Об образовании новых земельных участков на территориях, застроенных многоквартирными домами

Согласно п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
— проект межевания территории, утвержденный в соответствии с ГрК РФ;
— проектная документация лесных участков;
— утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена ст. 11.10 ЗК РФ.

Подпунктом 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ установлено, что образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Что это означает на практике, хочу обсудить в настоящей заметке.

К документации по планировке территорий ГрК РФ относит, в частности, проекты межевания территорий. В соответствии со ст. 43 ГрК РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых, в том числе отображаются границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков. В проекте межевания территории также должны быть указаны площади образуемых и изменяемых земельных участков и их частей.

Четкого определения элемента планировочной структуры ГрК РФ не содержит, но из ст. 41 и ст. 46.1 кодекса следует, что к элементам планировочной структуры относятся кварталы, микрорайоны и иные элементы. Какие могут быть иные элементы планировочной структуры, ГрК РФ не раскрывает.

Вместе с тем согласно п. 2 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов (утверждены постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. № 1221) элемент планировочной структуры – это зона (массив), район (в том числе жилой район, микрорайон, квартал, промышленный район), территории размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений.

Поскольку в подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ говорится об образовании земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, то прежде всего нас интересуют такие элементы как жилой район, микрорайон, квартал.

Таким образом, в границах жилых районов, микрорайонов, кварталов, застроенных многоквартирными домами, образование земельных участков из земель или земельных участков государственной или муниципальной собственности возможно только в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

По одному из споров Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала: «Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, К. является собственником квартиры N *** в многоквартирном доме по адресу: ***. 24.04.2014 г. К. направил в ДГИ г. Москвы заявление о формировании земельного участка многоквартирного дома с максимально допустимой проектом межевания прилегающей к дому территорией для предоставления его в общую долевую собственность собственников помещений в доме; в ответ на указанное обращение ДГИ в письме от 23.05.2014 г. указал, что до настоящего времени межевание квартала территории, на которой расположен жилой дом, не утверждено, в связи с чем, определить границы участка с прилегающей к дому территорией, не представляется возможным…
На рассматриваемую территорию документация по планировке территории не разработана, в связи с чем у ДГИ отсутствует возможность, а также полномочия, определить и утвердить схему расположения границ земельного участка с учетом прав и интересов третьих лиц, являющихся собственниками расположенных на данной территории объектов недвижимого имущества.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что согласно ст. 11.3 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.
С учетом вышеуказанных норм права (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), выпуск распорядительного документа Департамента об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, не требуется. Границы земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирных домов устанавливается на основании проектов межевания территорий».

В целом норма подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ направлена на обеспечение устойчивого развития территорий и предотвращение так называемой «точечной застройки». Однако в силу этой же нормы до утверждения проекта межевания территории невозможно будет образовать земельный участок, например, под существующим административным зданием, расположенным в жилом квартале, для приватизации этого участка.

Кроме того, как мне представляется, под действие указанной нормы подпадают случаи образования земельных участков (не путать с уточнением границ ранее учтенных земельных участков) под индивидуальными жилыми домами, которые пока еще остаются на неприватизированных участках в районах, застроенных многоквартирными домами. Поэтому до утверждения проекта межевания территории собственники таких индивидуальных жилых домов не смогут отмежевать и приватизировать или взять в аренду земельные участки под своими домами. Так что в этом случае подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ вполне отвечает цели развития территорий строительными компаниями, связанными с местными чиновниками…

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О дополнительной прирезке к земельным участкам

По действующему законодательству дополнительная прирезка к земельным участкам осуществляется в порядке перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Прирезаются, как правило, ранее самовольно занятые участки государственных или муниципальных земель.

Собственно, основное предназначение института перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, как мне видится, заключается в том, чтобы узаконить самовольные прирезки, привести границы земельных участков в соответствие с утвержденными проектами межевания территорий и немного пополнить за счет этого бюджет.

Поскольку на практике прирезаются еще неразмежеванные земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то интерес для нас представляет перераспределение именно земель и земельных участков граждан. О нем и будем говорить. При таком перераспределении исходный земельный участок гражданина прекращает свое существование и образуется новый увеличенный земельный участок. Происходит увеличение площади земельного участка гражданина за счет государственных или муниципальных земель.

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Следовательно, чтобы считаться земельным участком часть земной поверхности должна иметь, в том числе описание местоположения границ, внесенное в государственный кадастр недвижимости.

В связи с этим перераспределение возможно только когда земельный участок заинтересованного гражданина уже отмежеван и описание местоположения границ этого участка внесено в государственный кадастр недвижимости. Поэтому, чтобы осуществить прирезку к земельному участку той площади, которую не получается включить в границы участка по так называемой дачной амнистии, надо сначала отмежевать свой земельный участок. А потом при перераспределении нужно будет снова делать межевание участка уже с учетом прирезки.

Увеличивать площадь земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, при перераспределении можно не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

В соответствии с п. 2 ст. 39.28 ЗК РФ перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. Это соглашение будет являться основанием возникновения права собственности гражданина на образуемый в результате перераспределения земельный участок.

Согласно ст. 43 ГрК РФ применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, осуществляется подготовка проектов межевания территорий в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Рассматриваемое нами перераспределение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, должно осуществляться в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Если проект межевания территории не утвержден, то перераспределение осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка. Согласно ст. 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. Схема расположения земельного участка утверждается решением уполномоченного исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В случае прирезки к земельным участкам, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается самим гражданином, являющимся собственником такого земельного участка.

В соответствии с утвержденным проектом межевания территории или при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка проводятся кадастровые работы и готовится межевой план для постановки на кадастровый учет образованного в результате перераспределения земельного участка (в границах с учетом прирезки).

Согласно п. 11 ст. 39.29 ЗК РФ выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельного участка, который образуется в результате перераспределения, обеспечивает за свой счет заинтересованный гражданин. Он же обращается с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка, образованного в результате перераспределения, будет являться обязательным приложением к соглашению о перераспределении (п. 4 ст. 39.28 ЗК РФ).

Увеличение площади земельных участков граждан в результате перераспределения с землями государственной или муниципальной собственности осуществляется за плату. К примеру, постановлением Правительства Московской области от 20 мая 2015 г. № 364/19 утвержден Порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена. Размер этой платы определяется как 50 % кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате его перераспределения с земельными участками, находящимися в частной собственности.

В Москве постановлением Правительства Москвы от 8 апреля 2015 г. № 166-ПП утвержден свой порядок определения размера платы за увеличение площади земельных участков. За некоторыми исключениями размер платы определяется как 100 % кадастровой стоимости подлежащей передаче в частную собственность части земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в том числе подлежащего образованию из земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Из п. 8 ст. 39.29 ЗК РФ следует, что отказ в заключении соглашения о перераспределении земельных участков возможен только при наличии оснований, предусмотренных п. 9 данной статьи. К слову сказать, перечень оснований к отказу довольно широкий, поэтому приводить его здесь я не буду.

В общем и целом, несмотря на все разговоры о том, что по новой редакции ЗК РФ гражданам будет проще оформить самовольно захваченные участки государственных или муниципальных земель, я не жду серьезного роста числа оформленных прирезок. Кодекс подробно регламентирует процедуру, но она является довольно сложной и, что немаловажно, недешевой. К тому же сложность процедуры как всегда расширяет простор для злоупотреблений чиновников. Все это, вряд ли, будет способствовать широкому применению института перераспределения земель и земельных участков для оформления прирезок.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О противопожарных расстояниях (разрывах) между постройками соседей

В редакции по состоянию на 3 ноября 2017 г.

Популярным основанием, по которому граждане требуют сноса возведенных соседом построек, является несоблюдение противопожарных расстояний.

Предлагаю разобраться, насколько обязательно соблюдение противопожарных разрывов и может ли их несоблюдение повлечь снос постройки.

1. В соответствии с п. 36 ст. 2 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» противопожарный разрыв (противопожарное расстояние) – это нормированное расстояние между зданиями, строениями, устанавливаемое для предотвращения распространения пожара.

Согласно ч. 1 ст. 69 указанного Федерального закона противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения.

Названный Федеральный закон в ныне действующей редакции не устанавливает конкретные противопожарные расстояния на территориях садовых, дачных и приусадебных земельных участков.

2. В настоящее время противопожарные расстояния от хозяйственных построек, расположенных на одном садовом, дачном или приусадебном земельном участке, до жилых домов соседних земельных участков, а также между жилыми домами соседних земельных участков установлены в таблице 1 Свода правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утвержден приказом МЧС России от 24 апреля 2013 г. № 288).

При проведении судебных экспертиз по спорам, связанным с несоблюдением противопожарных расстояний между постройками на соседних земельных участках, эксперты руководствуются указанным Сводом правил.

Вместе с тем надо учитывать, что этот Свод правил в целом включен в Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (утвержден приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 16 апреля 2014 г. № 474).

Другими словами, предусмотренные Сводом правил СП 4.13130.2013 противопожарные расстояния применяются на добровольной основе. А значит несоблюдение этих противопожарных расстояний само по себе не является нарушением обязательных правил и не может повлечь снос построек соседей.

Такой вывод корреспондирует с п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором сказано, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

3. Судебная практика исходит из того, что помимо несоблюдения противопожарных расстояний истец должен доказать нарушение его права собственности или законного владения имуществом либо реальную угрозу нарушения его права собственности или законного владения от построек соседа.

Например, по одному из дел о сносе построек, в котором я представлял интересы ответчика, Президиум Московского областного суда в постановлении от 5 июля 2017 г. № 355 указал следующее: «Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что возведенные на участке ответчика строения нарушают нормы о минимальных противопожарных разрывах, предусмотренных ст. 69 ФЗ от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СП 4.13130.2013), а также градостроительные и строительные нормы о расстоянии от построек до границы земельного участка (п. 7.1 СП 42.13330.2011, п. 6.4.27. и 9.12. СП 17.13330.2011), в связи с чем создают реальную угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по апелляционной жалобе К.Н. назначал судебную строительно-техническая экспертизу, проведение которой было поручено АНО «Центр судебных экспертиз Правое дело».
Заключением экспертизы установлено, что расстояние от границы земельного участка до спорных построек составляет менее 1 метра, что не соответствуют существующим градостроительным нормам и правилам (п. 7.1 СП 42.13330.2011), не соблюдено противопожарное расстояние между жилым домом истца и постройками, которое согласно СП 4.13130.2013 должно быть не менее 8 метров. Также экспертом разработаны возможные варианты устранения причин, создающих угрозу жизни и здоровью граждан (т. 2, л.д. 51 — 95).
С учетом результатов проведенной экспертизы, судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что спорные постройки не соответствуют противопожарным нормам и правилам и создают угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем являются самовольными постройками и подлежат сносу.
Президиум не может согласиться с вынесенными судебными постановлениями по следующим основаниям.
…Признав находящиеся на участке ответчика строения самовольными постройками, судебные инстанции не учли, что самовольная постройка подлежит сносу только в том случае, если ее сохранение нарушает права и охраняемые интересы других лиц, либо создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Такая угроза должна быть реальной, а не абстрактной, то есть основанной не только на нарушениях при строительстве каких-либо норм и правил, но и фактических обстоятельствах расположения строений в их взаимосвязи.
В данном случае бесспорных доказательств наличия таких обстоятельств в материалах дела не содержится.
…Таким образом, с 12 июля 2012 года не действуют нормативные документы, содержащие обязательные требования к противопожарным расстояниям (кроме объектов, на которые распространяется специальное регулирование), что оставлено без внимания судами первой и апелляционной инстанции.
При таких данных является преждевременным вывод суда о самовольности построек, возведенных на земельном участке ответчика.
Само по себе несоблюдение строительных норм при возведении построек ответчика в части расстояния до жилого дома истца и расстояния до границы земельного участка не могло являться безусловным основанием для удовлетворения иска о сносе построек, поскольку решение о сносе самовольного строения является крайней мерой, допускаемой при существенном нарушении строительных норм и реальной угрозе жизни и здоровью граждан».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Красные линии улиц и проездов в земельных спорах

В редакции по состоянию на 13 февраля 2018 г.

В земельных спорах нередко возникают вопросы, связанные с красными линиями. Однако я заметил, что немногие юристы и назначенные судами эксперты на практике хорошо разбираются в данной теме.

Чаще всего я встречался с тем, что за красные линии без каких-либо оснований и документов эксперты и судьи принимали общие линии заборов вдоль улиц.

В этой заметке коротко расскажу о том, когда красные линии считаются установленными и должны учитываться судом при разбирательстве дела.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) красные линии – это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

Согласно той же ст. 1 ГрК РФ территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Статьей 42 ГрК РФ установлено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в частности, красные линии.

В соответствии со ст. 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется в том числе для установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования. Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории. На чертежах межевания территории отображаются, в частности, красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи.

Из приведенных норм видно, что по действующему градостроительному законодательству красные линии считаются установленными, если они отображены на чертежах планировки территории в составе утвержденного проекта планировки территории или на чертежах межевания территории в составе утвержденного проекта межевания территории.

Верховный Суд РФ в своей практике исходит из того, что наличие красных линий должно подтверждаться соответствующими документами. Например, по одному из споров о проезде к земельному участку в определении Верховного Суда РФ от 11 августа 2015 г. № 4-КГ15-36 указано, что «…надлежащим доказательством того, что спорный земельный участок мог когда-либо относиться к территориям общего пользования, является документ, который бы свидетельствовал о нахождении этого участка в границах красных линий».

В определении Верховного Суда РФ от 22 мая 2017 г. № 56-АПГ17-7 разъяснено следующее: «Согласно подпункту «а» пункта 1 части 3 статьи 42, пункта 2 части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса красные линии отображаются на чертежах основной части проекта планировки территорий и на чертежах проекта межевания территорий.
Статьей 23 Градостроительного кодекса не предусмотрено обозначение красных линий на документах генерального плана городского округа. Проект красных линий утверждается отдельными документами в составе документации по планировке территорий, которые могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке».

В п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2017 г.) по поводу красных линий сказано следующее: «Вместе с тем, исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи.
Однако наличие красных линий с целью установления границ территории общего пользования, планируемой под размещение сквера (бульвара, парка) в соответствии с генеральным планом в границах спорного земельного участка, а также наличие утвержденной документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания) суды не проверяли».

Таким образом, красные линии – это не какие-то воображаемые линии, как иногда пытаются представить в суде, а вполне определенные и утверждаемые в установленном порядке границы территорий общего пользования. Наличие установленных красных линий должно подтверждаться в суде соответствующими документами по планировке территории.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству документов на земельные участки, выданных после 30 октября 1993 г.

В Бюллетене судебной практики Московского областного суда за четвертый квартал 2013 года (утвержден президиумом Московского областного суда 28 мая 2014 г.) приведен пример конкретного спора и дано разъяснение, что документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после 30 октября 1993 г. органами исполнительной власти и местного самоуправления, подлежали регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

В тексте документа приведены следующие тезисы: «Судебной коллегией не принято во внимание, что, несмотря на наличие постановления администрации Каширского муниципального района от 1994 г. о предоставлении Р.М.П. при доме земельного участка в собственность, она это право в установленном законом порядке не зарегистрировала и свидетельство о праве ей не выдавалось.
В названный период действовал Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», пунктом 3 которого предусмотрено, что каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Указано также, что документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в законную силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными».

На практике не часто встречаются документы о правах на земельные участки, выданные после 30 октября 1993 г. и не прошедшие в свое время регистрацию в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. И все же, думаю, следует высказать некоторые соображения по поводу ссылки президиума Московского областного суда на Указ Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767.

Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что процитированный президиумом Московского областного суда последний абзац п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» утратил силу с 10 февраля 1999 г. в связи с изданием Указа Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации».

Таким образом, норма о том, что документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными действовала в период с 30 октября 1993 г. до 10 февраля 1999 г.

Более того, мне представляется смысл данной нормы вовсе не в том, что документы о правах на земельные участки, выданные органами исполнительной власти и местного самоуправления и не зарегистрированные в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, как недействительные, вообще не влекут никаких юридических последствий для правообладателя. Скорее, смысл нормы в том, что этих документов недостаточно для подтверждения права собственности на земельный участок.

Такой вывод следует из того, что в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установлено, что свидетельство на право собственности на землю является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и дальше предусмотрено, что при первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. Следовательно, документы о правах на земельные участки, выданные после вступления в силу названного Указа Президента РФ органами исполнительной власти и местного самоуправления, являлись основанием выдачи свидетельства на право собственности на землю, но сами по себе не могли удостоверять наличие права собственности на земельный участок.

В пользу такого вывода можно привести следующий аргумент. Согласно ст. 25.2 ныне действующего Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Далее в ст. 25.2 закона предусмотрено, что основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок является следующий документ:
— акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
— акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
— выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
— иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Как видим, в ст. 25.2 закона речь идет, в том числе о документах, подтверждающих право собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданных органами исполнительной власти и местного самоуправления после вступления в законную силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и не зарегистрированных в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Во всяком случае ст. 25.2 закона не делает никаких исключений для этих документов.

Кстати, президиум Московского областного суда в указанном судебном споре также исходил из того, что само по себе наличие постановления администрации Каширского муниципального района от 1994 г. о предоставлении Р.М.П. при доме земельного участка в собственность не свидетельствует о возникновении у Р.М.П. права собственности на земельный участок, но подтверждает, что у Р.М.П. возникло право пользования участком, которое вместе с правом на его бесплатную приватизацию перешло к наследникам.

Какой вывод нужно сделать из всего сказанного? Если на Ваш земельный участок есть только документы, выданные администрацией после 30 октября 1993 г., и на основании этих документов в свое время не было получено свидетельство в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, то следует озаботиться регистрацией права собственности на участок на основании этих документов. Иначе они могут быть не приняты судом в качестве доказательства наличия права собственности на участок.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Это нужно знать, если Вы решили купить земельный участок

Одной из наиболее важных уникальных характеристик земельного участка является местоположение его границ. В настоящей статье отмечу, на какие обстоятельства, связанные с границами, необходимо обратить внимание при выборе земельного участка для покупки.

В первую очередь надо проверить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок. Кроме свидетельства о праве собственности, договоров о передаче собственности на земельный участок нужно изучить еще и документы о первоначальном выделении этого участка (постановление администрации, план, составленный при отводе участка и т.п.).

Спросите у продавца план участка из БТИ или другие имеющиеся планы и проверьте, соответствуют ли этим планам фактически существующие ограждения. Кроме того, желательно сверить местоположение и конфигурацию участка с генеральным планом населенного пункта или другими планами, которые имеются в местной администрации.

При осмотре участка на месте обратите внимание на наличие и состояние заборов и других ограждений: давно ли они установлены, нет ли следов переноса ограждений.

В соответствии с ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Если сведения о границах земельного участка не внесены в государственный кадастр недвижимости, то в дальнейшем при межевании местоположение границ участка должно определяться по существующим ограждениям. При этом соседи (смежные землепользователи) могут отказаться от согласования границ по той причине, что Ваш продавец перенес ограждения до продажи участка и его фактические границы не соответствуют раннее составленным планам, схемам участка.

Если приобретаемый Вами земельный участок отмежеван, и сведения о границах внесены в государственный кадастр недвижимости, то нужно изучить кадастровую выписку о земельном участке и хотя бы примерно сравнить фактическую конфигурацию, линейные размеры границ участка с данными кадастровой выписки. Если план земельного участка в кадастровой выписке не соответствует фактическим границам участка, то возможно возникновение споров о переносе ограждений или об оспаривании межевания участка.

Из кадастровой выписки также можно узнать об обременениях земельного участка, если они учтены в государственном кадастре недвижимости.

Особую осторожность нужно проявить при покупке земельного участка, отмежеванного «в чистом поле», без каких-либо строений ограждений. После покупки может возникнуть спор о том, что Ваш участок был отмежеван на чужом месте. Поэтому обязательно узнайте в местной администрации, соответствует ли указанное продавцом расположение участка генеральному плану населенного пункта, другим схемам, планам, имеющимся в администрации.

Очень желательно перед покупкой отмежеванного земельного участка изучить его межевой план (межевое дело, землеустроительное дело), посмотреть, с кем и в каком порядке согласованы границы участка.

Часто на практике согласование границ участка проводится через публикацию извещения в местной газете. В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если:

1) в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;

2) смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Представляется, что согласование границ участка через публикацию извещения в местной газете должно насторожить. Формально такое согласование может соответствовать закону, но это не исключает возникновения споров с соседями, с которыми Ваш продавец не пожелал подписать акт согласования местоположения границ земельного участка.

Еще пример. Существует разъяснение Минэкономразвития России, согласно которому, если земельный участок граничит с землями (не с земельными участками), находящимися в государственной или муниципальной собственности (в том числе с землями, государственная собственность на которые не разграничена), то согласование местоположения в отношении соответствующей части границы или характерной точки границы в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», не проводится.

Если в межевом плане выбранного Вами земельного участка указано, что он граничит с землями, государственная собственность на которые не разграничена и отсутствует согласование соответствующей границы, отнеситесь к этому с должным вниманием. В дальнейшем возможно возникновение спора об оспаривании межевания Вашего участка.

Если Вы покупаете доли жилого дома и земельного участка, с расчетом отмежевать участок (выделить участок в натуре), то необходимо иметь в виду следующее. При несогласии остальных сособственников выделять участок придется в судебном порядке после установления внешних границ общего земельного участка и только при условии выдела доли дома.

Например, по одному из дел Московский областной суд указал следующее: «Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что границы всего земельного участка при домовладении не установлены, жилой дом не разделен в натуре. Раздел (выдел) земельного участка допускается после установления внешних границ всего земельного участка и после раздела (выдела) доли домовладения».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Оформление наследства на землю через суд

По действующему законодательству принадлежавший наследодателю на праве собственности земельный участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие такого наследства специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка по наследству переходят также находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятие наследства осуществляется подачей нотариусу по месту открытия наследства заявления наследника о принятии наследства либо заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Вместе с тем наследство считается принятым фактически, если наследник:
— вступил во владение или в управление наследственным имуществом (например, обрабатывал земельный участок и т.п.);
— принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
— произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
— оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

По закону принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. В связи с этим, если в состав наследства входит не только земельный участок, но и другое имущество, то принятие наследником этого имущества означает принятие и земельного участка.

Московский городской суд по этому поводу указал следующее: «В соответствии с ч. 2 ст. 1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно не находилось. Установив факт принятия истцом наследства после смерти матери С.А. в виде квартиры, суд первой инстанции в нарушение требований закона сделал неправильный вывод о том, что истец не принял наследство в виде земельного участка и домовладения, поскольку после смерти матери на земельном участке не бывал и не препятствовал отцу оформить земельный участок на свое имя. Доказательств, свидетельствующих об отказе истца от наследства в данной части, не имеется.».

В силу прямого указания закона принятый в качестве наследства земельный участок признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от государственной регистрации права собственности на участок. На основании этой нормы наследник, принявший наследство, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.

Земельный участок наследуется таким, как есть, межевание, если оно не производилось, для оформления наследства не требуется. В одном деле Московский областной суд указал: «Отказывая в иске, суд исходил из того, что наследодатель Д.З. не обладала спорным земельным участком на основаниях, предусмотренных ст. 1181 ГК РФ, земельный участок не предоставлялся ей в собственность в установленном законом порядке, границы участка не устанавливались, в связи с чем, земельный участок не может быть объектом спорных правоотношений. Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку при разрешении спора, суд нарушил требования ст. 196, 197, 198 ГПК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебном решении». …Кроме того, вывод суда о том, что земельный участок не может быть объектом спорных правоотношений в связи с отсутствием согласования границ участка сделан судом без учета положений ст. 1110 ГК РФ, в соответствии с которой при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, как есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.».

Доля в праве собственности на земельный участок также наследуется на общих основаниях. По одному из споров Президиум Московского областного суда указал следующее: «…в силу действующего законодательства земельные участки переходят по наследству без каких-либо изъятий из общего порядка наследования, следовательно, спорная земельная доля, право на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за Г.Н., входит в состав наследства, открывшего после его смерти. При таких данных отказ в удовлетворении заявленных Б.Р. требований является неправомерным, т.к. влечет за собой ограничение гарантированного ст. 35 Конституции РФ права на наследование. Ссылка суда на отсутствие данных о границах земельного участка, несостоятельна, поскольку в качестве наследства выступает доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:32:0000000:104, а не конкретный земельный участок в определенных границах.».

Если наследодатель при жизни не успел довести приватизацию до конца, то суд вправе признать за наследниками право собственности в порядке наследования в следующих случаях:
— на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ (до 29 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве постоянного (бессрочного) пользования, при условии, что наследодатель обратился в установленном порядке с заявлением о регистрации права собственности на такой земельный участок;
— на земельный участок, предоставленный наследодателю, являвшемуся членом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в случае, если составляющий его территорию земельный участок предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» оно было создано (организовано), при условии, что наследодатель в порядке, установленном пунктом 4 статьи 28 названного Федерального закона, подал заявление о приобретении такого земельного участка в собственность бесплатно.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Раздел земельного участка между наследниками

В редакции по состоянию на 21 февраля 2019 г.

Земельный участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. Раздел земельного участка наследниками имеет свои особенности, о которых расскажу в этой заметке.

Если быть точным, то особенности имеет не сам раздел между наследниками земельного участка, а раздел наследства, включающего в себя земельный участок.

Из содержания п. 2 ст. 1182 ГК РФ следует, что при невозможности раздела земельного участка с учетом минимального размера земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 1168 ГК РФ наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет.

Согласно п. 2 ст. 1168 ГК РФ наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью (статья 133), входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее.

Закрепленное в ст. 1168 ГК РФ преимущественное право наследника на неделимую вещь при разделе наследства относится и к неделимому земельному участку.

Как правило, на входящих в состав наследства земельных участках расположены жилые или садовые дома с хозяйственными постройками, которые также входят в состав наследства. В таких случаях при разделе наследства необходимо учитывать закрепленный в ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу этого принципа преимущественное право наследника на неделимый земельный участок не может быть реализовано, если наследник не имеет преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли также и построек, расположенных на таком земельном участке.

Например, в апелляционном определении Московского областного суда от 14 апреля 2014 г. по делу № 33-8075/2014 указано следующее: «Г.А. предъявлен иск к Г.С. о признании права собственности на земельный участок по адресу: <данные изъяты> в порядке преимущественного права наследования неделимой вещи…
Из материалов дела усматривается, что Г.А. и ответчик Г.С., являются наследниками первой очереди по закону к наследству, открывшемуся после смерти наследодателя Г.В., умершего 22 октября 2011 года и состоящему из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 600 кв. м по адресу: <данные изъяты>, находящегося на участке садового дома и автомобиля HYUNDAI ACCENT.
Стороны наследство приняли и им были выданы свидетельства о праве на наследство по закону на указанное имущество в долях: Г.А. — 2/3 доли, Г.С. — 1/3 доли.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, исходя из принципа единства судьбы дома и земельного участка, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска, указав на недопустимость передачи в собственность одного из наследников всего земельного участка до решения вопроса о принадлежности находящегося на земельном участке садового дома».

В другом споре в апелляционном определении Московского городского суда от 16 ноября 2017 г. по делу № 33-42612/17 о разделе наследственного имущества указано: «Иными словами, вопрос о соразмерности получаемого истцом наследственного имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления им преимущественного права, исходя из представленных доказательств объективно разрешен быть не может ввиду того, что оценка доли, на которую претендует истец, произведена без учета находящегося на земельном участке объекта капитального строительства, судьба которого в соответствии с действующим земельным законодательством будет следовать судьбе земельного участка.
На основании этого судебная коллегия приходит к выводу о том, что раздел наследственного имущества, включающего в себя земельный участок, без определения правового статуса расположенного на нем объекта недвижимого имущества в виде двухэтажного дома невозможен».

Таким образом, наличие на неделимом земельном участке жилого или садового дома может служить основанием к отказу в реализации преимущественного права наследника на этот земельный участок.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Как вернуть незаконно отчужденный участок через суд?

Действующее законодательство предусматривает определенные способы защиты права собственности на имущество, в том числе на земельные участки, которое было незаконно отчуждено.

Одним из таких способов является двусторонняя реституция – возврат имущества, полученного по недействительной сделке сторонам этой сделки. В соответствии с ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Второй распространенный способ – виндикационный иск. Суть его в том, что невладеющий собственник вправе истребовать свой земельный участок от лица, у которого этот участок фактически находится в незаконном владении.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Возможность предъявления иска о реституции или виндикационного иска в каждом конкретном случае зависит от того, имеются ли непосредственно между истцом и ответчиком отношения, связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, то применяется виндикационный иск.

Чаще всего после утраты владения земельным участком он проходит через цепочку сделок и между собственником и конечным фактическим владельцем участка, как правило, отсутствуют договорные отношения. В связи с этим больший практический интерес представляет рассмотрение условий применения виндикационного иска, нежели иска о реституции.

Истец, обратившийся в суд с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, должен доказать свое право собственности на участок, находящийся во владении ответчика. Доказательством права собственности на земельный участок обычно является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных законом доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Ответчик вправе возразить против истребования земельного участка из его владения, представив доказательства возмездного приобретения участка у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем ответчик не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Но следует отметить, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности ответчика.

Ответчик признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения ему участка, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Ответчик не признается добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению земельного участка право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась запись о судебном споре в отношении этого участка. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности ответчика.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем участка лишь при условии, что сделка, по которой он приобрел владение спорным участком, отвечает всем признакам действительной сделки, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Вместе с тем, собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения независимо от возражения о добросовестности ответчика, если собственник докажет факт выбытия участка из его владения или владения лица, которому участок был передан собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, по которой передан участок, сама по себе не свидетельствует о выбытии этого участка из владения собственника помимо его воли. Здесь необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения участком иному лицу.

При истребовании земельного участка из чужого незаконного владения важно обеспечить нахождение участка во владении ответчика в период судебного разбирательства. Поэтому истцу при подаче иска целесообразно заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер. Это могут быть запрет ответчику распоряжаться земельным участком, запрет государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на спорный участок.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Это нужно знать, чтобы разделить жилой дом по суду

В этой статье поговорим о том, что нужно знать, если Вы решили разделить жилой дом или выделить его долю в судебном порядке.

Согласно статье 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Раздел дома или выдел из него доли могут произойти по взаимному согласию участников общей собственности. В то же время каждый из них имеет право требовать выдела своей доли. Согласия остальных собственников для этого не требуется.

Раздел жилого дома – это переход его частей в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле. Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько участников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении дома пропорционально своей доле в нем, при выделе доли в натуре собственнику передается часть как жилого дома, так и нежилых построек, соответствующая по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению дома. Иными словами, выдел доли в натуре допускается, если собственнику, кроме нежилых, может быть выделено, хотя бы одно жилое помещение в доме.

Несоразмерным ущербом хозяйственному назначению признается существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

Например, по одному делу Московский областной суд разъяснил, что мансарда по нормам государственного технического учета не признается жилым помещением. Даже наличие системы отопления в мансарде позволяет включить площадь мансарды только в число полезной площади, однако жилым помещением мансарда и в этом случае признана быть не может. В связи с этим выделение одному из совладельцев на его долю помещений только в мансарде нельзя признать правильным, поскольку все совладельцы имеют право на выделение им пропорционально их доле как жилых, так и нежилых помещений.

По другому аналогичному спору Московский областной суд указал следующее: «Согласно принятым судом вариантам раздела дома, В.М., В.Е. выделена доля домовладения, состоящая из кухни. Жилые помещения в состав его доли не вошли. Экспертное заключение не соответствует требованиям закона. Эксперт не указал характер помещений (жилое, вспомогательное) и при определении выделяемых помещений не учел того, что при разрешении вопроса о реальном разделе домовладения следует исходить из необходимости сохранения его хозяйственного назначения, а следовательно, в состав имущества, выделяемого каждому из участников долевой собственности, должно включаться жилое помещение.».

Когда выдел не может быть произведен в точном соответствии с долей, несоразмерность устраняется выплатой денежной суммы или иной компенсацией. Однако на практике эти компенсации, как правило, невелики по размеру и мало интересуют собственников дома. Обычно самые жаркие споры бывают по поводу вариантов раздела или выдела. Тем более, что после раздела дома или одновременно с ним предполагается раздел земельного участка под домом.

Если один из собственников фактически пользовался частью жилого дома, которая превышает его долю в праве общей собственности, то это обстоятельство не является основанием к увеличению его доли при разделе дома. Действующее гражданское законодательство не содержит норм, позволяющих произвести раздел имущества по сложившемуся порядку пользования.

В результате раздела жилого дома его части, выделяемые собственникам, должны быть полностью изолированные друг от друга. На практике нередко эксперты и суды забывают разделить, например, чердаки или другие конструктивные элементы дома (особенно если они не отражены в техническом паспорте БТИ). Так, по одному делу, по которому я помогал доверителю составить кассационную жалобу, Московский областной суд отменил решение Королевского городского суда и указал следующее: «Нельзя признать обоснованным и довод суда о том, что чердачное помещение не подлежит разделу, поскольку оно не принято в эксплуатацию. Чердачное помещение является конструктивным элементом основного строения, принятого в эксплуатацию и учитывается при разделе основного строения.».

При разделе должны учитываться также инженерные системы и коммуникации дома. Московский областной суд по одному из споров указал: «…по смыслу действующего законодательства раздел жилого дома предполагает выделение сторонам изолированных частей жилого дома, пригодных к проживанию и обеспеченных отдельными системами коммуникаций (отопления, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и т.д.). С учетом изложенного, суду следовало, как того требуют ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, определить значимое для дела обстоятельство: возможен ли раздел существующих в жилом доме инженерных систем и коммуникаций, а если нет, то кому из сторон следует их передать в собственность с выплатой другой стороне соответствующей компенсации за них (с определением размера такой компенсации). Таким образом, суд разделил жилой дом, но не произвел раздела имеющихся в жилом доме инженерных систем и коммуникаций, ставших самостоятельными объектами частей жилого дома, оставив их в общем пользовании сторон, что недопустимо.».

При разделе дома суд обязан разрешить вопрос о том, какие переоборудования и какой стороне следует произвести для полной изоляции выделяемых частей домовладения. Этот вопрос всегда входит в предмет доказывания по делам о разделе жилого дома и выделе из него доли и подлежит обязательному разрешению судом.

Затраты на проведение указанных работ должны распределяться между сторонами спора с учетом принадлежащих им долей, поскольку согласно ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей.

Если выдел доли в натуре невозможен без причинения несоразмерного ущерба дому, выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Но нужно иметь в виду, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Только в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего дома, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании дома, решается судом в каждом конкретном случае на основании доказательств, подтверждающих нуждаемость в использовании этого дома в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Если невозможно разделить жилой дом в натуре (выделить из него долю), участник общей долевой собственности вправе потребовать определения порядка пользования этим домом. При этом суд должен учитывать фактически сложившийся порядок пользования жилым домом, который может и не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом доме, а также реальную возможность совместного пользования.

Доказательствами по делу о разделе жилого дома или выделе из него доли являются документы, подтверждающие право собственности на дом и размер долей собственников, а именно: выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства, подтверждающие, за кем и в каких долях зарегистрирован дом. В качестве доказательств могут быть также представлены свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены, вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, технический паспорт, инвентарное дело из местного БТИ и другие документы, имеющие значение для дела.

При отсутствии документов о праве собственности на дом истец может одновременно с требованием о выделе доли предъявить и требование о признании за ним права собственности на часть дома, так как от наличия у него такого права зависит возможность удовлетворения его иска.

Для правильного разрешения подобных споров большое значение имеют специальные знания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Это делает необходимым проведение по данной категории гражданских дел судебной строительно-технической экспертизы.

Формально по ГПК РФ заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет заранее установленной силы. Однако В РЕАЛЬНОЙ ПРАКТИКЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА, КАК ПРАВИЛО, ЯВЛЯЕТСЯ ГЛАВНЫМ ДОКАЗАТЕЛЬСТВОМ по делу. Часто судьи без какой-либо проверки принимают на веру все, что написал эксперт в своем заключении (зная это, не чистые на руку эксперты чувствуют себя вполне вольготно). На мой взгляд, это одна из самых больших сложностей в доказывании по таким делам.

По одному делу из моей практики Домодедовский городской суд назначил судебно-строительную экспертизу. В назначенное время эксперт приехал на место, осмотрел дом, надворные постройки и заявил, что дом находится в аварийном состоянии и делить его нельзя. Эксперт даже не стал обмерять дом и сверять данные обмеров с техническим паспортом БТИ – вывод о невозможности раздела и так был очевиден. Мой доверитель был против раздела, поэтому мы немного успокоились. Но каково же было наше удивление, когда мы увидели заключение эксперта. Оказалось, что эксперт кардинально изменил свое мнение и дал заключение, что дом все таки можно разделить. Это, как говорится, «если нельзя, но очень хочется, то…». Ведь под аварийным домом земля, которую другой стороне очень хочется разделить.

Экспертизу суды обычно назначают местным экспертам, с которыми уже имеется опыт работы. В то же время по закону Вы вправе попросить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту. Для этого надо выяснить у желаемого специалиста место его работы, стоимость и сроки проведения им экспертизы (эти вопросы чаще всего интересуют судей при выборе эксперта), получить у него копии (желательно заверенные) документов об образовании и квалификации.

Согласно ГПК РФ Вы можете представить суду вопросы для экспертизы (лучше сделать это в письменной форме, чтобы они остались в материалах дела), но окончательный круг вопросов определяет суд. Типовой перечень вопросов выглядит примерно так:
1) какова стоимость спорного домовладения?
2) имеется ли возможность реального раздела между совладельцами домовладения (выдела части домовладения) в соответствии с их идеальными долями в праве собственности на недвижимость? Если такая возможность имеется, разработать варианты раздела спорного домовладения (выдела части домовладения);
3) при отсутствии возможности раздела домовладения (выдела его части) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлениями от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении;
4) если провести раздел можно только с отклонениями от идеальных долей, то каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов?
5) каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования спорных основного и вспомогательных строений домовладения в соответствии с разработанными вариантами его реального раздела (выдела отдельной части)?

Все доказательства, которые подтверждают Вашу правоту, постарайтесь представить суду до принятия решения. Согласно ГПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Поэтому в условиях современного гражданского процесса истец и ответчик в известной степени как и сапер ошибаются один раз. В апелляционной инстанции, скорее всего, БУДЕТ ПОЗДНО ссылаться на какие-то новые доказательства. Поэтому ДЕЛАЙТЕ ВСЮ ПРЕДВАРИТЕЛЬНУЮ РАБОТУ В СУДЕ ПЕРВОЙ ИНСТАНЦИИ, даже если Вам со всей очевидностью кажется, что решение будет в Вашу пользу.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович