного Суда РФ по конкретным делам. Например, в определении Верховного Суда РФ от 15 февраля 2018 г. № 10-АПГ17-14 указано: «Вместе с тем, санитарно-защитные зоны для промышленных объектов и производств постановлениями и решениями должностных лиц Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в границе расположения земельного участка административного истца не устанавливались, что подтверждается материалами дела.
Таким образом, Кировская городская Дума вышла за пределы своей компетенции установив в Правилах землепользования и застройки г. Кирова в части отображения на Карте физических источников загрязнения территории города Кирова» санитарно-защитных зон в размере 50 м от территории ОАО «Кировский хладокомбинат», со стороны переулка Проселочный и от территории общественного здания многофункционального назначения, принадлежащего ЗАО «Маяк-Инвест», со стороны ул. Молодой Гвардии».

По другому делу в апелляционном определении Верховного Суда РФ от 19 апреля 2018 г. № 43-АПГ18-3 указано следующее: «Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, постановление об утверждении санитарно-защитной зоны скотомогильника, расположенного на территории бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Завьяловская районная станция по борьбе с болезнями животных», Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации не принималось. Проект санитарно-защитной зоны с обоснованием ее размеров в материалы дела не представлен.
При этом Закон N 131-ФЗ и Закон N 52-ФЗ не относят к полномочиям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта федерации вопросы установления размера и границ санитарно-защитных зон.
С учетом изложенных обстоятельств отображение в Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки санитарно-защитной зоны, не утвержденной в установленном порядке, противоречит актам большей юридической силы».

И еще один пример. В апелляционном определении Верховного Суда РФ от 25 апреля 2018 г. № 4-АПГ18-6 указано следующее: «Б… является собственником земельного участка с кадастровым номером < ...> (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства), расположенного по адресу: < ...>.
На основании заявления от 3 марта 2017 г. Б… был выдан градостроительный план указанного земельного участка без определения места допустимого размещения объекта капитального строительства, поскольку участок находится в санитарно-защитной зоне ООО «СПК «Машкино».
9 июня 2017 г. администрацией Коломенского муниципального района Б… в ответе на ее обращение сообщено, что в санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилой застройки.
Из текстовых материалов по обоснованию Генерального плана следует, что на территории Непецинского сельского поселения расположен один объект первого класса опасности — ООО «СПК «Машкино».
На прилагаемых к Генеральному плану картах в районе нахождения указанного предприятия отображена окружающая его санитарно-защитная зона.
Суд первой инстанции, установив, что земельный участок административного истца расположен в границах отображенной в Генеральном плане санитарно-защитной зоны, не установленной в порядке, соответствующем действующему законодательству, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления и признания оспариваемого нормативного правового акта не действующим в той мере, в какой он устанавливает размеры санитарно-защитной зоны 1000 м для ООО «СПК «Машкино» в отсутствие решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача Российской Федерации.
Судебная коллегия соглашается с этим выводом суда, поскольку он соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на правильном применении норм материального права».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Может ли единоличный собственник недвижимости продать или подарить долю в этой недвижимости?

Не только в теории, но иногда и на практике возникает вопрос о допустимости для единоличного собственника недвижимости продавать, дарить или иным образом отчуждать не весь объект недвижимости, а определенную долю в праве собственности на него.

В соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Основываясь на данных нормах, теоретики и практики нередко делают вывод, что отчуждение доли в имуществе его единоличным собственником не допускается.

Один из самых авторитетных специалистов в области права собственности, К.И. Скловский, в своей книге «Собственность в гражданском праве» по этому вопросу писал следующее: «По буквальному смыслу ст. 244 ГК собственник неделимой вещи не может совершить сделку, в силу которой у другого лица возникает право на долю в общей собственности. Ведь логически невозможно создать общую собственность односторонней сделкой.
Применительно к делимым вещам общая собственность возникает лишь в силу соглашения, т.е. односторонняя сделка также исключается.
В то же время на практике такие сделки, когда собственник создает другому лицу долю в своей вещи и тем самым создает общую собственность, совершаются. Совершаются и сделки по отчуждению части здания в виде помещения с возникновением у приобретателя права собственности на помещение. Такая практика не может быть признана, как уже говорилось, корректной. Но, признавая сложившиеся хозяйственные реальности, запретить ее невозможно. Речь может вестись лишь о ее легализации путем, например, введения в закон фикции принадлежности собственнику 100% долей в принадлежащем ему объекте недвижимости».

Однако такой вывод не был поддержан в судебной практике. В одном из споров этот вопрос рассматривался Верховным Судом РФ, который в кассационном определении от 15 ноября 2017 г. № 36-КГ17-8 указал следующее: «Б… на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение с кадастровым номером < ...> площадью 71,9 кв. м, расположенное по адресу: < ...> (далее — спорное помещение).
24 августа 2016 г. Б… продал Б… 1/2 доли в праве на поименованное помещение, о чем стороны заключили договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, и обратились в уполномоченный орган с заявлением, приложив необходимые документы, о государственной регистрации перехода права.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — Управление Росреестра по Смоленской области) на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений; далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на названное помещение, указав в письменном уведомлении от 25 августа 2016 г., что отчуждение определенной доли собственником целого (неделимого) объекта не основано на действующем законодательстве, а также на необходимость предоставить дополнительные доказательства наличия основания для проведения государственной регистрации.
…Основания для приостановления государственной экспертизы предусмотрены статьей 19 Федерального закона N 122-ФЗ, ни одно из которых по настоящему делу не выявлено.
Таким образом, у государственного регистратора отсутствовали предусмотренные законом основания для приостановления государственной регистрации права собственности на 1/2 долю в праве на спорное помещение и решение суда первой инстанции об удовлетворении требований Б… и признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права на 1/2 долю в праве собственности на спорное помещение является правильным.
Ссылки государственного регистратора и суда апелляционной инстанции в обоснование своей позиции на статью 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащую понятие и основания возникновения общей собственности, которая, по их мнению, не предусматривает возможность продажи единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости, являются несостоятельными, поскольку нормы названной статьи такого предписания не содержат».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Участок расположен в санитарно-защитной зоне: какие последствия для строительства и что можно сделать?

В редакции по состоянию на 28 декабря 2018 г.

Ко мне все чаще обращаются граждане, у которых земельный участок оказался расположен в санитарно-защитной зоне какого-либо объекта (кладбища, очистных сооружений, предприятия и т.п.). Как правило люди узнают об этом когда хотят начать строительство или оформить уже построенный дом.

Актуальность вопроса будет только возрастать, поэтому скажу несколько слов о том, какие возможны последствия, в частности, для строительства в санитарно-защитной зоне и можно ли что-то сделать, если Ваш земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне.

В настоящее время порядок установления, изменения и прекращения существования санитарно-защитных зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, определены в Правилах установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. № 222).

В соответствии с п. 3 вышеназванных Правил решение об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитной зоны принимают в зависимости от класса опасности объектов Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) или ее территориальные органы.

Согласно п. 5 Правил в границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях:
а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения дачного хозяйства и садоводства;
б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

Для тех граждан и организаций, чей земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, предусмотрена возможность изменения или прекращения существования такой зоны. В п. 11 Правил сказано, что в целях изменения санитарно-защитной зоны в части уменьшения ее размеров и (или) прекращения действия отдельных ограничений использования земельных участков, расположенных в границах такой зоны, прекращения существования санитарно-защитной зоны при отсутствии соответствующего заявления правообладателя объекта физические лица, юридические лица, органы государственной власти или органы местного самоуправления, не являющиеся правообладателями объектов, вправе провести исследования и измерения атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта) и при наличии оснований для изменения или прекращения существования санитарно-защитной зоны представить в уполномоченный орган соответствующее заявление.

Однако наличие такой закрепленной возможности большого оптимизма все равно не вселяет. Очевидно, что, если Вы хотите начать строительство в санитарно-защитной зоне кладбища или очистных сооружений, то уменьшения уровней физического воздействия на атмосферный воздух от этих объектов, скорее всего, просто не дождетесь.

Отмечу еще один важный момент по теме вопроса. О том, что земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне какого-либо объекта гражданин обычно узнает от местной администрации, которая предоставляет такую информацию со ссылкой на генеральный план или правила землепользования и застройки. Как правило, исходя из этих документов администрация отказывает в согласовании строительства в санитарно-защитной зоне.

Санитарно-защитные зоны относятся к зонам с особыми условиями использования территорий. Согласно ч. 8 ст. 23 ГрК РФ материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают, в частности, зоны с особыми условиями использования территорий. В соответствии с ч. 5 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий.

Вместе с тем действующее законодательство не относит к полномочиям органов местного самоуправления вопросы установления размера и границ санитарно-защитных зон. Поэтому в генеральных планах и правилах землепользования и застройки должны отображаться только установленные Роспотребнадзором санитарно-защитные зоны. Пока на практике в большинстве случаев это требование не соблюдается.

Следовательно, можно пробовать оформить строительство в санитарно-защитной зоне, отраженной в генеральном плане и правилах землепользования и застройки, но не установленной Роспотребнадзором, путем оспаривания в этой части генерального плана и правил землепользования и застройки.

Кроме того, не стоит исключать и возможность оспаривания правомерности установления санитарно-защитной зоны самим Роспотребнадзором. В практике есть такие случаи.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Если строить дом на месте сгоревшего, сохраняются ли права на сгоревший дом?

В редакции по состоянию на 27 декабря 2018 г.

В моей практике встречаются случаи, когда граждане построили или только начинают строить дом на месте сгоревшего старого дома, находившегося в долевой собственности. Из-за этого возникают споры с другими собственниками, которые не хотят утратить свои права на сгоревший дом.

Выскажу свое мнение о юридических последствиях для собственников в подобных ситуациях.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

При применении данной нормы надо понимать, что фактическая гибель дома от пожара сама по себе еще не влечет прекращения права на сгоревший дом.

Верховный Суд РФ в определении от 15 мая 2018 г. № 87-КГ18-2 по делу о признании права собственности на жилой дом отсутствующим разъяснил, что «…прекращение права собственности на объект недвижимости в силу его гибели или уничтожения возможно исключительно по волеизъявлению собственника такого имущества».

По данному вопросу в п. 5 кассационной практики Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2013 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 23 октября 2013 г.) приведены следующие разъяснения: «5. Само по себе разрушение дома полностью или частично не является юридическим фактом, который согласно закону влечет за собой прекращение права собственности на часть дома и исключение в связи с этим совладельца из числа его собственников.
Г. обратился с иском к К., администрации г/о Коломна о признании за ним права собственности на самовольно возведенный жилой дом с холодными пристройками и надворными постройками. В обоснование требований истец ссылался на то, что числится собственником 2/3 долей дома (лит. А. А1) и земельного участка площадью 502 кв. м при нем, ответчице в порядке наследования по закону принадлежит 1/3 доля указанного дома.
Указанный жилой дом, 1931 года постройки, разрушился и на его месте на принадлежащем ему земельном участке Г. построил новый жилой дом, в связи с чем просил суд прекратить право общей долевой собственности на жилой адрес, исключив ответчицу из его сособственников.
Решением Коломенского городского суда Московской области требования Г. удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.
С выводами суда первой и апелляционной инстанций президиум не согласился и указал на неправильное применение материального закона.
Судом установлено, что Н. является собственником 2/3 долей дома и земельного участка размером 502 кв. м. Собственником 1/3 доли дома являлась Б., после смерти которой наследником по закону является ее дочь К., которая в установленном законом порядке обратилась к нотариусу по вопросу принятия наследства, но не оформила право собственности на указанное наследственное имущество, что в силу закона не является обязательным. В 2010 г. указанный жилой дом полностью разрушен и истцом на его месте возведено новое строение.
Суд, установив, что старый дом разрушен, руководствуясь п. 1 ст. 235 ГК РФ, пришел к выводу о прекращении права долевой собственности К. и Г. на указанный жилой дом, указав при этом на наличие у К. права на обращение с заявлением о восстановлении прежнего либо о возведении нового жилого дома.
Однако указанный вывод не основан на законе.
Само по себе разрушение дома полностью или частично не является юридическим фактом, который согласно закону влечет за собой прекращение права собственности на часть дома и исключение в связи с этим К. из числа собственников.
По смыслу ст. 236 ГК РФ право отказа от собственности принадлежит самому собственнику. Для регистрации прекращения права собственности на строение необходимо заявление собственника строения, документ технического учета и постановление главы местной администрации о ликвидации объекта недвижимости.
При отсутствии доказательств, подтверждающих отказ ответчицы от прав собственности на спорный жилой дом, вывод суда о прекращении права К. на 1/3 долю в праве собственности на дом является неправомерным».

Вместе с тем я считаю, что, если остальные собственники не строили новый дом на месте сгоревшего, то вести речь о сохранении за ними прежних долей, которые у них были в праве на сгоревший дом, возможно только, если новый дом является восстановленной копией сгоревшего. Другими словами, если старый дом был полностью восстановлен.

Так, в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) разъяснено следующее: «4. Восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности».

Но в реальной жизни собственники либо восстанавливают только свою часть сгоревшего дома, либо, что чаще бывает, строят себе новый дом на месте сгоревшего с другими планировкой и площадью. А это уже новый объект недвижимости с иными характеристиками.

К примеру, в ответах на вопросы в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 года (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ от 28 июня 2000 г.) разъяснено: «При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве гражданином перечисленных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. и требование органов, в полномочия которых входит указанная регистрация, произвести ее правомерно».

И тогда возникает, на мой взгляд, закономерный вопрос: на каком основании считать сохранившимся право не на сгоревший дом, а на вновь возведенный иной объект недвижимости?

Далее. При разрушении жилого дома от пожара какие-то его части обычно остаются. Соответственно права на остатки сгоревшего дома и входящих в его состав служебных построек сохраняются за всеми собственниками.

На этот счет в определении Верховного Суда РФ от 11 сентября 2018 г. № 32-КГ18-20 по делу об обязании снести аварийные нежилые здания, прекращении права собственности разъяснено, что «…основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе объективные причины — гибель или уничтожение имущества, наступающие независимо от воли собственника. При этом если в случае гибели (уничтожении) вещи сохраняется какое-либо имущество, право собственности на него принадлежит собственнику вещи».

С учетом сказанного, мне представляется, что за собственниками, которые не строили новый дом на месте сгоревшего, возможно судебное признание права на долю этого дома только в том случае, когда для его строительства использованы оставшиеся части старого дома, например, фундамент, цокольный этаж.

Если же при строительстве нового дома вообще не были использованы никакие части сгоревшего дома или использован только оставшийся от него строительный материал, то, полагаю, остальные собственники могут требовать лишь компенсаций от собственника, построившего новый дом.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Наследники могут приватизировать земельный участок только после оформления наследства на расположенное на этом участке строение

Бывает наследодатели оставляют после себя неприватизированные земельные участки без каких-либо построек или с не оформленными постройками. Давайте разберемся, могут ли наследники получить в собственность такие участки.

1. В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Из приведенных норм мы видим, что гражданин, которому земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе приватизировать этот участок независимо от наличия на нем каких-либо объектов недвижимости.

Однако другие граждане могут приватизировать такие земельные участки только, если к этим гражданам перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на указанных земельных участках.

Например, в п. 4 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за второй квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) указано следующее: «4. Если пользователь земельного участка при жизни не обратился с заявлением о приватизации земельного участка, государственная регистрация права собственности на предоставленный ему приусадебный земельный участок не производилась, и на нем не было возведено и зарегистрировано объектов недвижимости, то право собственности на такой земельный участок в порядке бесплатной приватизации у его наследников не возникает».

Другой пример. Верховный Суд РФ в определении от 21 июня 2016 г. № 59-КГ16-7 по делу о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность бесплатно разъяснил, что «…бесплатно в собственность мог быть передан земельный участок, предоставленный гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования для ведения садоводства до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г. При этом получить в собственность земельный участок могло только лицо, которому этот участок был предоставлен. В случае, если такое лицо при жизни своим правом не воспользовалось, то данное право могло быть реализовано его наследниками, но лишь в том случае, если они стали собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках. По настоящему делу вышеуказанные обстоятельства судом апелляционной инстанции не устанавливались, а потому вывод суда о возможности передачи истцу земельного участка в собственность бесплатно на основании пункта 9.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ничем не обоснован» (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2017, № 9, С. 2-3).

2. Должен сказать, что есть одна возможность для наследников оформить право собственности на неприватизированный земельный участок, независимо от наследования объектов недвижимости. Правда, в этом случае речь идет о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования, а не приватизации участка.

Это возможно, если в документе наследодателя на земельный участок не указано право, на котором предоставлен такой участок, или невозможно определить вид этого права. Тогда считается, что наследодателю земельный участок принадлежал на праве собственности и он должен входить в наследственную массу.

Во втором абзаце п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

По одному из споров в постановлении Президиума Московского областного суда от 16 августа 2017 г. № 426 по делу о включении земельного участка в наследственную массу и признании права собственности на земельный участок в порядке наследования указано следующее: «Поскольку в постановлении Главы администрации г. Электрогорск Павлово-Посадского района Московской области от 25 ноября 1993 г. N 595 не указан вид права, на котором К.Л. был предоставлен спорный земельный участок, то в силу приведенного абз. 2 п. 9.1 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» спорный земельный участок следует считать предоставленным наследодателю на праве собственности, в связи с чем данный участок подлежал включению в наследственную массу».

Вот еще пример. В определении Верховного Суда РФ от 17 января 2017 г. № 20-КГ16-16 по делу о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок приведены такие доводы: «Поскольку в решении исполнительного комитета Махачкалинского городского Совета народных депутатов Дагестанской ССР от 19 марта 1992 г. N 56 г не указан вид права, на котором… был предоставлен спорный земельный участок, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу абзаца второго пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельный участок следует считать предоставленным наследодателю на праве собственности, в связи с чем он подлежит включению в наследственную массу. Сведений о невозможности предоставления спорного земельного участка в собственность граждан материалы дела не содержат.
Ссылки суда апелляционной инстанции на то, что в рассматриваемом споре следует руководствоваться положениями пункта 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», являются ошибочными, поскольку указанные разъяснения неприменимы к возникшим между сторонами правоотношениям.
Указанным выше пунктом 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснен вопрос наследования земельного участка, предоставленного наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, или наследодателю, являвшемуся членом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, тогда как спорный земельный участок с учетом абзаца второго пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был предоставлен… на праве собственности.
В связи с этим у истца, как наследника, возникло право требовать признания за ним права собственности на спорный земельный участок».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О признании незначительными долей жилого дома и земельного участка и выплате компенсации за эти доли

В редакции по состоянию на 11 сентября 2018 г.

В судебной практике нечасто, но встречаются дела о признании долей жилых домов и земельных участков незначительными и принудительном выкупе таких долей. В этой заметке выскажу свои соображения по данной теме.

1. В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Из закона мы видим, какие обстоятельства необходимо доказать для удовлетворения иска о выплате собственнику компенсации за его долю в общем имуществе:
— доля собственника незначительна;
— не может быть реально выделена;
— он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Касательно жилых домов и земельных участков Президиум Московского областного суда в п. 3 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) разъяснил по одному из дел, что юридически значимыми для правильного разрешения спора являются следующие обстоятельства: «…могут ли дом и земельный участок быть использованы обоими сособственниками по их назначению без нарушения прав собственника Ш.О.И., имеющего большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления Ш.Е.И. в пользование изолированного помещения в доме, соразмерного ее доле в праве собственности на дом; есть ли у ответчицы существенный интерес в использовании общего имущества».

2. По вопросу о том, когда доля собственника считается незначительной, надо отметить, что какой-либо конкретный размер незначительной доли не установлен и не может быть установлен в принципе. Это оценочное понятие, применение которого зависит от обстоятельств каждого дела. Можно лишь сказать, что чаще всего на практике заявляются требования о выплате компенсации за долю, размер которой равен или менее 1/6.

3. То обстоятельство, что доля собственника не может быть реально выделена из общего жилого дома и земельного участка должно быть установлено с помощью специальных исследований путем проведения по делу строительно-технической и землеустроительной экспертизы.

Вместе с тем далеко не во всех случаях, когда доля собственника не может быть реально выделена суд может удовлетворить иск о выплате этому собственнику компенсации за долю при отсутствии его согласия.

Часто размеры домов позволяют, если не разделить их в натуре, то определить порядок пользования с выделением в пользование участников долевой собственности отдельных помещений. А это уже является основанием к отказу в иске о признании доли жилого дома незначительной и выплате компенсации за эту долю.

Так, в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 (редакция от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

4. При исследовании того обстоятельства, имеет ли собственник существенный интерес в использовании общего имущества, нужно установить, в частности, является ли жилой дом единственным местом жительства для данного собственника, пользовался ли он домом и участком, принимал ли он участие в расходах по содержанию дома. Также необходимо установить, не чинились ли собственнику препятствия в пользовании домом и земельным участком.

При этом в дело обязательно должны быть представлены доказательства наличия или отсутствия у собственника интереса в использовании общего дома и участка. Например, в упомянутом выше п. 3 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) указано следующее: «Вывод суда о наличии у ответчицы существенного интереса в использовании общей долевой собственности в нарушение требований ст. 195 и 198 ГПК РФ какими-либо доказательствами не подтвержден, а основан исключительно на утверждении представителя ответчика. Не имеется таких доказательств и в материалах дела».

Вместе с тем, как я понял из судебной практики, наличие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества не имеет принципиального значения. Например, в определении Верховного Суда РФ от 3 июля 2018 г. № 59-КГ18-9 по делу о признании долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом незначительными, прекращении права собственности на доли, обязании выплатить компенсацию за доли указано следующее: «Не учли суды и то, что при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) сособственнику.
Не получило какой-либо оценки судов и то, что спор заявлен в отношении доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, предназначенный для проживания граждан.
Незначительность доли в праве общей долевой собственности и невозможность выдела в натуре обособленного для проживания помещения, соответствующего такой доле, обусловливают невозможность использования жилого дома для проживания всеми сособственниками и, как следствие, ведут к существенному нарушению прав сособственника, которому принадлежит большая доля, но лишенному возможности проживать в жилом помещении».

5. Отмечу еще один важный момент. В отдельных делах, по которым я оказывал помощь ответчикам, истцы заявляли требования о признании незначительной и выплате компенсации за долю жилого дома и забывали или не желали заявить требование о выплате компенсации за долю земельного участка.

С точки зрения закона это неправильно. В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Исходя из приведенных норм, нельзя заявлять исковое требование о выплате компенсации за долю жилого дома, не заявляя при этом аналогичного требования в отношении доли земельного участка одного и того же собственника.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О приватизации земельных участков сверх площади, приватизированной в пределах действовавших норм в 1990-е годы

Ко мне иногда обращаются граждане, которые приобрели по наследству или по другим основаниям право собственности на жилой дом и земельный участок, приватизированный в 1990-е годы по нормам (например, 0,12 га, 0,15 га), с вопросом о приватизации оставшейся площади участка при доме. Предлагаю разобраться, возможна ли такая приватизация.

1. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» граждане, имеющие на момент вступления в силу настоящего Закона земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы. При этом предоставить право гражданам приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене у местного Совета народных депутатов.

Пунктом 4 Указа Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» было предусмотрено, что при перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданина, в собственность ему бесплатно передается участок или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, остальная часть по желанию гражданина либо выкупается им в собственность по договорной цене, либо передается ему в пожизненное наследуемое владение.

Позднее в п. 1 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.

Из приведенных норм ранее действовавшего законодательства мы видим, что за гражданами сохранялось право пожизненного наследуемого владения или право пользовании земельными участками сверх площади, приватизированной в пределах действовавших норм предоставления земельных участков.

2. Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Таким образом, по действующему законодательству граждане, к которым в порядке наследования или по иным основаниям перешло право собственности на жилой дом и земельный участок, приватизированный прежним собственником дома в 1990-е годы по установленным нормам площади, вправе зарегистрировать право собственности на закрепленный за домом земельный участок в части, превышающей площадь приватизированного земельного участка. Правда, во внесудебном порядке сделать это вряд ли получится.

По данному вопросу Президиум Московского областного суда в п. 10 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 17 июня 2015 г.) разъяснил следующее: «…при приобретении гражданином недвижимости, находящейся на земельном участке, который был предоставлен на законном основании прежнему владельцу в пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование как до 1 января 1991 г., так и в последующем, к новому владельцу должно переходить право переоформления этого земельного участка в собственность бесплатно в том размере, в котором он находился у прежнего владельца, независимо от реализации им ранее права на приватизацию земли.
Поскольку право истца на земельный участок при доме производно от права на этот участок его наследодателя Ш.А.Т., то к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования всем земельным участком, на котором расположено домовладение, и, соответственно, право на приобретение его в собственность, без ограничения предельными размерами».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович