Вопросы для экспертизы по делу об установлении сервитута для проезда и прохода к земельному участку

Рассмотрение спора об установлении сервитута для прохода и проезда через соседний земельный участок требует применения специальных знаний в области землеустройства.

Кроме того, для правильного разрешения такого дела необходимы также специальные знания в сфере оценочной деятельности. Верховный Суд РФ в п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) разъяснил, что, если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, ч. 2 ст. 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование – возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы.

Таким образом, по делам об установлении сервитутов необходимо проведение землеустроительной и оценочной экспертизы.

В соответствии с ч. 2 ст. 79 ГПК РФ каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.

С учетом сказанного, предлагаю примерный перечень вопросов для эксперта по обозначенной категории судебных дел:

— определить и указать на плане площадь и местоположение границ земельных участков истца и ответчика;

— каким образом на момент проведения экспертного исследования осуществляется доступ (проход или проезд) к земельному участку истца с кадастровым номером … по адресу: …?

— возможен ли доступ к земельному участку истца непосредственно с земельных участков (земель) общего пользования без установления сервитута?

— если доступ к земельному участку истца без установления сервитута невозможен, то через какие земельные участки можно обеспечить проход и проезд к земельному участку истца? Подготовить все возможные варианты установления сервитута. Указать, какой вариант является наиболее приемлемым и наименее обременительным по мнению эксперта;

— рассчитать размер платы за сервитут по каждому из подготовленных вариантов установления сервитута.

Данные вопросы являются примерными. Конкретные формулировки вопросов будут зависеть от обстоятельств Вашего дела.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О праве собственников зданий на раздел земельных участков из территорий бывших заводов и других государственных предприятий

Обычная ситуация, когда собственники зданий и сооружений из состава бывших заводов и прочих государственных предприятий не могут поделить между собой землю. Но разрешать такие ситуации очень непросто.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. № 15524/04 была выражена такая правовая позиция: «…приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка».

Позднее по другому делу со сходными фактическими обстоятельствами Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 подробно изложил разъяснения о том, как в таких случаях должны разрешаться споры о правах на земельные участки между правообладателями зданий и сооружений.

В этой заметке выделю основные важные для применения на практике моменты и выскажу некоторые свои соображения по одной из самых злободневных проблем, связанных с разделом таких земельных участков.

В постановлении сказано: «По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута… Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта».

Вместе с тем Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что «…сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют».

С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу, но аналогичные законоположения содержатся в ныне действующей ст. 39.20 ЗК РФ, поэтому разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ сохраняют свою актуальность.

Далее в постановлении разъясняется, что «…иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового».

По-моему, открытым остался вопрос: может ли собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, требовать признания сделки приватизации недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой его объектом недвижимости и необходимой для его использования, или еще в отношении части земельного участка, необходимой для обеспечения доступа к объекту недвижимости от земельных участков общего пользования.

Проблема прохода и проезда в подобных ситуациях стоит остро. Именно с этой проблемой ко мне чаще всего обращаются организации и предприниматели.

Предполагается, что часть земельного участка, в отношении которой сделка приватизации может быть признана недействительной, будет впоследствии поставлена на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного земельного участка. Между тем в соответствии с ч. 6 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В силу п. 26 ч. 1 ст. 26 названного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Ясно, что при рассмотрении дела о признании недействительной сделки приватизации земельного участка в отношении части этого участка, находящейся под объектом недвижимости истца, об установлении сервитута не может быть и речи. Тогда вполне обоснованным будет выглядеть требование собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, о признании сделки приватизации недействительной не только в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для его использования, но и необходимой для обеспечения доступа от земельных участков общего пользования.

Хотя должен признать, что с практической точки зрения этот вопрос в каждом конкретном случае должен решаться в зависимости от площади и конфигурации приватизированного земельного участка, местоположения на нем объекта недвижимости собственника, чьи права не были учтены, и других обстоятельств дела.

В названном выше постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 также разъяснено следующее: «В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
…При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости».

При установлении (признании) судом на приватизированный земельный участок права общей долевой собственности и рассмотрении требования о разделе (выделе) земельного участка, как мне представляется, не меньше (если не больше) оснований говорить об обеспечении прямого доступа к выделяемому участку от земельных участков общего пользования.

Как я уже написал, в силу п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Согласно некоторым авторам по римскому праву судья мог в своем решении установить сервитуты на вещи, подлежащие разделу. Так, Ю. Барон писал: «…деля участок по реальным частям, он может одной части участка предоставить вещный сервитут на другую» (Барон Ю. Система римского гражданского права / Пер. проф. Л. Петражицкого. М.: Изд. моск. юрид. магазина А.Ф. Скорова, 1898. Вып. 2. Кн. II и III. С. 109). У нас на практике нередко при разделе земельных участков суды устанавливают сервитуты прохода и эксплуатации.

Вместе с тем по действующему законодательству до проведения государственного кадастрового учета образованного в результате выдела земельного участка этот участок пока еще не существует как объект недвижимости, что вытекает из содержания ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости». Стало быть, нет оснований требовать установления сервитута для доступа на земельный участок, которого еще не существует. Остается только вариант выдела земельного участка в конфигурации, обеспечивающей проход или проезд от земельных участков общего пользования.

Но жизнь богаче на различные ситуации, чем мы можем себе представить. Поэтому я опять должен признать, что далеко не в каждом случае такой выдел возможен. И решение этого вопроса будет зависеть от конкретных обстоятельств дела.

В постановлении говорится об иске собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены. Переход права собственности на указанный объект недвижимости влечет переход исключительного права правопредшественника на приватизацию земельного участка в порядке материального правопреемства. Следовательно, такой иск может заявить и новый собственник объекта недвижимости. Об этом как раз говорилось в более раннем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. № 15524/04. Это важно, поскольку приватизация земельных участков из территорий бывших заводов и других предприятий, как правило, проводилась уже давно, а объекты недвижимости на данных территориях могли неоднократно отчуждаться.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О невозможности признания права собственности на земельный участок по договору купли-продажи, если это право не было зарегистрировано

Рассмотрю вопрос о том, какой иск заявлять, если право собственности на купленный земельный участок не было зарегистрировано, и продавец уклоняется от подачи документов на регистрацию.

На первый взгляд в такой ситуации наиболее подходящим и снимающим в дальнейшем все вопросы будет иск о признании права собственности на участок. Однако это поспешный вывод и тут нужно учесть следующее.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права. В теории и практике утвердилось мнение, что иск о признании права собственности – это внедоговорное требование собственника о констатации перед третьими лицами факта принадлежности ему права собственности на спорное имущество.

В п.п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Из приведенных разъяснений высших судов видно, что иском о признании права собственности защищается уже возникшее ранее право. Такой иск является способом защиты существующего права, а не средством приобретения права собственности на основании судебного решения.

Пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, до государственной регистрации у приобретателя по договору еще не возникает право собственности на земельный участок. Как следствие, не возникшее право (если можно так выразиться) не может быть защищаемо иском о признании права собственности.

Другая сторона вопроса касается конкуренции обязательственных (личных) и вещных исков, при которой действует правило, что личный иск вытесняет вещный. Если мы говорим об обязательственных отношениях сторон, вытекающих из договора купли-продажи земельного участка, то способ защиты прав одной из этих сторон должен соответствовать возникшему правоотношению. Иными словами, иск должен носить обязательственный характер.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Приведенная норма предоставляет покупателю право заявить иск о государственной регистрации перехода права собственности. Такой иск будет соответствовать отношениям сторон по купле-продаже земельного участка.

Затронутые в этой заметке вопросы рассматривались в определении Верховного Суда РФ от 23 мая 2016 г. по делу № 304-ЭС15-18474 по иску о признании права собственности на объекты недвижимости, где было указано следующее: «Общество в обоснование иска о признании права собственности на объекты недвижимости сослалось на возникновение указанного права на основании договора купли-продажи от 02.02.2015. Следовательно, переход к Обществу права собственности на спорное имущество подлежал государственной регистрации.
Вместе с тем право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке за Объединением и никем не оспорено. До предъявления настоящего иска Общество не обращалось к ответчику с иском о государственной регистрацией перехода права собственности на спорные объекты.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.
В пункте 59 Пленума N 10/22 разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).
По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).
Представленные истцом копия договора купли-продажи спорного имущества и квитанция к приходно-кассовому ордеру от 06.02.2015 о внесении в кассу Объединения денежных средств в размере 13 500 000 руб. сами по себе не свидетельствуют о возникновении у истца права собственности на спорное имущество.
Поскольку право собственности на спорные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Объединением, права на них за Обществом не регистрировались и не возникли в силу закона, апелляционный суд, правильно применив указанные нормы права и разъяснения, приведенные в пункте 59 Пленума N 10/22, сделал обоснованные выводы о том, что право собственности на объекты у Общества не возникло, поэтому его нарушенное право не подлежало защите путем предъявления вещного иска, в связи с чем правомерно отказал в иске».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Собственник дома, расположенного на чужом земельном участке, не может быть лишен права пользования этим участком

В практике встречаются случаи, когда земельный участок и расположенный на участке жилой дом или часть дома принадлежат разным собственникам. И между этими собственниками возникают споры о пользовании земельным участком.

Это могут быть споры между наследниками, если завещатель распорядился только принадлежавшим ему домом или только земельным участком под этим домом. Такие споры могут возникать между бывшими супругами, построившими общий дом на земельном участке, который принадлежал одному из них. После расторжения брака происходит раздел дома и получается, что часть дома, выделенная одному из бывших супругов, находится на земельном участке другого.

На этот счет хочу поделиться ссылкой на разъяснения Президиума Московского областного суда и высказать свое скромное мнение по поводу этих разъяснений.

В п. 11 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2013 года приведен следующий пример: «11. Собственник дома (части дома) не может быть лишен права пользования земельным участком, необходимым для обслуживания, подхода к дому, осуществления других правомочий собственника строения, в том числе и в случае, если указанное строение находится на чужом земельном участке.
Б.Ю.Г. обратился с иском к бывшей супруге Б.Н.В. о признании права собственности на 1/2 долю жилого дома и хозяйственных построек, разделе дома, признании права собственности на часть земельного участка и определении порядка пользования земельным участком при доме с выделением ему в пользование необходимой для обслуживания дома части земельного участка.
Ссылался на то, что с 1986 по 2007 г.г. состоял в браке с ответчицей. В 1995 г. к ней в порядке наследования после смерти отца перешло право собственности на дом и земельный участок. В период их брака старый дом был снесен и возведен новый, который является совместно нажитым имуществом супругов.
Ответчица предъявила встречный иск о признании права собственности на часть построек, и взыскании с нее в пользу Б.Ю.Г. денежной компенсации в счет его доли строений.
Решением Одинцовского городского суда Московской области спорное домовладение разделено и определен порядок пользования земельным участком. Во встречном иске отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда отменено, постановлено новое решение о признании за сторонами права равнодолевой собственности на дом и разделе дома. В остальной части требований сторонам отказано.
Президиум не согласился с определением судебной коллегии, указав на неправильное применение норм материального права.
Судом установлено, что с 1995 г. Б.Н.В. в порядке наследования после смерти отца являлась собственником земельного участка и жилого дома, который в период брака сторонами был снесен, возведен новый дом, являющийся общим имуществом супругов.
Отменяя решение суда, судебная коллегия указала, что земельный участок при доме общим совместным имуществом не является, принадлежит одной Б.Н.В., и, со ссылкой на положения ст. 247 ГК РФ, отказала в признании за Б.Ю.Г. права собственности на долю земельного участка и определении порядка пользования ним.
Данный вывод суда апелляционной инстанции противоречит ст. 35 ЗК РФ, установившей, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Из содержания указанных норм права следует, что собственник дома, части дома не может быть лишен права пользования земельным участком, необходимым для обслуживания дома, подхода к дому, осуществления других правомочий собственника строения, в том числе и в том случае, если указанное строение находится на чужом земельном участке».

По смыслу ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, не приобретается из ниоткуда. Это право пользования земельным участком прекращается у прежнего собственника здания или сооружения и возникает у нового собственника данной недвижимости. Ведь в приведенных нормах прямо сказано, что лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Несмотря на некоторую метафоричность выражения «переход права пользования», примененного в ст. 37 ранее действовавшего ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., эта статья более точно отражала суть явления. Согласно данной норме при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Статья 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ предполагают, что у прежнего собственника недвижимости уже имелось право пользования соответствующей частью земельного участка, которое переходит к новому собственнику недвижимости. Этот тезис подтверждается и тем, что в п. 1 ст. 271 ГК РФ сказано, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Если вернуться к нашему примеру, то мы видим, что судом было установлено, что с 1995 г. Б.Н.В. в порядке наследования после смерти отца являлась собственником земельного участка и жилого дома, который в период брака сторонами был снесен, возведен новый дом, являющийся общим имуществом супругов.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Согласно 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Очевидно, что возведенный супругами новый дом, являвшийся общим имуществом супругов, до этого никому не принадлежал. Право собственности на дом возникло в силу ст. 218 ГК РФ как на новую вещь, созданную супругами для себя. Как следствие, к истцу ни от кого не могло перейти право на использование части земельного участка, занятой новым домом, как это предусмотрено ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, на которые сослался Президиум Московского областного суда.

Таким образом, применительно к рассматриваемому и подобным ему случаям из содержания ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, на которые сослался Президиум Московского областного суда, не следует, что у истца из ниоткуда возникает право пользования земельным участком, необходимым для обслуживания дома и подхода к дому. И правильнее было бы говорить, что собственник дома, части дома не может быть лишен права пользования земельным участком, потому что этого права у него и не возникало.

Вместе с тем, очевидно, что, во-первых, собственнику как-то надо попадать в свой дом и, во-вторых, для подобных ситуаций как-то надо юридически обосновать возможность использования чужого земельного участка для эксплуатации дома. Ввиду этой жизненной необходимости и отсутствия иных вариантов разумного юридического обоснования, с позицией Президиума Московского областного суда следует скорее согласиться, чем осуждать ее.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Отсутствие межевания и установленных точных границ не мешает требовать устранения препятствий в пользовании земельным участком

В редакции по состоянию на 11 июля 2017 г.

Если Вы заявляете к соседу иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем восстановления смежной границы, сноса забора или постройки и при этом в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ Вашего участка, то с большой долей вероятности Вы получите отказ в иске.

В таких ситуациях истец не лишается в целом владения своим земельным участком и его требования основываются на ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Логика, которой руководствуется суд, обычно проста – поскольку в Едином государственном реестре недвижимости не имеется сведений о местоположении границ земельного участка истца, значит границы его участка не установлены и не доказано нарушение этих границ. Как следствие, не доказано нарушение права собственности или законного владения истца.

Однако в разные периоды действовали свои правила установления границ земельных участков. И отсутствие описания местоположения границ земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости не всегда означает, что границы этого участка ранее не были установлены.

Кроме того, мне представляется, такой подход судов создает искусственные препятствия для защиты прав собственников земельных участков, границы которых не установлены в соответствии с требованиями современного законодательства.

В этой связи хочу обратить Ваше внимание на определение Верховного Суда РФ от 20 октября 2015 г. № 14-КГ15-7 по делу об устранении препятствий в пользовании земельным участком, обязании перенести заборное ограждение, где указано следующее: «Валуйский Н.А. обратился в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком и возложении обязанности на Воробьева В.Д. перенести заборное ограждение, сославшись на то, что он является собственником земельного участка площадью < ...> кв. м по ул. < ...> < ...> области на основании вступившего в законную силу решения Хохольского районного суда Воронежской области от 21 апреля 2014 г. Собственником смежного земельного участка является Воробьев В.Д., который без законных оснований перенес заборное ограждение по левой межевой границе в сторону земельного участка истца на полтора метра, заняв принадлежащий Валуйскому Н.А. земельный участок площадью около < ...> кв. м.
Решением Хохольского районного суда Воронежской области от 23 октября 2014 г. исковые требования Валуйского Н.А. удовлетворены.
…Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска Валуйского Н.А., судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда исходила из того, что границы земельных участков, принадлежащих как истцу, так и ответчику, не установлены в соответствии с требованиями законодательства, в связи с чем вывод суда первой инстанции о нарушении прав истца действиями ответчика является незаконным и необоснованным.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы суда апелляционной инстанции не соответствующими требованиям закона.
…Исходя приведенных выше законоположений, земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного Федерального закона, и земельные участки, кадастровый учет которых не проводился, но на которые право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы считаются определенными в соответствии с требованиями действовавшего на момент их образования законодательства.
Вместе с тем неустановление границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством не является препятствием для защиты их собственниками своих прав посредством предъявления иска об устранении препятствий в пользовании земельными участками».

В разделе «2.9. Споры об определении границ земельных участков» Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 г.) разъяснено следующее: «В том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ (сведения о его координатах отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН)), в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, судом от истца истребуются доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка, а ответчик своими действиями создает препятствия в его использовании».

Именно в таком порядке должны решаться подобные споры. В то же время, чтобы в суде избежать лишних проблем рекомендую с требованием об устранении препятствий в пользовании Вашим земельным участком одновременно заявлять и требование об установлении границ Вашего участка. Это немного усложнит процесс. Кроме обидчика, придется привлекать к делу других соседей. Но так надежнее.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Раздел земельного участка должен осуществляться в соответствии с размером долей собственников, независимо от сложившегося порядка пользования

В редакции по состоянию на 25 сентября 2017 г.

Разберем вопрос о том, может ли фактически сложившийся порядок пользования общим земельным участком определять размер выделяемых из него участков.

1. Согласно п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 1 июля 1996 г. (редакция от 24 марта 2016 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Для судебного определения порядка пользования общим имуществом разъяснение о необходимости учета фактически сложившегося порядка пользования вполне справедливо. Ведь при определении порядка пользования земельным участком суд не прекращает право общей собственности на этот участок, не изменяет размер долей участников долевой собственности. В идеале по такому делу суд своим решением лишь закрепляет уже существующий длительное время и устраивающий все стороны фактически сложившийся порядок пользования земельным участком.

2. Иное дело, когда решается вопрос о выделе долей из общего земельного участка. В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Из приведенных норм ясно следует, что участник долевой собственности вправе требовать выдела только той доли, которая ему принадлежит, и не более. Подтверждение этому можно найти в материалах судебной практики высшей судебной инстанции.

Так, Верховный Суд РФ в определении от 6 октября 2015 г. № 36-КГ15-15 по делу о разделе земельного участка в натуре, возложении обязанности по сносу забора указал следующее: «Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь в том числе показаниями свидетелей, пришел к выводу о том, что по сложившемуся многолетнему порядку пользования земельный участок, на котором расположена часть домовладения, принадлежащая Троицкой В.С., по своей площади больше, чем земельный участок, относящийся к той части жилого дома, которую занимал Цыбулькин В.А.
Полагая, что передача Цыбулькину В.А. 1/2 доли земельного участка, определенной без учета его фактического использования, является неправомерной, суд признал постановление главы г. Смоленска от < ...> в соответствующей части незаконным и произвел раздел в натуре земельного участка, расположенного по адресу: г. Смоленск, < ...>, выделив в собственность Цыбулькина В.А. и Троицкой В.С. земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании, исключил из ЕГРП запись регистрации N < ...> о праве собственности Цыбулькина В.А. и Троицкой В.С. на 1/2 доли (за каждым) в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда согласилась с выводом суда первой инстанции.
С решениями судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.
Судами установлено, что < ...> Цыбулькину В.А. и Троицкой В.С. выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности (доли в праве 1/2) на земельный участок площадью < ...> кв. м с кадастровым номером < ...>, расположенный по адресу: < ...>.
В соответствии со статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно статье 252 (пункты 1 — 3) Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
По смыслу приведенных положений закона, подлежащих применению при рассмотрении дела, раздел имущества, находящегося в долевой собственности, должен осуществляться с учетом того размера долей, который определен в установленном порядке».

По другому делу о разделе земельного участка Верховный Суд РФ в определении от 1 августа 2017 г. № 83-КГ17-15 указал следующее: «Земельный участок под домовладением N < ...> сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер < ...>, площадь участка после уточнения его границ составила 1 499 кв. м.
В апреле 2014 года данный земельный участок был оформлен сторонами в упрощенном порядке в общую долевую собственность в соответствии с их долями в домовладении, а именно, Зуйковой Н.И. — 1/5 доля в праве (свидетельство о государственной регистрации права < ...> N < ...> от 9 апреля 2014 г.), Лариной Г.И. — 1/5 доля в праве (свидетельство о государственной регистрации права < ...> от 9 апреля 2014 г.), Банной А.С. — 3/5 доли в праве (свидетельство о государственной регистрации права < ...> от 9 апреля 2014 г.).
Из материалов инвентарного дела и планов спорного земельного участка, следует, что участок разделен между прежними совладельцами забором с 1985 года. Стороны в судебном заседании пояснили, что забор, разделяющий спорный земельный участок, был установлен Богатыревым И.А. и Богатыревой А.Г. в 1986 году и с того времени данная граница не менялась.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Банной А.С. в части раздела спорного земельного участка в соответствии с принадлежащими сторонам долями в праве общей долевой собственности и удовлетворяя встречные исковые требования Лариной Г.И. и Зуйковой Н.И. о признании недействительным права общей долевой собственности на земельный участок, исключении из ЕГРП записи о его регистрации и разделе указанного земельного участка в соответствии с фактически сложившимся порядком пользования, исходил из того, что между прежними сособственниками домовладения (Богатыревым И.А. и Богатыревой А.Г.) на протяжении длительного периода времени (около 30 лет) сложился порядок пользования земельным участком, который был закреплен на местности путем установки забора. При приобретении права собственности на долю в домовладении Банная А.С. приобрела право пользования той частью земельного участка, которой пользовался ее правопредшественник (наследодатель Богатырева А.Г.), а ответчицы, соответственно, приобрели право пользования частью земельного участка, которой пользовался их правопредшественник (наследодатель Богатырев И.А.).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что раздел земельного участка между сторонами должен быть произведен в соответствии со сложившимся порядком пользования. Кроме того, суд указал, что оформленное в упрощенном порядке право собственности сторон на земельный участок в соответствии с долями в домовладении не соответствует действующему законодательству, поскольку при наличии сложившегося порядка пользования передача в собственность Банной А.С. земельного участка большего размера, а Лариной Г.И. и Зуйковой Н.И. меньшего, чем тот, который находился в их пользовании, свидетельствует о нарушении положений статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Суд апелляционной инстанции не учел, что собственниками жилого дома, в том числе Лариной Г.И. и Зуйковой Н.И., были поданы заявления в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о регистрации прав на земельный участок в соответствии с долями в праве собственности на домовладение. Данные действия сторон были направлены на установление права долевой собственности на земельный участок, соответствующего долям в праве собственности на домовладение, а потому такие действия следует квалифицировать как сделку.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Соглашаясь с выводом о недействительности и прекращении права общей долевой собственности на спорный земельный участок в соответствии с принадлежащими сторонам долями в домовладении, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что данное право зарегистрировано в установленном порядке на основании сделки участников гражданского оборота, выразивших на это свою волю и согласие относительно количества долей в праве собственности на земельный участок, приходящихся на каждого из них. Вместе с тем требования о признании такой сделки недействительной сторонами не заявлялись и судом при рассмотрении дела не разрешались.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Согласно пункту 2 статьи 11.5 названного кодекса при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Поскольку указанные положения земельного законодательства Российской Федерации не регулируют в полной мере правоотношения, возникающие при выделе земельного участка, являющегося долей одного или нескольких участников общей долевой собственности, то при рассмотрении спора также подлежали применению пункты 1 — 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
По смыслу приведенных положений закона раздел имущества, находящегося в долевой собственности, должен осуществляться с учетом того размера долей, который определен в установленном порядке. Однако в нарушение указанных норм права суд произвел раздел земельного участка не в соответствии с имеющимися у сторон долями в праве собственности на земельный участок, а исходя из фактически сложившегося землепользования».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О признании долевой собственности на общий земельный участок при жилом доме, если весь этот участок приватизировал один из собственников дома

В редакции по состоянию на 4 июня 2018 г.

На практике встречаются случаи, когда жилой дом принадлежит гражданам на праве долевой собственности, а весь земельный участок под этим домом приватизировал кто-то один из собственников дома.

Такая приватизация общего земельного участка противоречит закону и на этот участок может быть установлена долевая собственность в судебном порядке.

В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В п. 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из приведенных выше норм видно, что земельное законодательство не допускает переход права на весь земельный участок под жилым домом к одному из собственников этого дома. А в случае нарушения указанных законоположений остальные собственники дома могут требовать в суде признания права долевой собственности на общий земельный участок.

В судебной практике есть тому примеры. По одному из дел Верховный Суд РФ в определении от 18 августа 2015 г. № 56-КГ15-10 указал следующее: «В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.
Исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 19 ноября 2007 г. Просяник С.Т. и Кравцов А.Л. являлись сособственниками в равных долях жилого дома, расположенного на земельном участке, а следовательно, имели право на приобретение этого земельного участка в общую долевую собственность.
Статья 36 ЗК РФ не допускала возможности предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким сособственникам, в единоличную собственность только одного из сособственников таких объектов недвижимости.
Между тем в нарушение вышеприведенных норм земельного законодательства земельный участок был приобретен одним из сособственников жилого дома Просяником С.Т. в единоличную собственность.
В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка».

Верховный Суд РФ рассматривал ситуацию с выкупом земельного участка, но изложенная им правовая позиция применима и к случаям бесплатной приватизации общего земельного участка в единоличную собственность одним из собственников жилого дома.

Например, в постановлении Президиума Московского областного суда от 23 августа 2017 г. № 438 по делу о признании права общей долевой собственности на земельные участки указано следующее: «Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с этим принципом все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Согласно статье 37 ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 года, действовавшей на момент передачи К.Н. земельного участка, при переходе права собственности на строение, сооружение или передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.
Аналогичные положения содержатся и в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности.
По смыслу приведенных норм право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объекта недвижимости, который расположен на таком земельном участке.
Передача всего земельного участка в собственность одного из собственников объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, нарушает права остальных собственников на приватизацию данного участка, поскольку никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этими зданием, строением, сооружением.
…Отказывая К. в удовлетворении иска, суд не учел, что в случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать свое право, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка. Указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Истцы, обращаясь в суд с иском о признании права на доли земельного участка, имели целью защиту своего права на приватизацию земельного участка, на котором расположена принадлежащая им часть дома, и в реализации этого права им не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 2 статьи 15 ЗК РФ)».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О признании права собственности на земельный участок при жилом доме, который находится в долевой собственности

В редакции по состоянию на 26 сентября 2016 г.

Исходя из собственного опыта и материалов судебной практики, выскажу свое мнение о том, как в суде признать право собственности на земельный участок при доме, который не разделен и находится в долевой собственности.

Сразу оговорюсь, что имею в виду ситуации, когда земельный участок при общем жилом доме находится на законном основании и ранее граждане могли приватизировать этот участок, но по каким-то причинам не сделали этого.

Во времена массовой приватизации земли в 1990-е годы местные администрации выдавали каждому сособственнику жилого дома, находящегося в долевой собственности, отдельное свидетельство на земельный участок с указанием площади этого участка. Далеко не все сособственники жилых домов оформляли тогда свои земельные участки одновременно. Многие из них так и не получили свидетельства о собственности на свои участки и теперь пытаются оформить право собственности через суд.

1. Первое, на что следует обратить внимание. Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из этого принципа, Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 разъяснил, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Следовательно, даже если у кого-то из сособственников дома земельный участок отмежеван и поставлен на кадастровый учет, все равно считается, что общий земельный участок при доме не разделен и находится в долевой собственности. При таких обстоятельствах заявлять в суде иск о признании права собственности на конкретный земельный участок в определенных границах при доме, значит фактически требовать выдела этого земельного участка. Но, как было сказано выше, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности противоречит закону.

В одном из городских судов Московской области я представлял интересы ответчиков по иску о признании права собственности на земельный участок. Истец и ответчики являлись сособственниками части жилого дома. В 1990-е годы ответчики получили свидетельства о праве собственности на свои земельные участки. Неприватизированным остался только участок истца. Истец ссылался на переход к нему права пользования земельным участком в связи с переходом доли в праве собственности на жилой дом. Законность владения земельным участком истец подтверждал выпиской из похозяйственной книги.

В начале судебного заседания поведение судьи говорило о том, что она готова удовлетворить иск. Но дальше случилось так, что сам представитель истца усилил мою позицию и загубил свою. Он заявил об уточнении исковых требований и попросил признать право собственности на земельный участок в определенных границах, описанных кадастровым инженером. Судья, как мне показалось из ее вопросов представителю истца, поняла, что он сам себя топит, но не могла отказать в принятии уточненного искового заявления. В итоге в иске было отказано.

Признание за кем-либо из сособственников дома права собственности на земельный участок в конкретном размере и в определенных границах в составе общего земельного участка при доме противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и нарушает установленный ГК РФ порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Многочисленные подтверждения такому доводу можно найти в судебной практике. Например, по одному из дел в апелляционном определении Московского областного суда от 09 октября 2013 г. по делу № 33-16665/2013 указано следующее: «Дом между сторонами не поделен, в связи с чем, признавать за истцами право собственности на конкретные земельные участки оснований не имеется. При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что заявленные истцами требования следует удовлетворить частично, признать за каждым из истцов право собственности на земельный участок площадью 4000 кв. м при доме пропорционально их долям в праве собственности на домовладение».

По другому спору о признании права собственности на земельный участок в апелляционном определении Московского областного суда от 25 мая 2015 г. по делу № 33-64/2015, 33-24571/2014 указано следующее: «Г.И.И. обратилась в суд с иском к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, П.Н., Г.Л.А., Г.А.И., после уточнений заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд признать за ней право собственности на земельный участок площадью 236 кв. м при доме, расположенном по адресу: < данные изъяты>. …С учетом установленного, а также принимая во внимание, что жилой дом N 6 находится в долевой собственности, что требования истицы фактически сводятся к выделу в натуре ее доли земельного участка при домовладении, а также то, что раздел (выдел) земельного участка допускается после раздела (выдела) доли домовладения, судебная коллегия признает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований правомерным».

2. Следующее важное обстоятельство, о котором хотел сказать. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Этими характеристиками являются прежде всего описание местоположения границ земельного участка и его площадь, хотя последняя полностью производна, так как представляет собой площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

По смыслу приведенной нормы п. 3 ст. 6 ЗК РФ, если у какой-то части земной поверхности не установлено местоположение границ, то эту часть земной поверхности нельзя считать индивидуально определенной вещью – земельным участком. Отсюда отсутствие единства в судебной практике по вопросу о возможности признания права собственности на не сформированный земельный участок.

Вот один показательный пример. В апелляционном определении Московского областного суда от 19 июня 2013 г. по делу № 33-11562 указано следующее: «Истицей не представлено доказательств того, что границы спорного земельного участка, в заявленной площади были определены и согласованы в предусмотренном законом порядке с владельцами смежных земельных участков.
При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска о признании права собственности на земельный участок, не сформированного в соответствии со ст. 11-1 ЗК РФ как объект земельных правоотношений, при том, что требований об установлении границ земельного участка истица не заявляла — отсутствуют.
С учетом изложенного судебная коллегия также отмечает, что истица не лишена права обратиться в суд с требованиями о защите нарушенного права, в том числе о признании права собственности на спорный земельный участок, при условии его формирования как объекта земельных правоотношений».

По этому поводу Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 г.) разъяснил следующее: «Ряд судов при разрешении требований граждан к уполномоченным органам о признании права собственности на земельные участки в порядке приватизации исходят из необоснованности таких требований, поскольку испрашиваемые земельные участки не сформированы как объекты права, не поставлены на кадастровый учет, им не присвоен кадастровый номер. В связи с этим право собственности на данные земельные участки в дальнейшем не может быть зарегистрировано, что в силу статьи 131 ГК РФ является обязательным.
Другие суды обоснованно полагают, что формирование земельного участка в установленном порядке, с описанием и установлением его границ, не является обязательным условием его приватизации».

Жизнь богата самыми разными случаями, когда сособственники жилых домов по не зависящим от них причинам не имеют никакой возможности сформировать и поставить на кадастровый учет земельные участки при домах. Поэтому следует приветствовать правовую позицию, согласно которой формирование земельного участка в установленном порядке, с описанием и установлением его границ, не является обязательным условием приватизации. В самом деле, несправедливо лишать гражданина возможности приватизировать земельный участок по такому формальному основанию.

Вместе с тем считаю, что лучше подстраховаться и одновременно с требованием о признании права собственности на долю общего земельного участка при доме заявить и требование об установлении границ этого общего земельного участка.

Для случаев, когда все остальные сособственники дома уже отмежевали свои земельные участки и поставили их на кадастровый учет такое предложение может показаться нелогичным. Однако, если исходить из той правовой позиции, что выдел в натуре земельного участка (коим является межевание сособственником своего участка при общем жилом доме) с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности противоречит закону, то, несмотря на такое размежевание, общий земельный участок при доме считается неразделенным. Стало быть, границы нужно устанавливать у всего общего участка при доме.

О возможности подачи в суд иска об установлении границ земельного участка разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно п. 2 которого к искам о правах на недвижимое имущество относится, в частности, иск об установлении границ земельного участка.

3. Отдельно следует сказать о признании права собственности на долю общего земельного участка при доме, если другие сособственники дома возражают против этого.

Пункт 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закрепляет безусловное право приватизации земельного участка, предоставленного до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Данная норма не делает никаких оговорок о необходимости получения согласия всех сособственников жилого дома, расположенного на приватизируемом земельном участке, если этот дом находится в долевой собственности.

Такой вывод, мне представляется, соответствует применяемой судами правовой позиции, согласно которой право на получение земельного участка в собственность является императивным и в случае, если другие совладельцы не имеют намерения оформить земельный участок в собственность, то их право трансформируется в обязанность представить заявление об отсутствии возражений на оформление земельного участка в общую долевую собственность совладельца в согласованных границах, а при отсутствии согласия таких совладельцев у лица, изъявившего желание оформить земельный участок в собственность, возникает право в судебном порядке снять указанные возражения.

4. О порядке определения размера доли общего земельного участка при доме Верховный Суд РФ высказался в определении от 10 февраля 2016 г. № 18-КГ15-225, где сказано следующее: «Поскольку двое из сособственников (Нечаев В.К. и Савичев В.Б.) воспользовались своим правом на приватизацию земельного участка при доме и каждый из них в предусмотренном законом порядке зарегистрировал право собственности на земельный участок (в размере < ...> кв. м и < ...> кв. м соответственно), то оставшаяся часть выделенного земельного участка в размере < ...> кв. м < ...> кв. м — < ...> кв. м — < ...> кв. м = < ...> кв. м) подлежит передаче в собственность заявителям и четвертому сособственнику Поддубному И.А.
Исходя из положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации вопросы владения, пользования земельным участком при доме, а также раздела и определения порядка пользования земельным участком решаются по соглашению между сособственниками.
Как установлено судом, спора о границах земельных участков, находящихся в фактическом пользовании собственников дома, не имеется. Третье лицо – Поддубный И.А., как и заявители, не приватизировавший земельный участок, согласен на выдел заявителям земельного участка в размере < ...> кв. м в границах по фактическому пользованию.
При таких обстоятельствах у ответчика не имелось оснований для отказа в выдаче схемы расположения земельного участка в размере < ...> кв. м.
Поскольку земельный участок постановлением главы города-курорта Геленджик в установленном порядке собственникам дома был предоставлен, то собственники вправе приватизировать указанный земельный участок в размере, предоставленном в бессрочное пользование (< ...> кв. м). Размер, в котором каждый из сособственников имеет право на приватизацию земельного участка, определяется ими самостоятельно, а в случае спора – судом, пропорционально долям в праве собственности либо в соответствии со сложившимся порядком пользования».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Об установлении сервитутов при судебном разделе земельных участков

В редакции по состоянию на 25 октября 2017 г.

В судебной практике нередки случаи раздела или выдела земельных участков с одновременным установлением сервитутов для прохода к выделяемым участкам или к постройкам.

Между тем при буквальном толковании действующего законодательства нужно сделать вывод, что в части установления сервитутов такие судебные решения не соответствуют закону по следующим причинам.

1. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Из данной нормы видно, что сервитутом обременяется соседний земельный участок.

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учет).

На момент принятия судом решения о разделе или выделе земельного участка вновь образуемые части исходного земельного участка еще не существуют как самостоятельные объекты недвижимости. Таковыми они станут лишь после государственного кадастрового учета. Другими словами, еще не существует соседнего земельного участка, который можно было бы обременить сервитутом.

2. Следующий аргумент касается процессуальной стороны вопроса. Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Обращаясь в суд с иском о выделе земельного участка, истец не заявляет самостоятельного искового требования об установлении сервитута. На этой стадии, как правило, невозможно определить условия сервитута и сформулировать более-менее конкретное исковое требование о сервитуте. К тому же ни одна из сторон спора обычно не желает выделять себе земельный участок, доступ на который возможен лишь путем установления сервитута.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Таким образом, устанавливая сервитут без соответствующего искового требования, суд выходит за пределы заявленных требований, что является грубым нарушением процессуального закона.

Похожие аргументы были приведены в постановлении Президиума Московского областного суда от 26 августа 2015 г. № 383 по делу о реальном разделе земельного участка и расположенного на нем здания, где указано следующее: «Для подхода А.А.В. к своему земельному участку и к своему строению судом установлен сервитут в отношении земельного участка истцов по площади 32 кв. м. Между тем, устанавливая сервитут, суд не учел, что такого требования ответчиком не заявлено, следовательно, суд в нарушение ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы предмета спора.
Помимо того, в силу части 1 статьи 274 ГК РФ предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) вправе требовать собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка).
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В данном случае на момент установления сервитута спорный участок общей площадью 307 кв. м с кадастровым номером «…» не прекратил своего существования, находился в общей долевой собственности сторон по делу, поэтому правовых оснований для применения сервитута у суда не имелось».

3. Надо сказать, что сама идея установления сервитутов одновременно с разделом исходного земельного участка или выделом его долей не новая и вполне рациональная.

Например, в Древнем Риме в процессах о разделе земельных участков по реальным частям судья мог своим решением одной части участка предоставить вещный сервитут на другую часть (Барон Ю. Система римского гражданского права. Выпуск второй. Книга II. Владение. Книга III. Вещные права. М., 1898. С. 108 – 109).

Также Г. Дернбург писал, что в Древнем Риме при посредстве суда сервитуты могут быть непосредственно установлены в процессах о разделе имущества (Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. СПб., 1905. Т. I. Ч. 2. С. 241).

Однако наше действующее законодательство такой возможности установления сервитутов не предусматривает.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Об установлении границ земельных участков с учетом зон для обслуживания и ремонта построек недобросовестных соседей

В одном из споров о границах судом было установлено, что после приобретения земельного участка ответчик по согласованию с соседом установил по границе своего участка забор из сетки-рабицы. Некоторое время спустя ответчик построил баню практически на границе участка, залил к ней бетонную отмостку так, что часть этой отмостки оказалась на участке истца, за забором, который ответчик сам установил. Когда возник конфликт ответчик снял сетку и срезал столбы забора. В суде истец просил установить смежную границу между земельными участками по сложившемуся порядку пользования в месте, где ранее проходил установленный ответчиком забор из сетки. Ответчик же просил установить границу между участками с отступом от бани на ширину отмостки для обслуживания бани. Районный суд в своем решении принял сторону ответчика.

В суде апелляционной инстанции судья-докладчик интересовался, имеется ли в настоящее время отмостка к бане ответчика, спрашивал истца, каким образом по его мнению ответчик сможет обслуживать стену бани, если граница будет установлена по варианту истца. В общем, было видно, что суд апелляционной инстанции акцентировал внимание на том, что баня имеется и ее нужно обслуживать. Решение районного суда было оставлено без изменения.

Думаю, многим знакома ситуация, когда хамоватый сосед возводит близко к границе участков какой-нибудь хозблок или баню, быстренько регистрирует право собственности и потом начинает претендовать на землю для обслуживания своей постройки. И, к сожалению, мало кого из судей интересует, насколько добросовестно действовал застройщик и следует ли вообще защищать его интерес в обслуживании постройки.

Что касается установления границ земельных участков в подобных ситуациях, то считаю, что тут нужно исходить из следующего. Независимо от того, насколько добросовестным был застройщик, граница между земельными участками должна устанавливаться в соответствии с законом, который регулирует спорные правоотношения. Так, согласно ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Данная норма права не делает никаких оговорок об учете различных зон для обслуживания строений, и суд должен стремиться установить границы земельных участков в строгом соответствии с этой нормой.

По моему мнению, обсуждать вопрос об учете зон для обслуживания строений допустимо только, если невозможно определить точное местоположение границы в соответствии с правилами, закрепленными в ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В таких случаях, я считаю, необходимо исследовать обстоятельства добросовестности застройщика, претендующего на зону для обслуживания своей постройки. Здесь, мне представляется, применимы нормы гражданского законодательства о добросовестности участников правоотношений.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, при оценке действий застройщика, требующего выделить зону для обслуживания его постройки, следует исходить из того, учитывал ли он сам права и законные интересы соседа при возведении постройки и не извлечет ли он преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Возможность применения норм гражданского законодательства о добросовестности к спорам о границах земельных участков подтверждается судебной практикой Верховного Суда РФ. Например, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 августа 2015 г. № 4-КГ15-36 указано следующее: «Судом первой инстанции было установлено, что границы земельных участков согласовывались землепользователями смежных участков, в том числе истицей, споры относительно границ отсутствовали (т. 1 л.д. 178, т. 2 л.д. 117).
Суд апелляционной инстанции данные обстоятельства не опроверг, однако при разрешении спора применительно к принципу добросовестности не учел.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 10 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По смыслу указанных выше норм при оценке добросовестности действий сторон, в том числе согласовавших границы земельных участков, следует исходить из поведения, ожидаемого впоследствии от данных участников гражданского оборота».

Как известно, безнаказанность порождает вседозволенность. Поэтому пока суды будут потворствовать недобросовестным застройщикам, как в описанном мной случае, ситуация с возведением построек прямо на границах участков вряд ли изменится в лучшую сторону. Но мириться с этим не следует и, надеюсь, приведенные мной аргументы кому-нибудь да помогут на практике.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович