О том, что согласие правообладателей соседних земельных участков на строительство с нарушениями не освобождает застройщика от соблюдения градостроительных норм и правил

У нас повсеместно нарушаются градостроительные и строительные нормы и правила при возведении зданий и сооружений. Практика эта порочная, но уже привычная. Часто собственники соседних земельных участков не возражают против таких нарушений. Касательно этого вопроса, хочу обсудить одно определение Верховного Суда РФ, в котором изложена, на мой взгляд, довольно спорная правовая позиция.

Администрация обратилась в суд с иском к И., указав, что ответчиком на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, возводится четырехэтажное здание гостиничного типа, без проектной документации, прошедшей государственную строительную экспертизу, с нарушением нормативных отступов от границ земельного участка, что является нарушением градостроительного законодательства. Несоблюдение ответчиком требований градостроительного законодательства, как полагал истец, может повлечь непредусмотренное увеличение нагрузки на существующие инженерные сети, нарушение полномочий органа местного самоуправления по планировке и застройке территорий, угрозу причинения вреда жизни и здоровью людей.

Решением городского суда, оставленным без изменения апелляционным определением краевого суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что выстроенный ответчиком дом соответствует требованиям градостроительных регламентов, поскольку земельный участок, на котором он возводится, находится в зоне гостиниц пансионного типа, с максимальным количеством этажей: 3, с максимальным процентом застройки 60%. Смежные землепользователи дали И. нотариально удостоверенные согласия на строительство жилого дома без соблюдения минимальных отступов от границ их земельных участков, поэтому их права и законные интересы строительством жилого дома не нарушаются. Как указал суд, представителем администрации не представлено доказательств того, что нарушаются права и законные интересы муниципального образования и неопределенного круга лиц строящимся жилым домом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 17 февраля 2015 г. № 18-КГ14-200, отменяя решение городского суда и апелляционное определение краевого суда, указала, в частности, следующее: «…при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств было возможно отказывать в удовлетворении исковых требований о ее сносе… При этом нотариальное согласие собственников земельных участков не освобождает ответчика от соблюдения требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительными нормами и правилами, само нарушение которых уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц».

В связи с таким разъяснением возникает вопрос: можно ли использовать при рассмотрении других аналогичных дел изложенную в определении правовую позицию, что само нарушение градостроительных норм и правил при возведении постройки уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц? Думаю, ответ должен быть отрицательным.

С тем, что согласие собственников соседних земельных участков не освобождает застройщика от соблюдения градостроительных норм и правил, не поспоришь. От того, что имеется согласие соседей на нарушение, оно не перестает быть нарушением. Это очевидная вещь. Но едва ли можно согласиться с тезисом, что само это нарушение градостроительных норм и правил уже создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

Такое утверждение входит в прямое противоречие с состоявшимися ранее разъяснениями высших судов. Так, в соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Из смысла разъяснений следует, что, наряду с установлением фактов нарушений градостроительных и строительных норм и правил, суду надо отдельно установить, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. А для того, чтобы это установить необходимы заключения компетентных органов или судебной экспертизы.

В п. 46 указанного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ содержится аналогичное по смыслу разъяснение, согласно которому при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Да и просто здравый смысл подсказывает, что нарушение градостроительных и строительных норм и правил может быть незначительным или совсем ничтожным и не создавать никакой угрозы жизни и здоровью граждан.

Вероятно, рассматриваемое мной определение высшей судебной инстанции надо еще «читать между строк», держа в уме тот факт, что истцом по делу выступала администрация… Но уж очень не хочется, чтобы провозглашенное у нас равенство всех перед законом и судом так и оставалось пустой декларацией.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О самовольных постройках, возведенных с нарушением целевого назначения земельных участков

Нередко собственники земельных участков возводят на них различные постройки без соблюдения целевого назначения участков. Известны, например, вопиющие случаи строительства многоквартирных жилых домов на садовых и дачных земельных участках и т.п. Такие дома сносятся по искам местных администраций, а люди, купившие квартиры в этих домах, остаются без жилья и денег. Впрочем, настоящая заметка не столько об этом, сколько в целом о необходимости соблюдения целевого назначения земельных участков при строительстве.

С 1 сентября 2015 г. действует новая редакция ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках, в которой более четко указаны признаки самовольной постройки и серьезно ужесточены условия признания на нее права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как видно из содержания нормы, возведение постройки, не соответствующей разрешенному использованию земельного участка, является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной.

В Российской Федерации все земли по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. В настоящее время виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с утвержденным классификатором (ст. 7 ЗК РФ).

Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Правило п. 1 ст. 222 ГК РФ о том, что «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные… на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта…», на мой взгляд, неудачно сформулировано.

Действующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. № 540) в описании видов разрешенного использования земельных участков не содержит указаний на недопустимость строительства тех или иных объектов капитального строительства. Напротив, в описании видов разрешенного использования указывается, какие объекты капитального строительства можно размещать на земельных участках с соответствующим видом разрешенного использования. Это правильно с точки зрения юридической техники, ибо в данном случае оптимально предусмотреть, какие объекты можно строить на земельном участке, чем описывать все возможные объекты, которые строить нельзя.

В этой связи по смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой должно считаться здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенным использованием которого не предусмотрено размещение таких объектов капитального строительства.

Практика Верховного Суда РФ по спорам о самовольных постройках показывает довольно жесткую позицию высшей судебной инстанции относительно необходимости соблюдения целевого назначения земельного участка. Соответствующие разъяснения даются нижестоящим судам.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), указано, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Далее в указанном обзоре судебной практики разъяснено, что постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Также в названном обзоре судебной практики Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

Обозначенной выше правовой позиции Верховный Суд РФ четко придерживается при пересмотре судебных актов по конкретным делам. Например, по одному из дел нижестоящие суды признали право собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определением от 13 января 2015 г. по делу № 18-КГ14-168 отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что «…несоответствие возведенного …строения целевому назначению земельного участка (мало- и среднеэтажное строительство жилых домов), на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке».

Таким образом, следует иметь в виду, что возводить постройки даже на своем земельном участке нужно в соответствии с его разрешенным использованием. А при нарушении разрешенного использования, скорее всего, не получится оформить право собственности на такую самовольную постройку ни в административном, ни в судебном порядке.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О сносе построек, возведенных одним из сособственников на общем земельном участке, без согласия других сособственников

Строительство одним из собственников жилого дома для своих нужд различных хозяйственных построек на общем земельном участке при доме является обычным делом. Другие собственники общего дома и земельного участка зачастую недовольны таким строительством. И в практике часто возникает вопрос, могут ли они требовать сноса этих построек по той причине, что не давали своего согласия на строительство на общем земельном участке.

Сразу скажу, что далеко не всегда такие требования о сносе построек удовлетворяются. Давайте разберемся, почему.

По общему правилу, согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Следовательно, на застройку одним из сособственников общего земельного участка при доме необходимо согласие других сособственников.

Вместе с тем по смыслу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту только нарушенных или оспоренных гражданских прав. Статья 3 ГПК РФ говорит о том, что заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Наша судебная практика исходит из того, что нарушение прав остальных сособственников участка должно выражаться в чем-то конкретно и быть нарушением по существу. Только лишь формального несоблюдения закона недостаточно.

Показателен следующий пример. По одному из дел Московский областной суд указал: «П. обратилась в суд с иском к Г. о сносе самовольной постройки. …Удовлетворяя иск П., суд исходил из того, что Г. самовольно на общем земельном участке с истицей, который в установленном законом порядке не разделен и порядок пользования которым не определен, построил спорное строение, чем нарушил права П. как сособственника земельного участка. …Между тем, сам по себе факт возведения сооружения без согласия всех совладельцев объекта долевой собственности, как жилого дома, так и земельного участка, не является безусловным основанием к сносу постройки. Суду в указанной связи надлежало поставить на обсуждение значимые для дела обстоятельства: в чем конкретно заключается нарушение прав истицы возведением колонн и жилой комнаты над ними, для чего предложить ей представить допустимые тому доказательства».

С другой стороны, пока общий земельный участок при доме не разделен в натуре или не определен порядок пользования общим участком, сособственник, хотя он и не единственный обладатель участка, вправе осуществлять свои правомочия собственника, в том числе вести строительство на этом участке.

Такими же соображениями руководствуются и суды. Например, по другому делу Московский областной суд указал следующее: «Поскольку стороны являются участниками долевой собственности на земельный участок, его раздел в соответствии с законом не производился, порядок пользования между совладельцами не определялся, то исковые требования Я. об устранении нарушения его права собственности на земельный участок путем сноса теплицы, возведенной другим участником общей собственности, не основаны на законе и не подлежат удовлетворению. То обстоятельство, что спорный участок поставлен на кадастровый учет с установлением границ, в отсутствие произведенного в соответствии с законом раздела общего земельного участка, правового значения не имеет и основанием для изменения правоотношений сторон не является».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Как правильно признать право собственности на хозяйственную постройку, возведенную при жилом доме, который находится в долевой собственности?

Строительство различных хозяйственных построек лично для себя одним из участников долевой собственности на жилой дом носит массовый характер. Для легализации таких строений лица, их построившие, обращаются в суды с исками о признании за собой права собственности на эти постройки. Требования вполне логичные, однако есть некоторые особенности законодательного регулирования данного вопроса, незнание которых может привести к отказу в иске.

В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. По смыслу закона жилой дом является главной вещью, а хозяйственные постройки предназначены для обслуживания дома и должны следовать его судьбе.

Ранее Пленум Верховного Суда СССР в п. 9 Постановления от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» разъяснил, что различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое.

Президиум Московского областного суда по одному из конкретных дел указал следующее: «Кроме того, решением суда за К. также признано право собственности на гараж, летнюю кухню и навес при доме. …Объектом права собственности является недвижимое имущество – жилой дом, а подсобные строения (гараж, летняя кухня, навес), являясь принадлежностью к нему, не могут быть самостоятельным объектом права собственности в отрыве от права собственности на жилой дом.
Суд установил, что раздела жилого дома между сторонами не было, то есть, он является единым объектом гражданских прав, в состав которого входят и хозяйственные строения. Право собственности на хозяйственные строения за одним из сособственников, в отрыве от права собственности на дом, и без раздела всего домовладения признано быть не может» (Бюллетень судебной практики Московского областного суда за четвертый квартал 2013 года).

С учетом этих разъяснений, нужно сделать вывод, что участник долевой собственности на жилой дом может требовать признания за собой права только на долю в собственности на возведенную им хозяйственную постройку. Очевидно, что такое развитие событий никак не может удовлетворить собственника, потратившего свои силы и средства на строительство.

Получается, что в такой ситуации требование о признании права собственности на хозяйственную постройку за сособственником, осуществившим ее строительство, лучше заявлять одновременно с иском о разделе жилого дома или уже после раздела жилого дома, в состав которого входят хозяйственные строения.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Об условиях признания судом права собственности на самовольную постройку

В редакции по состоянию на 4 октября 2018 г.

В этой заметке расскажу об условиях, при которых Вы можете узаконить самовольную постройку и признать на нее право собственности в суде.

1. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы видно, что для признания права собственности на самовольную постройку земельный участок, на котором она создана, должен находиться у Вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.

Вместе с тем возможно признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке.

Так, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено, что «…право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

2. В отношении земельного участка необходимо иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Здесь, на мой взгляд, акцент сделан на возможности строительства на земельном участке такого объекта, который возведен. В этой связи надо проверить, нет ли ограничений строительства на Вашем земельном участке, например, в связи с установлением охранных зон, допускает ли разрешенное использование земельного участка строительство на нем именно такого объекта, который Вы построили.

В случае возведения самовольной постройки на арендованном земельном участке нужно учитывать условия договора аренды. Если участок предоставлен в аренду для временных строений и легковозводимых конструкций, то нет оснований для признания права собственности на возведенную капитальную постройку.

3. Следующее условие. На день обращения в суд постройка должна соответствовать установленным требованиям.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ установленные требования – это параметры, установленные правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Статьей 30 ГрК РФ предусмотрено, что правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в частности, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГрК РФ к документации по планировке территории относятся проект планировки территории и проект межевания территории.

Подтвердить соответствие возведенной Вами постройки установленным требованиям правил землепользования и застройки, документации по планировке территории или иным обязательным требованиям можно путем проведения по делу строительно-технической экспертизы. И Вам необходимо ходатайствовать об этом перед судом.

4. Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан обычно подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено следующее: «Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта. Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы».

Вместе с тем иногда суду бывает достаточно внесудебного исследования специалиста в области строительно-технической экспертизы. Такое внесудебное заключение готовится быстрее и стоит дешевле судебной экспертизы.

5. В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В настоящее время в случае строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Согласно ч. 19 ст. 55 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления направляет застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

В этой связи перед подачей иска в суд необходимо обратиться в местную администрацию за получением соответствующего уведомления.

6. Несколько слов скажу о формулировке исковых требований.

Очень часто самовольными являются пристройки к жилым домам. Между тем в таких случаях надо просить суд о признании права собственности не на пристройку к дому, а на весь дом в реконструированном виде.

В упомянутом выше Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено следующее: «При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О сносе домов и других построек в спорах соседей

В редакции по состоянию на 12 декабря 2018 г.

Мой опыт участия в делах о сносе самовольных построек и практика, которую я постоянно изучаю, показывают, что соседи часто заявляют подобные иски без достаточных оснований. В этой заметке расскажу, как в действительности разрешаются дела по сносу соседских построек.

По искам соседей постройки если признаются самовольными и сносятся, то почти всегда по причине их возведения полностью или частично на земельном участке соседа – истца. Наличие других закрепленных в законе признаков самовольной постройки редко влечет ее снос.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Из этих разъяснений видно, что требовать в суде сноса самовольной постройки может лишь то лицо, чьи права и законные интересы постройка нарушает. А на практике сложно доказывать такие нарушения, если ответчик не занял своей постройкой земельный участок истца.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Между тем в реальной судебной практике действительно существенные и неустранимые нарушения встречаются редко. Обычно все сводится к банальному несоблюдению противопожарных разрывов и расстояний до границ соседских земельных участков.

И даже, если экспертиза показывает, что ответчик заступил своей постройкой на земельный участок истца, не всегда суд принимает решение о сносе. Как правило, суд учитывает, на какое расстояние и на какую площадь постройка заходит на участок истца, укладываются ли эти расстояние и площадь в пределы допустимых погрешностей измерений.

Ниже приведу несколько цитат из определений Верховного Суда РФ по конкретным делам. В целом существующая практика соответствует правовым позициям, изложенным в этих судебных актах.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 24 апреля 2018 г. № 19-КГ18-2 указано следующее: «Признавая возведенный ответчиками объект самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции не учел, что основания, по которым постройка может быть признана самовольной, являются публично-правовыми. Иск о сносе такой постройки направлен на защиту не только и не столько гражданского права отдельного лица, сколько прав и интересов неопределенного круга лиц».

В определении Верховного Суда РФ от 25 сентября 2018 г. № 78-КГ18-49 по делу о возложении обязанности снести самовольную постройку сказано, что «…возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц».

В другом определении Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. № 49-КГ18-45 по делу о признании бани самовольной постройкой, об обязании снести ее указано следующее: «Суд апелляционной инстанции сделал свои выводы, формально исходя из нарушения вышеперечисленных норм СНиП 2.07.01-89* и СП 30-102-99, которые либо утратили силу, либо не являются обязательными. При этом суд не установил, как того требуют положения статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, созданы ли какие-то существенные препятствия истцу в пользовании его участком наличием спорного строения.
Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах».

Подводя итог, можно сказать, что реальная перспектива снести соседскую постройку имеется, если эта постройка полностью или частично возведена на чужом земельном участке. В остальных случаях снос постройки, скорее всего, будет не применим как не соответствующий характеру и степени допущенного нарушения.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович