О неприменении исковой давности по делам о признании результатов межевания недействительными и исправлении кадастровых ошибок в сведениях о местоположении границ земельных участков

Часто на консультациях по вопросам признания недействительными результатов межевания земельных участков или исправления кадастровых ошибок в описании границ доверители спрашивают меня, применяется ли к таким требованиям исковая давность. Ведь сосед мог провести согласование границ своего земельного участка с извещением смежных землепользователей через местную газету, которую мало кто читает, и молчать об этом больше трех лет. И таких случаев много. Давайте разберемся в этом вопросе.

Заявляя требования о признании недействительными результатов межевания смежных земельных участков или исправлении кадастровых ошибок в описании границ таких участков, истцы, как правило, фактически владеют и пользуются своими земельными участками. Главным образом право собственности истцов нарушается неправильным описанием границ смежного земельного участка, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Требование владеющего собственника земельного участка к смежному землевладельцу о признании результатов межевания его земельного участка недействительными или исправлении кадастровой ошибки в описании границ такого участка основано на ст. 304 ГК РФ и по своему существу является негаторным.

К таким требованиям в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не применяется. Согласно данной норме ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Вывод о квалификации требований истцов как негаторных и неприменении к таким требованиям исковой давности подтверждается сложившейся по данному вопросу судебной практикой. Так, по одному из споров Московский областной суд указал: «З. и С. обратились в суд с иском с учетом уточнения исковых требований об исправлении кадастровой ошибки. …Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что к данным правоотношениям не применяется срок исковой давности в силу положений статьи 208 ГК РФ, поскольку требования фактически направлены на устранение нарушений прав собственника».

В другом аналогичном деле Московский областной суд разъяснил следующее: «Исковое требование ФИО2 об устранении кадастровой ошибки заявлено владеющим собственником земельного участка, то есть земельного участка, в отношении которого внесены недостоверные сведения в ГКН.
Данный иск является негаторным, на который в силу требований ст. ст. 208, 304 ГК РФ срок исковой давности не распространяется.

Аналогичные разъяснения даны и в пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Так как в спорных правоотношениях спорный земельный участок из владения истца не выбывал, то заявление ФИО1 о применении к исковым требованиям истца срока исковой давности в три года (ст. 196 ГК РФ), подлежит отклонению».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Установление (определение) и восстановление границ земельных участков. Разъяснения Верховного Суда РФ по спорам о границах

В редакции по состоянию на 06 декабря 2016 г.

К огромному сожалению, на уровне Верховного Суда РФ до сих пор нет единого документа с внятными руководящими разъяснениями о практике рассмотрения споров о границах земельных участков.

Есть лишь некоторые разрозненные разъяснения по конкретным судебным делам. Да и те порой вызывают больше недоумение, чем желание руководствоваться ими на практике.

Пожалуй, единственным документом, в котором собраны несколько интересных и полезных разъяснений, касающихся споров о границах земельных участков, является Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 г.). Рассмотрим, что полезного можно почерпнуть из указанного обзора.

Непосредственно споров о границах земельных участков касается раздел «2.9. Споры об определении границ земельных участков».

Верховный Суд РФ указал, что установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы.

Видно, что по мнению Верховного Суда РФ доказательственное значение имеют и планы земельных участков из органов технической инвентаризации (БТИ), которым судьи все чаще не придают серьезного значения, и в принципе любые документы, отражающие ранее существовавшие фактические границы участков. Это правильно, потому что на практике часто информации о местоположении границ земельных участков недостаточно. Ее приходится по крупицам собирать из самых разных источников.

Из этого разъяснения Верховного Суда РФ также следует, что при отсутствии точного описания границ в документе, подтверждающем право на земельный участок, или в документе, определявшем местоположение границ земельного участка при его образовании, границы устанавливаются по ранее существовавшим фактическим границам. В общем-то ничего нового. Так и обстоят дела на практике. Но, на мой взгляд, важно даже само обстоятельство, что высшая судебная инстанция подтвердила это в своем обзоре.

Много раз я встречал случаи, когда ушлый сосед намеренно занижал фактическую площадь своего участка за счет той его части, которой очевидно никто не будет пользоваться. И потом такой сосед начинал утверждать, что у него не достает площади земельного участка.

По этому поводу Верховный Суд РФ разъяснил следующее. В ситуации, когда площадь земельного участка истца с учетом фактических границ больше или меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе, суд проверяет, за счет каких земель образовалась данная разница, производился ли кем-либо из сторон или прежних владельцев участков перенос спорной границы, осуществлялась ли истцом или ответчиком дополнительная прирезка к своему земельному участку и имеет ли данная прирезка отношение к той части участка, по поводу которой заявлен спор, а также как давно стороны пользуются участками в имеющихся границах.

В то же время следует отметить, что является правильным подход суда, в соответствии с которым точное соответствие фактической площади участка ответчика выданным правоустанавливающим документам не рассматривается судами в качестве достаточного основания для отказа в иске, поскольку оно может быть связано с добровольным отказом ответчика от части своего участка с другой стороны при одновременном захвате части участка истца. Эти же обстоятельства проверяются судом и в отношении действий самого истца.

С сожалением, я замечаю на практике, что суды нечасто следуют этим рекомендациям.

Далее в обзоре Верховный Суд РФ разъяснил, что в случае, если границы участка истца или ответчика определены в государственном кадастре недвижимости (ГКН) по результатам межевания (кадастровых работ) и требований о признании данных работ недействительными не заявлено, суды при разрешении спора руководствовались указанными границами. Доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в ГКН по результатам кадастровых работ. В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ. Следует также признать правильной позицию судов, согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут.

Таким образом, Верховный Суд РФ указал, что преимущество имеют сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка, если они не оспорены. Это значит, что при наличии ошибок в сведениях государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка истца, ответчик обязательно должен заявлять встречный иск о признании таких сведений недействительными.

Еще одно важное разъяснение Верховного Суда РФ касается того, что отсутствие подписи смежного землепользователя в акте согласования границ при проведении кадастровых работ является основанием для признания результатов межевания недействительными только в случае нарушения прав и законных интересов смежного землепользователя.

В обзоре сказано, что суды учитывают, что отсутствие согласования границ земельного участка со смежными землепользователями является нарушением закона. Однако данное обстоятельство не всегда рассматривается судами как достаточное основание для удовлетворения требований о признании результатов межевания недействительными.

По своему опыту могу сказать, что эта правовая позиция уже давно и в целом единообразно применяется судами и Верховный Суд РФ просто закрепил эту позицию.

В рассмотренном обзоре судебной практики речь идет о спорах о границах земельных участков, расположенных на территориях садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Однако приведенные в обзоре разъяснения вполне применимы к спорам об установлении (определении) и восстановлении границ земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

На что еще обратить внимание при установлении границ земельного участка в суде?

В редакции по состоянию на 22 мая 2017 г.

По спорам об установлении границ земельных участков есть обстоятельства, значение которых для дела бывает очень важно, но не всегда очевидно. Об одном из них расскажу в этой заметке.

1. В соответствии с ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение прежде всего определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок.

В 90-е годы при приватизации или покупке земельных участков должны были проводиться землеустроительные мероприятия по установлению границ этих участков.

Согласно п. 4 Порядка выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю (утвержден Роскомземом 20 мая 1992 г.) на вновь предоставляемые земельные участки одновременно с оформлением Свидетельства в обязательном порядке изготавливается чертеж границ или план (выкопировка с плана) землепользования с указанием на нем границ предоставляемых земель. Границы предоставляемого земельного участка в натуре (на местности) собственнику земли, землевладельцу, землепользователю указываются одновременно с выдачей Свидетельства.

Пунктом 5 данного Порядка выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю было установлено, что при перерегистрации права и наличии на ранее предоставленные земельные участки планово-картографических материалов к Свидетельству прикладывается чертеж границ или план (выкопировка с плана) земельного участка.

Несколько позже был издан известный Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», согласно п. 9 которого при отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ земельного участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.

Однако на практике установление на местности границ земельных участков почти никогда не проводилось. Планы (чертежи) границ, если они приложены к свидетельствам, как правило, не позволяют с достаточной точностью определить местоположение границ земельных участков. Как следствие, в судебных спорах таким планам (чертежам) участков не придается должное значение.

2. Вместе с тем по одному из споров Верховный Суд РФ в определении от 20 октября 2015 г. № 14-КГ15-7 по делу об устранении препятствий в пользовании земельным участком, об обязании перенести заборное ограждение разъяснил следующее: «…земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного Федерального закона, и земельные участки, кадастровый учет которых не проводился, но на которые право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы считаются определенными в соответствии с требованиями действовавшего на момент их образования законодательства».

Из этих разъяснений следует, что план (чертеж) границ земельного участка, приложенный к свидетельству от 90-х годов, подтверждает границы участка, которые считаются определенными в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. Как минимум такой план (чертеж) должен подтверждать линейные размеры границ и конфигурацию участка.

Если земельный участок используется, имеет фактические границы на местности, то в рамках экспертизы можно выявить соотношение границ по фактическому пользованию и по плану (чертежу).

Правда, в реальности границы и конфигурация земельного участка по плану (чертежу), приложенному к свидетельству, редко полностью совпадают с фактическими границами, даже не спорными. Также редко экспертам удается точно восстановить границы участка по сведениям планов (чертежей).

Таким образом, если по плану (чертежу) границ земельного участка, приложенному к свидетельству от 90-х годов, в рамках экспертизы возможно восстановить границы участка, то в силу закона за основу надо брать именно этот план (чертеж). На данное обстоятельство следует обращать внимание в спорах о границах и в соответствии с этим строить свою позицию по делу.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Соседи не подписывают акт согласования границ земельного участка. С каким иском обращаться в суд?

В редакции по состоянию на 15 ноября 2016 г.

Вы решили сделать межевание своего земельного участка и установить его границы, однако соседи отказываются подписать акт согласования границ участка. Придется идти в суд. Но с каким иском? Давайте разберемся.

В силу процессуального законодательства суд должен определить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установить действительные правоотношения сторон. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, нормы права сама по себе не является основанием для отказа в иске.

Но это не значит, что можно заявлять какие угодно требования и надеяться, что суд во всем разберется. Защита гражданских прав в суде осуществляется определенными законом способами, которые должны соответствовать возникшим спорным правоотношениям и обеспечить восстановление нарушенных прав.

Неправильная квалификация истцом спорных правоотношений и неправильный выбор способа защиты прав на земельный участок вовсе неравнозначны неправильной ссылке на норму права в исковом заявлении и могут привести к отказу в иске.

Практика показывает, что споры, когда сосед отказывается согласовать границы земельного участка, могут возникать из совершенно разных по природе правоотношений, которые нужно уметь правильно квалифицировать.

Чаще всего выбор иска, с которым нужно идти в суд, зависит от следующих обстоятельств:
— сосед владеет отдельным земельным участком по другому адресу;
— или земельный участок соседа и Ваш участок находятся (находились ранее) при одном жилом доме.

Если сосед владеет отдельным смежным земельным участком, например, при соседнем жилом доме с другим почтовым адресом, то правильно будет подавать в суд иск об установлении границ Вашего земельного участка.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество относится, в частности, иск об установлении границ земельного участка.

Сущностные черты этого иска хорошо описаны в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июня 2013 г. № ВАС-7498/13, где сказано: «…иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты нарушенного права, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по таким искам является ответчиком. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек».

В этом иске часто заявляются сопутствующие требования, например, о признании недействительным и исключении из государственного кадастра недвижимости описания местоположения границ земельного участка соседа. Однако в целом как способ защиты прав это будет иск об установлении границ земельного участка.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 7 октября 2015 г. по делу № 305-КГ15-7535 по этому поводу имеется следующее разъяснение: «Суд первой инстанции при разрешении спора правомерно указал на то, что когда пересечения (наложения) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка».

Теперь рассмотрим случай, когда Ваш земельный участок и участок соседа, с которым возник спор, находятся (находились ранее) при одном жилом доме (ранее – домовладении).

Известно, что во время земельной реформы сособственникам одного жилого дома выдавались отдельные свидетельства о собственности на землю с указанием конкретной площади участка в квадратный метрах или долях гектара. Несмотря на это, по действующему законодательству весь земельный участок при жилом доме считается принадлежащим на праве общей долевой собственности. Только доли сособственников выражены в единицах площади, а не дробным числом. При таких обстоятельствах способ защиты прав на участок будет другим.

Вот показательный пример из судебной практики. В определении Московского областного суда от 9 февраля 2012 г. по делу № 33-3475 по иску об определении границы между земельными участками, о прекращении права собственности на земельный участок, о снятии земельного участка с кадастрового учета указано следующее: «Как установлено разбирательством по делу, стороны являются сособственниками жилого дома, раздел которого в установленном действующим законодательством порядке не произведен.
Земельный участок при жилом строении также имеет правовой режим долевой собственности.
Доказательств того, что земельный участок при жилом доме в установленном действующим законодательством порядке (ст. 252 ГК РФ) был разделен, в материалах дела нет. Кроме того, раздел земельного участка при жилом доме невозможен в принципе, поскольку не разделен жилой дом, расположенный на этом земельном участке.
Постановление органа местного самоуправления о предоставлении всем сособственникам жилого дома в собственность земельных участков и последующая выдача им свидетельств о праве собственности на земельные участки в соответствие с Указом Президента РСФСР N 323 от 27.12.1991 г. является приватизацией земельного участка сособственниками жилого дома, а выданные свидетельства – документом, подтверждающим право каждого сособственника жилого дома на долю в едином приусадебном земельном участке, выраженную в единицах площади.
…Таким образом, земельный участок при жилом доме, поскольку не доказано иное, находится в долевой собственности сторон.
Истцом заявлен спор в отношении частей земельного участка при жилом доме (по установлению границы между частями земельного участка при жилом доме, по частичному прекращению права собственности на часть земельного участка при жилом доме). При этом свой иск мотивировал тем обстоятельством, что он не может зарегистрировать свое право собственности на часть земельного участка при жилом доме (земельный участок площадью 200 кв. м).
Фактически между сторонами имеет место спор по разделу земельного участка при жилом доме или определению порядка пользования им (по площадям и границам частей земельного участка).
Поскольку земельный участок при жилом доме имеет правовой режим долевой собственности, то заявленный истцом спор не имеет правовой основы, поскольку истцом избран неверный способ защиты своих прав…».

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Статьей 11.5 ЗК РФ установлено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

В ст. 252 ГК РФ прямо сказано, какое требование может заявить участник долевой собственности, – требование о выделе в натуре своей доли из общего имущества. Статья 11.5 ЗК РФ говорит, что при выделе земельного участка у участника долевой собственности возникает право собственности на образуемый земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Такой характеристикой является прежде всего местоположения границ земельного участка.

Из приведенных норм следует, что спорные вопросы о местоположении границ земельного участка должны разрешаться при образовании этого участка по требованию участника долевой собственности о выделе в натуре доли из общего земельного участка.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации для определения и установления границ земельного участка нужно обращаться в суд с иском о выделе в натуре доли из общего земельного участка.

Однако помните, что такой иск нужно заявлять либо одновременно с иском об установлении внешних границ всего общего земельного участка при жилом доме и с иском о выделе доли дома, либо уже после таковых.

Удачное разъяснение на этот счет дано в определении Московского областного суда от 22 июля 2010 г. по делу № 33-14234, где указано следующее: «Н.А. обратился в суд с иском об установлении границ земельного участка и признании права собственности на земельный участок. …Судом установлено, что жилой дом по адресу: < ...>, находится в долевой собственности. Истец и Н.М. являются собственниками по 1/6 доли дома на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. К. является собственником 26/45 доли дома, А. — собственником 4/45 доли. …Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что границы всего земельного участка при домовладении не установлены, жилой дом не разделен в натуре. Раздел (выдел) земельного участка допускается после установления внешних границ всего земельного участка и после раздела (выдела) доли домовладения».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О том, кто должен быть ответчиком по иску о признании недействительными результатов межевания земельного участка

В редакции по состоянию на 06 июня 2017 г.

Доверители часто спрашивают, почему именно они являются ответчиками при оспаривании результатов межевания их земельных участков. Думаю, вопрос интересен многим, кто участвует в таких спорах, поэтому решил написать.

1. Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Одной из самых важных характеристик, о которых говорится в данной норме, является местоположение границ земельного участка.

В соответствии с ч.ч. 2, 4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В кадастр недвижимости вносятся, в частности, такие основные сведения об объекте недвижимости как описание местоположения объекта недвижимости.

С учетом сказанного, спор о признании недействительными, об изменении или исключении сведений Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка является по существу спором о праве на часть земельного участка или на весь участок в конкретных границах.

В определении Верховного Суда РФ от 7 октября 2015 г. по делу № 305-КГ15-7535 разъяснено, что «…требование, направленное на оспаривание правомерности установления границы либо в целом кадастрового учета смежного (пересекающегося) участка, должно рассматриваться в исковом порядке. …Суд первой инстанции при разрешении спора правомерно указал на то, что когда пересечения (наложения) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка».

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что иск об установлении границ земельного участка относится к искам о правах на недвижимое имущество.

2. По иску об установлении границ спор идет о праве на ту или иную часть земельного участка и, разумеется, ответчиком по такому иску должен быть именно правообладатель этого участка.

На этот счет в определении Верховного Суда РФ от 20 октября 2015 г. № 303-ЭС15-12564 по делу об установлении смежной границы земельного участка разъяснено, что «К искам о правах на недвижимое имущество согласно пункту 2 Постановления N 10/22 относятся иски об установлении границ земельного участка. Смежный землепользователь по таким искам является ответчиком».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Заключение кадастрового инженера и его практическое значение

При межевании и кадастровом учете земельных участков важное значение имеет правильное составление такого документа, как Заключение кадастрового инженера, которое включается в текстовую часть межевого плана земельного участка.

Приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412 утверждены Требования к подготовке межевого плана, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Требования к подготовке межевого плана).

В соответствии с п. 12 Требований к подготовке межевого плана раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:
— в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в отношении существующих земельных участков;
— в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка;
— в иных случаях, в том числе, если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков).

Согласно п. 70 Требований к подготовке межевого плана раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется кадастровым инженером в виде связного текста. В случае, если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков (ранее допущенные кадастровые ошибки), границ муниципальных образований или населенных пунктов, в разделе приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений.

К сожалению, на практике редко встречаются подробные заключения кадастровых инженеров с конкретными предложениями по устранению выявленных кадастровых ошибок и описаниями результатов необходимых измерений. А между тем правильно составленное Заключение кадастрового инженера может сыграть не последнюю роль в споре о границах земельных участков, например, при оспаривании результатов ошибочного межевания. Заключение кадастрового инженера в составе межевого плана может быть хорошим дополнением к заключению судебного эксперта о наличии ошибок в межевании земельного участка или, напротив, может помочь в оспаривании необъективного и необоснованного заключения судебной экспертизы.

Пунктом 70.1. Требований к подготовке межевого плана установлено, что выполнение кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка проводится на основании документов, перечисленных в части 9 статьи 38 Закона. При отсутствии указанных документов местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой государственного кадастра недвижимости, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности масштаба 1:5 000 и крупнее, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности 15 и более лет. В разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка.

Немалая доля отказов в осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ земельных участков связана с тем, что в межевых планах, в заключениях кадастровых инженеров, приводится недостаточное обоснование местоположения уточненных границ земельных участков.

Таким образом, обращайте внимание Вашего кадастрового инженера на необходимость правильного оформления Заключения кадастрового инженера в соответствии с Требованиями к подготовке межевого плана. От этого напрямую зависит осуществление кадастрового учета Вашего земельного участка. А при возникновении спора о границах земельного участка грамотно составленное Заключение кадастрового инженера может быть использовано как доказательство по делу.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Можно ли признать межевой план недействительным?

При судебном оспаривании результатов ошибочного межевания земельных участков истцы нередко заявляют требования о признании недействительными межевых планов земельных участков ответчиков. Подобная формулировка исковых требований не основана на законе и может привести к отказу в удовлетворении такого требования по следующим причинам.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно ч. 1 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Как видно из закона, межевой план – это документ, который содержит необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о земельном участке. Приведенное в межевом плане описание местоположения границ и другие уникальные характеристики земельного участка будут подтверждать существование такого земельного участка с указанными характеристиками лишь после осуществления государственного кадастрового учета. Таким образом, сам по себе межевой план земельного участка ответчика не может нарушать права истца или других смежных землепользователей.

Невозможность самостоятельного оспаривания межевого плана в судебном порядке подтверждается материалами сложившейся по данному вопросу судебной практики. Например, по одному из споров Московский областной суд указал следующее: «Судебная коллегия также считает, что не имелось правовых оснований и для признания недействительным межевого плана на земельный участок… Межевой план не носит властно-распорядительный характер, не является ненормативным правовым актом, а является техническим документом, составленным по результатам государственного учета земельного участка. Таким образом, так как данный документ сам по себе не создает для К. каких-либо прав и обязанностей, а соответственно, не нарушает ее права и законные интересы, суд без законных оснований признал его недействительным».

По другому аналогичному делу Московский областной суд указал, что «…межевой план, равно как и акт согласования границ являются процедурными документами. Следовательно, данные документы не имеет правоустанавливающего значения, а потому с позиции требований ст. 12 ГК РФ не подлежат самостоятельному оспариванию в судебном порядке».

Учитывая сказанное, при оспаривании результатов ошибочного межевания не стоит заявлять самостоятельное требование о признании недействительным межевого плана земельного участка ответчика.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О том, когда согласование границ земельного участка с соседями и администрацией не обязательно

В редакции по состоянию на 23 января 2017 г.

В некоторых случаях по действующему законодательству согласование границ земельного участка не обязательно. С одной стороны, хорошо, что не надо тратить время, силы и нервы на эту неприятную процедуру. С другой стороны, бывает, что отсутствие согласования границ, даже когда оно не обязательно, имеет свои негативные последствия при разбирательстве споров.

Рассмотрим случаи, когда нужно и когда не нужно согласование границ.

По общему правилу в соответствии со ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О кадастровой деятельности» местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Что касается смежных земельных участков в приведенной норме можно выделить два момента. Во-первых, речь идет об уточнении местоположение границ таких участков и, во-вторых, это должны быть земельные участки, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Понятие уточнения местоположения границ земельного участка содержится в ч. 1 ст. 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее – уточнение границ земельного участка).

Требования к описанию местоположения границ земельных участков следующие.

Согласно ч. 8 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Требованиями к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требованиями к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (утверждены приказом Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г. № 90) установлено, что характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания границы земельного участка и деления ее на части. Положение на местности характерных точек границы земельного участка и характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке описывается их плоскими прямоугольными координатами, вычисленными в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Для оценки точности определения координат характерных точек рассчитывается средняя квадратическая погрешность.

Таким образом, если в отношении смежных земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует описание местоположения границ или оно не соответствует установленным требованиям к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, то фактически одновременно с уточнением местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполнялись кадастровые работы, происходит и уточнение местоположения границ таких смежных земельных участков. Значит в этом случае местоположение границ подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных земельных участков.

Если же в Едином государственном реестре недвижимости уже содержится описание местоположения границ смежных земельных участков, оно соответствует установленным требованиям к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка и не происходит внесение изменений в эти сведения, то согласование местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков не требуется. В этом случае земельный участок, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, просто «привязывается» к уже установленным границам смежных земельных участков.

Второй момент. Статьей 6 ЗК РФ установлено, что объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

ЗК РФ наряду с земельными участками говорит о «земле», «землях», которые не имеют таких индивидуализирующих характеристик, как земельные участки. По сути это собирательные понятия.

Вместе с тем ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О кадастровой деятельности» предусматривает, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ смежных земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка.

Как видим, закон обязывает согласовать местоположение границ земельного участка, которые одновременно являются границами других земельных участков, но не земель вообще.

Таким образом, если земельный участок не граничит с другими земельными участками, сведения о которых имеются в Едином государственном реестре недвижимости, то по закону согласование местоположения границ такого земельного участка не обязательно. Например, земельный участок граничит со свободными землями или даже с улицей, которая не учтена в качестве земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости.

Ранее по данному вопросу Минэкономразвития России в п. 1 приложения к письму от 14 декабря 2012 г. № 27701-ПК/Д23и «Об усилении контроля за деятельностью подведомственных Росреестру государственных бюджетных учреждений» разъясняло, что «…если земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (не с земельными участками), то согласование местоположения в отношении такой границы с органом местного самоуправления в порядке, установленном Законом о кадастре, не проводится». Аналогичные разъяснения имелись и в других письмах министерства.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Какими документами подтвердить и чем еще доказать границы земельного участка в суде?

В редакции по состоянию на 05 мая 2017 г.

По спорам о границах земельных участков самое главное и самое сложное – доказать местоположение этих границ. О том, чем в суде подтвердить границы участка расскажу в этой заметке.

1. В первую очередь доказательством местоположения границ является правоустанавливающий или правоподтверждающий документ на земельный участок, если такой документ содержит сведения о границах. Это могут быть решения о предоставлении земельных участков, свидетельства и иные документы о правах на участки.

Во вторую очередь границы земельного участка могут подтверждать документы, которыми оформлялось образование участка. Таковыми являются, например, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и решение об утверждении этой схемы, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В соответствии с ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Должен сказать, что на практике перечисленные выше документы с точным указанием границ встречаются крайне редко, поэтому доказательную базу в судебных делах обычно составляют документы, подтверждающие фактические границы.

2. Доказательствами местоположения границ земельного участка являются ситуационные планы из местного бюро технической инвентаризации (БТИ) и материалы различных топографических съемок.

В разделе «2.9. Споры об определении границ земельных участков» Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 г.) разъяснено следующее: «Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы».

Вообще судьи скептически относятся к планам БТИ, если речь идет о подтверждении границ участков. Тем не менее, по разъяснениям Верховного Суда РФ такие планы имеют равное значение с другими доказательствами.

3. Доказательствами могут быть фотопланы местности, подтверждающие фактические границы земельного участка.

Пунктом 70 Требований к подготовке межевого плана (утверждены приказом Минэкономразвития России от 08 декабря 2015 г. № 921) в редакции от 23 ноября 2016 г. установлено, что при отсутствии документов или при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений, необходимых для уточнения местоположения границ земельного участка, местоположение уточняемых границ земельных участков определяется с использованием карт (планов), являющихся картографической основой ЕГРН, и (или) карт (планов), представляющих собой фотопланы местности, подтверждающих фактическое местоположение границ земельных участков на местности пятнадцать и более лет.

4. Подтверждать фактические границы участка, существующие на местности 15 и более лет, могут также материалы межевых и землеустроительных дел из государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства; материалы лесоустройства, планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры и в местной администрации; документы по территориальному планированию (в том числе планшеты) муниципальных образований (схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов); проекты организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения; и иные документы.

Такие разъяснения даны в письме Росреестра от 16 февраля 2016 г. № 19-00221/16 «О рассмотрении обращения». Этими разъяснениями можно руководствоваться как справочным материалом, когда Вы собираете свои доказательства.

5. И, пожалуй, последнее по значимости – свидетельские показания. Совсем сбрасывать их со счетов нельзя, но и особых надежд возлагать на них не стоит.

Убедитесь, что свидетели действительно знают, какой сложился порядок землепользования спорными участками, и могут дать четкие показания по этому вопросу. Ведь в немалой степени негативное отношение к свидетельским показаниям обусловлено тем, что стороны часто приводят в суд непонятно кого, но только не свидетелей.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Некоторые вопросы сбора доказательств для оспаривания межевания земельного участка

Ошибка, допущенная при определении координат характерных точек границ земельного участка и воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости, является кадастровой ошибкой. Чаще всего эта ошибка выражается в том, что возникает наложение учтенных в государственном кадастре недвижимости границ одного земельного участка на фактические границы другого смежного участка. Как правило, наличие кадастровой ошибки выявляется при проведении межевания.

Если Ваши права нарушены наложением границ, то Вы можете в судебном порядке оспаривать результаты ошибочного межевания. Частью 5 ст. 28 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях.

Важной частью подготовки доказательной базы для оспаривания результатов ошибочного межевания участка ответчика является правильное составление межевого плана Вашего земельного участка. Необходимо, чтобы кадастровый инженер, который выполняет работы по межеванию, подготовил межевой план с указанием наложения границ участков, указал в своем заключении причины наложения границ и привел предложения по устранению выявленных ошибок.

В соответствии со ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом. Межевой план, составленный в результате кадастровых работ, будет являться письменным доказательством по делу.

Требования к подготовке межевого плана, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Требования к подготовке межевого плана) утверждены приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412.

В текстовой части межевого плана имеются графы «Описание закрепления точки» и «Описание прохождения части границы», правильное заполнение которых кадастровым инженером может помочь в доказывании Вашей правоты.

В соответствии с п. 52 Требований к подготовке межевого плана графа «Описание закрепления точки» разделов текстовой части межевого плана заполняется в отношении новых точек границ земельных участков (частей земельных участков) и существующих точек границ земельных участков (частей земельных участков), местоположение которых уточнено в результате кадастровых работ, в случае, если такие точки закреплены долговременными объектами (например, бетонный пилон и т.д.), а в остальных случаях в графе проставляется знак «-» (прочерк).

Пунктом 53 Требований к подготовке межевого плана предусмотрено, что в графы «Описание прохождения части границы» разделов текстовой части межевого плана в виде связного текста заносится описание прохождения отдельных частей границы земельного участка, если такие части границы совпадают с местоположением внешних границ природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения, в том числе линейных объектов, сведения о которых содержатся в ГКН.

Иными словами в графах «Описание закрепления точки» и «Описание прохождения части границы» текстовой части межевого плана кадастровый инженер должен описать, как закреплены фактические границы Вашего земельного участка.

Принципиально важным является правильное оформление заключения кадастрового инженера, которое включается в состав межевого плана Вашего земельного участка. В данном заключении кадастровый инженер обязательно должен привести предложения по устранению выявленных им ошибок, в том числе результаты необходимых измерений.

В соответствии с п. 12 Требований к подготовке межевого плана раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в случае, если в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в отношении существующих земельных участков.

Согласно п. 70 Требований к подготовке межевого плана раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется кадастровым инженером в виде связного текста. В случае, если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков (ранее допущенные кадастровые ошибки), границ муниципальных образований или населенных пунктов, в разделе приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений.

Пунктом 70.1. Требований к подготовке межевого плана установлено, что в разделе межевого плана «Заключение кадастрового инженера» в виде связного текста приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка.

Таким образом, грамотно составленный межевой план Вашего земельного участка будет хорошим дополнением к заключению судебного эксперта, если он также установит наличие ошибок в межевании участка ответчика или, напротив, поможет Вам в оспаривании необъективного экспертного заключения.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович