О праве собственников зданий на раздел земельных участков из территорий бывших заводов и других государственных предприятий

Обычная ситуация, когда собственники зданий и сооружений из состава бывших заводов и прочих государственных предприятий не могут поделить между собой землю. Но разрешать такие ситуации очень непросто.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. № 15524/04 была выражена такая правовая позиция: «…приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка».

Позднее по другому делу со сходными фактическими обстоятельствами Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 подробно изложил разъяснения о том, как в таких случаях должны разрешаться споры о правах на земельные участки между правообладателями зданий и сооружений.

В этой заметке выделю основные важные для применения на практике моменты и выскажу некоторые свои соображения по одной из самых злободневных проблем, связанных с разделом таких земельных участков.

В постановлении сказано: «По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута… Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта».

Вместе с тем Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что «…сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют».

С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу, но аналогичные законоположения содержатся в ныне действующей ст. 39.20 ЗК РФ, поэтому разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ сохраняют свою актуальность.

Далее в постановлении разъясняется, что «…иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового».

По-моему, открытым остался вопрос: может ли собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, требовать признания сделки приватизации недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой его объектом недвижимости и необходимой для его использования, или еще в отношении части земельного участка, необходимой для обеспечения доступа к объекту недвижимости от земельных участков общего пользования.

Проблема прохода и проезда в подобных ситуациях стоит остро. Именно с этой проблемой ко мне чаще всего обращаются организации и предприниматели.

Предполагается, что часть земельного участка, в отношении которой сделка приватизации может быть признана недействительной, будет впоследствии поставлена на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного земельного участка. Между тем в соответствии с ч. 6 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В силу п. 26 ч. 1 ст. 26 названного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Ясно, что при рассмотрении дела о признании недействительной сделки приватизации земельного участка в отношении части этого участка, находящейся под объектом недвижимости истца, об установлении сервитута не может быть и речи. Тогда вполне обоснованным будет выглядеть требование собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, о признании сделки приватизации недействительной не только в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для его использования, но и необходимой для обеспечения доступа от земельных участков общего пользования.

Хотя должен признать, что с практической точки зрения этот вопрос в каждом конкретном случае должен решаться в зависимости от площади и конфигурации приватизированного земельного участка, местоположения на нем объекта недвижимости собственника, чьи права не были учтены, и других обстоятельств дела.

В названном выше постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 также разъяснено следующее: «В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
…При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости».

При установлении (признании) судом на приватизированный земельный участок права общей долевой собственности и рассмотрении требования о разделе (выделе) земельного участка, как мне представляется, не меньше (если не больше) оснований говорить об обеспечении прямого доступа к выделяемому участку от земельных участков общего пользования.

Как я уже написал, в силу п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Согласно некоторым авторам по римскому праву судья мог в своем решении установить сервитуты на вещи, подлежащие разделу. Так, Ю. Барон писал: «…деля участок по реальным частям, он может одной части участка предоставить вещный сервитут на другую» (Барон Ю. Система римского гражданского права / Пер. проф. Л. Петражицкого. М.: Изд. моск. юрид. магазина А.Ф. Скорова, 1898. Вып. 2. Кн. II и III. С. 109). У нас на практике нередко при разделе земельных участков суды устанавливают сервитуты прохода и эксплуатации.

Вместе с тем по действующему законодательству до проведения государственного кадастрового учета образованного в результате выдела земельного участка этот участок пока еще не существует как объект недвижимости, что вытекает из содержания ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости». Стало быть, нет оснований требовать установления сервитута для доступа на земельный участок, которого еще не существует. Остается только вариант выдела земельного участка в конфигурации, обеспечивающей проход или проезд от земельных участков общего пользования.

Но жизнь богаче на различные ситуации, чем мы можем себе представить. Поэтому я опять должен признать, что далеко не в каждом случае такой выдел возможен. И решение этого вопроса будет зависеть от конкретных обстоятельств дела.

В постановлении говорится об иске собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены. Переход права собственности на указанный объект недвижимости влечет переход исключительного права правопредшественника на приватизацию земельного участка в порядке материального правопреемства. Следовательно, такой иск может заявить и новый собственник объекта недвижимости. Об этом как раз говорилось в более раннем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. № 15524/04. Это важно, поскольку приватизация земельных участков из территорий бывших заводов и других предприятий, как правило, проводилась уже давно, а объекты недвижимости на данных территориях могли неоднократно отчуждаться.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Раздел земельного участка должен осуществляться в соответствии с размером долей собственников, независимо от сложившегося порядка пользования

В редакции по состоянию на 25 сентября 2017 г.

Разберем вопрос о том, может ли фактически сложившийся порядок пользования общим земельным участком определять размер выделяемых из него участков.

1. Согласно п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 1 июля 1996 г. (редакция от 24 марта 2016 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Для судебного определения порядка пользования общим имуществом разъяснение о необходимости учета фактически сложившегося порядка пользования вполне справедливо. Ведь при определении порядка пользования земельным участком суд не прекращает право общей собственности на этот участок, не изменяет размер долей участников долевой собственности. В идеале по такому делу суд своим решением лишь закрепляет уже существующий длительное время и устраивающий все стороны фактически сложившийся порядок пользования земельным участком.

2. Иное дело, когда решается вопрос о выделе долей из общего земельного участка. В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Из приведенных норм ясно следует, что участник долевой собственности вправе требовать выдела только той доли, которая ему принадлежит, и не более. Подтверждение этому можно найти в материалах судебной практики высшей судебной инстанции.

Так, Верховный Суд РФ в определении от 6 октября 2015 г. № 36-КГ15-15 по делу о разделе земельного участка в натуре, возложении обязанности по сносу забора указал следующее: «Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь в том числе показаниями свидетелей, пришел к выводу о том, что по сложившемуся многолетнему порядку пользования земельный участок, на котором расположена часть домовладения, принадлежащая Троицкой В.С., по своей площади больше, чем земельный участок, относящийся к той части жилого дома, которую занимал Цыбулькин В.А.
Полагая, что передача Цыбулькину В.А. 1/2 доли земельного участка, определенной без учета его фактического использования, является неправомерной, суд признал постановление главы г. Смоленска от < ...> в соответствующей части незаконным и произвел раздел в натуре земельного участка, расположенного по адресу: г. Смоленск, < ...>, выделив в собственность Цыбулькина В.А. и Троицкой В.С. земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании, исключил из ЕГРП запись регистрации N < ...> о праве собственности Цыбулькина В.А. и Троицкой В.С. на 1/2 доли (за каждым) в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда согласилась с выводом суда первой инстанции.
С решениями судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.
Судами установлено, что < ...> Цыбулькину В.А. и Троицкой В.С. выданы свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности (доли в праве 1/2) на земельный участок площадью < ...> кв. м с кадастровым номером < ...>, расположенный по адресу: < ...>.
В соответствии со статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно статье 252 (пункты 1 — 3) Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
По смыслу приведенных положений закона, подлежащих применению при рассмотрении дела, раздел имущества, находящегося в долевой собственности, должен осуществляться с учетом того размера долей, который определен в установленном порядке».

По другому делу о разделе земельного участка Верховный Суд РФ в определении от 1 августа 2017 г. № 83-КГ17-15 указал следующее: «Земельный участок под домовладением N < ...> сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер < ...>, площадь участка после уточнения его границ составила 1 499 кв. м.
В апреле 2014 года данный земельный участок был оформлен сторонами в упрощенном порядке в общую долевую собственность в соответствии с их долями в домовладении, а именно, Зуйковой Н.И. — 1/5 доля в праве (свидетельство о государственной регистрации права < ...> N < ...> от 9 апреля 2014 г.), Лариной Г.И. — 1/5 доля в праве (свидетельство о государственной регистрации права < ...> от 9 апреля 2014 г.), Банной А.С. — 3/5 доли в праве (свидетельство о государственной регистрации права < ...> от 9 апреля 2014 г.).
Из материалов инвентарного дела и планов спорного земельного участка, следует, что участок разделен между прежними совладельцами забором с 1985 года. Стороны в судебном заседании пояснили, что забор, разделяющий спорный земельный участок, был установлен Богатыревым И.А. и Богатыревой А.Г. в 1986 году и с того времени данная граница не менялась.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Банной А.С. в части раздела спорного земельного участка в соответствии с принадлежащими сторонам долями в праве общей долевой собственности и удовлетворяя встречные исковые требования Лариной Г.И. и Зуйковой Н.И. о признании недействительным права общей долевой собственности на земельный участок, исключении из ЕГРП записи о его регистрации и разделе указанного земельного участка в соответствии с фактически сложившимся порядком пользования, исходил из того, что между прежними сособственниками домовладения (Богатыревым И.А. и Богатыревой А.Г.) на протяжении длительного периода времени (около 30 лет) сложился порядок пользования земельным участком, который был закреплен на местности путем установки забора. При приобретении права собственности на долю в домовладении Банная А.С. приобрела право пользования той частью земельного участка, которой пользовался ее правопредшественник (наследодатель Богатырева А.Г.), а ответчицы, соответственно, приобрели право пользования частью земельного участка, которой пользовался их правопредшественник (наследодатель Богатырев И.А.).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что раздел земельного участка между сторонами должен быть произведен в соответствии со сложившимся порядком пользования. Кроме того, суд указал, что оформленное в упрощенном порядке право собственности сторон на земельный участок в соответствии с долями в домовладении не соответствует действующему законодательству, поскольку при наличии сложившегося порядка пользования передача в собственность Банной А.С. земельного участка большего размера, а Лариной Г.И. и Зуйковой Н.И. меньшего, чем тот, который находился в их пользовании, свидетельствует о нарушении положений статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Суд апелляционной инстанции не учел, что собственниками жилого дома, в том числе Лариной Г.И. и Зуйковой Н.И., были поданы заявления в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о регистрации прав на земельный участок в соответствии с долями в праве собственности на домовладение. Данные действия сторон были направлены на установление права долевой собственности на земельный участок, соответствующего долям в праве собственности на домовладение, а потому такие действия следует квалифицировать как сделку.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Соглашаясь с выводом о недействительности и прекращении права общей долевой собственности на спорный земельный участок в соответствии с принадлежащими сторонам долями в домовладении, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что данное право зарегистрировано в установленном порядке на основании сделки участников гражданского оборота, выразивших на это свою волю и согласие относительно количества долей в праве собственности на земельный участок, приходящихся на каждого из них. Вместе с тем требования о признании такой сделки недействительной сторонами не заявлялись и судом при рассмотрении дела не разрешались.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Согласно пункту 2 статьи 11.5 названного кодекса при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Поскольку указанные положения земельного законодательства Российской Федерации не регулируют в полной мере правоотношения, возникающие при выделе земельного участка, являющегося долей одного или нескольких участников общей долевой собственности, то при рассмотрении спора также подлежали применению пункты 1 — 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
По смыслу приведенных положений закона раздел имущества, находящегося в долевой собственности, должен осуществляться с учетом того размера долей, который определен в установленном порядке. Однако в нарушение указанных норм права суд произвел раздел земельного участка не в соответствии с имеющимися у сторон долями в праве собственности на земельный участок, а исходя из фактически сложившегося землепользования».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О недопустимости выдела земельного участка отдельно от расположенного на этом участке жилого дома

В редакции по состоянию на 10 октября 2017 г.

При разделе (выделе долей) жилого дома и земельного участка бывает, что кто-либо из собственников не имеет интереса в пользовании домом (например, из-за ветхости) и желает выделить себе участок, не примыкающий к дому.

В этой заметке расскажу и покажу на примерах из судебной практики, что закон не допускает такой раздел (выдел).

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Из приведенных норм следует, что выдел части общего земельного участка при жилом доме отдельно от выделяемой части дома или вообще без выдела доли дома не соответствует закону.

По этому поводу Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка указал следующее: «Обращаясь с настоящим иском, Базарова Д.Б. как сособственник земельного участка и расположенного на нем домовладения, просила о выделе в натуре части принадлежащего ей земельного участка, свободного от жилого дома и хозяйственных построек.
Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.
В соответствии с абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
П. 1 ст. 273 ГК Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из изложенных правовых норм, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Другой пример. Президиум Московского областного суда в постановлении от 19 марта 2014 г. № 169 по делу № 44г-104/14 указал следующее: «Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Х.Н.Н., Ф.Н.С., Х.С.С. в равных долях являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером «…» и расположенного на нем жилого дома «…» в дер. «…» Подольского р-на Московской области. Порядок пользования спорным имуществом между сторонами не определен.
Удовлетворяя иск Х.Н.Н. о взыскании в ее пользу компенсации в счет стоимости 1/3 доли спорного дома, суд исходил из того, что согласно заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы выдел доли в доме технически невозможен в виду физического износа здания. Требующиеся при выделе доли работы по перепланировке могут нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочность конструктивных элементов до критического предела. Истица на выплату ей компенсации согласна. Размер компенсации определен судом в «…» рублей в ценах 2011 года.
Присудив истице взамен принадлежащей ей доли дома денежную компенсацию и прекратив ее право на долю, суд произвел раздел между сторонами по делу земельного участка, на котором расположен названный дом.
Однако выводы суда не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с абз. 4 подпункта 2 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, находился в общей долевой собственности сторон по делу, то по смыслу приведенных выше норм в их взаимосвязи переход права собственности на долю дома влечет отчуждение и доли земельного участка пропорциональной доле в праве собственности на дом.
Между тем, истица от своего права на долю земельного участка не отказывалась, требования о присуждении компенсации за долю земельного участка не заявляла.
При таких данных и исходя из закрепленного подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, оснований для прекращения права собственности истицы на долю жилого дома с присуждением ей соответствующей компенсации у суда не имелось».

Судебная практика по рассматриваемому вопросу складывается достаточно единообразно. Учитывайте эту практику, если у Вас имеется подобный спор в суде.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О делимых и неделимых земельных участках

В редакции по состоянию на 29 сентября 2017 г.

Поговорим о делимости земельных участков, поскольку от этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли.

Понятия делимого земельного участка в действующем земельном законодательстве нет.

Понятие неделимого земельного участка закреплено (на мой взгляд, не к месту) в п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ. Из данной нормы следует, что неделимый земельный участок – это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Сами требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. Так, п.п. 1, 2 данной статьи предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п.п. 4, 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

В силу п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как видно, требования пунктов 4, 5, 6 ст. 11.9 ЗК РФ носят в той или иной мере оценочный характер. Нарушение этих требований не всегда очевидно и на практике редко является основанием для отказа в разделе или выделе земельных участков.

О делимости и неделимости земельных участков Верховный Суд РФ в определении от 31 марта 2015 г. № 33-КГ15-4 разъяснил следующее: «Неделимый земельный участок – это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

В п. 2 раздела «I. Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.) разъяснено, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

В абсолютном большинстве случаев применимым на практике остается лишь требование о соблюдении установленных предельных минимальных размеров земельных участков.

Таким образом, как правило, на практике неделимыми земельными участками признаются участки, в результате раздела которых не могут быть соблюдены предельные минимальные размеры образуемых земельных участков соответствующего целевого назначения.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О дроблении земельных участков и образовании многоконтурных земельных участков при жилых домах

При разделе жилых домов и земельных участков, особенно в районах старой застройки, нередко расположение частей дома, выделяемых собственникам, не позволяет выделить каждому из них отдельный участок единым массивом. В таких случаях суды либо отказывают в разделе общих земельных участков, либо все-таки делят их и выделяют кому-то из собственников участки, состоящие из нескольких частей (контуров), так называемые многоконтурные земельные участки. Мне представляется, что выделение многоконтурных земельных участков при жилых домах не соответствует закону по следующим причинам.

Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не знают понятия многоконтурного земельного участка. Оно было дано в письме Минэкономразвития РФ от 16 января 2009 г. № 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках».

В данном письме Минэкономразвития РФ разъяснило вопросы выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельных участков, границы которых представляют собой несколько контуров (многоконтурные земельные участки), принимая во внимание особую актуальность вопросов вовлечения в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и оформления прав на земельные участки организаций трубопроводного транспорта, организаций, эксплуатирующих линии электропередачи и линии связи, и иных организаций, эксплуатирующих линейные объекты.

При этом ведомство отметило, что действующим законодательством не предусмотрено присвоение земельным участкам наименования «многоконтурный земельный участок».

Как видим, понятие «многоконтурный земельный участок» введено для вовлечения в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и оформления прав на земельные участки организаций трубопроводного транспорта, организаций, эксплуатирующих линии электропередачи и линии связи, и иных организаций, эксплуатирующих линейные объекты.

В письме Минэкономразвития РФ от 22 декабря 2009 г. № 22409-ИМ/Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» прописано более конкретно, что многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.

В названном письме Минэкономразвития РФ также указано, что каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

В письме подчеркивается, что образование многоконтурных земельных участков не нарушает требований п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ в части недопустимости чересполосицы при образовании земельных участков. Однако в сущности речь идет о чересполосице, под которой понимается расположение нескольких земельных участков одного хозяйства вразброс, отдельными полосами, вперемежку с чужими земельными участками. Очевидно, что такой чересполосицы не избежать при оформлении земельных участков под линейными объектами, например, под опорами линии электропередачи. Поэтому для подобных случаев и было введено понятие «многоконтурный земельный участок».

Вместе с тем нет никаких законных оснований излишне дробить земельный участок при жилом доме и выделять одному из собственников несколько чересполосных участков, называя их многоконтурным земельным участком. В соответствии с п. 6 ст. 11.9. ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Собственник, которому выделен многоконтурный земельный участок, как правило, не может нормально использовать все части (контуры) своего участка, без использования смежного участка другого собственника, например, для прохода от одного контура к другому. Поэтому правильнее было бы вести речь не о разделе, а об определении порядка пользования общим земельным участком при доме с выделением участков общего пользования (дорожек для прохода и т.п.).

А.Ю. Бутырин в книге «Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы» указывает следующее. Определение порядка пользования земельным участком предполагает наличие участков общего пользования, площадь которых учитывается в размере выделяемого участка.
При определении порядка пользования земельным участком либо при его реальном разделе, в зависимости от поставленных судом условий и специфики исследуемого объекта, экспертом решается один из трех основных вариантов преобразовательных (по отношению к участку) задач:
1) преобразование земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников (с отступлением от идеальных долей) с выделением двух (или более) участков с самостоятельными входами без устройства участков общего пользования. В том случае, если земельный участок является собственностью владельцев строений домовладения, такое преобразование спорного участка считается его реальным разделом;
2) определение порядка пользования земельным участком с предоставлением в пользование сторон одного (или более) общего участка для обслуживания строений, обеспечения доступа к инженерным сетям, для прохода на земельные участки индивидуального пользования;
3) определение порядка пользования земельным участком спорной части домовладения в соответствии с идеальными долями сторон (либо с отступлением от идеальных долей сторон).

Недопустимость выдела многоконтурных земельных участков при жилых домах поддерживается судами в большинстве случаев. Так, Московский областной суд по одному из дел указал: «Другие варианты раздела земельного участка N 1 — 4, 6 заключения экспертизы неприемлемы в силу того, что они определяют один из выделяемых земельных участков многоконтурным (варианты N 3, 4) или фактически делят один из выделяемых земельных участков на две части с проходом между ними (варианты N 1, 2, 6)».

По другому спору о разделе дома и земельного участка Московский областной суд указал следующее: «Истцами также были заявлены требования о выделе их доли земельного участка в натуре. Однако, суд отказал в удовлетворении данного требования, так как оба варианта, представленные экспертом, предполагают образование многоконтурных участков, площади которых менее нормы предоставления, установленного органом местного самоуправлении, с оставлением части участка в общей долевой собственности для прохода площадью 69 кв.м. …Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции».

Таким образом, выделение многоконтурных земельных участков при разделе общего участка при жилом доме не основано на законе. Если суды принимают такие варианты раздела, то скорее, для того, чтобы хоть как-то развести собственников по разные стороны границ их участков и снизить вероятность конфликтов в будущем.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Об определении порядка пользования земельным участком, если жилой дом на участке не разделен

Одним из принципов, на которых основывается ЗК РФ, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из этого принципа, раздел земельного участка без раздела расположенного на участке жилого дома невозможен, поскольку в данном случае не происходит выделение каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц.

Часто бывает, что жилой дом нельзя разделить из-за его небольшого размера или ветхого состояния. Как следствие, не подлежит разделу и земельный участок при доме. Вместе с тем сам дом может уже не представлять такой интерес как земельный участок. В таких ситуациях при возникновении спора сособственники могут по суду определить порядок пользования земельным участком.

Согласно п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

На определение порядка пользования земельным участком не распространяется в полной мере принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поэтому сособственники могут по суду определить порядок пользования земельным участком и при этом не обязательно делить жилой дом или определять порядок пользования этим домом.

Этот, казалось бы неочевидный вывод, подтверждается правовой позицией президиума Московского областного суда, который по одному из споров указал следующее: «Разрешая спор об определении порядка пользования земельным участком, суд первой инстанции взял за основу вариант N 3 заключения землеустроительной экспертизы.
Отменяя решение суда первой инстанции, и вынося по делу новое решение об отказе Г. в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования земельным участком, судебная коллегия исходила из того, что данный спор не может быть разрешен, так как не произведен реальный раздел дома и не определен порядок пользования домом.
Между тем такой вывод суда апелляционной инстанции основан на неправильном применении норм материального права, поскольку пункт 2 статьи 247 ГК РФ и статья 35 Земельного кодекса РФ исключают возможность отказа в иске об определении порядка пользования именно таким имуществом.
По смыслу пункта 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, при не достижении между участниками согласия, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, устанавливается судом. В определении порядка пользования общим имуществом не может быть отказано, если оно может быть передано в пользование, хотя бы одного из сособственников».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О выделе земельных участков под домом в соответствии с долями в праве собственности на дом

В редакции по состоянию на 5 октября 2017 г.

Площади земельных участков, приватизированных при жилых домах в 1990-е годы, по документам часто не соответствуют долям в праве собственности на дома. На какую площадь можно претендовать при выделе земельного участка из общего участка?

1. Во время земельной реформы собственникам одного жилого дома свидетельства о праве собственности на землю при доме выдавались с указанием площадей участков в квадратный метрах или долях гектара. Но это вовсе не означало, что тем самым местная администрация или собственники жилого дома производили реальный раздел общего земельного участка.

Предоставление всем собственникам жилого дома в собственность земельных участков и последующая выдача свидетельств о праве собственности на земельные участки являлась приватизацией общего земельного участка собственниками жилого дома, а выданные свидетельства – документами, подтверждающими право каждого сособственника жилого дома на долю в едином приусадебном земельном участке, только выраженную в единицах площади.

Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка разъяснил, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Поэтому, несмотря на выдачу каждому собственнику свидетельства на земельный участок с указанием его площади и последующий кадастровый учет таких участков как самостоятельных земельных участков, они все равно считаются частями единого и неразделенного земельного участка при жилом доме.

2. В 1990-е годы действовал ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., согласно ст. 37 которого (в редакции от 24 декабря 1993 г.) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Из приведенных норм следует, что права на земельный участок при жилом доме переходили к собственникам дома в размере пропорционально долям в праве собственности на дом. Поэтому в свидетельствах на земельные участки местная администрация должна была указывать площади таких участков в размере, соответствующем долям в праве собственности на дом.

Следовательно, каждый из собственников жилого дома вправе рассчитывать на выдел ему земельного участка, площадь которого соответствует доле в праве собственности на дом.

Например, в определении Верховного Суда РФ от 17 декабря 2013 г. № 4-КГ13-34 по делу об установлении границ земельного участка указано следующее: «Судом установлено, что правопредшественники сторон по настоящему делу — Шмакова В.Т. и Никитина Л.Е. — являлись сособственниками домовладения < ...>, находившегося по адресу: местечко < ...> района < ...> области, в котором им принадлежало 3/4 доли и 1/4 доли соответственно. Впоследствии адрес домовладения был изменен на д. < ...> в < ...> района < ...> области.
Постановлением главы администрации Васильевского сельского совета Серпуховского района Московской области от < ...> земельные участки при указанном домовладении были предоставлены в собственность Шмаковой В.Т. (площадью 0,127 га) и Никитиной Л.Е. (площадью 0,12 га).
…Разрешая спор и удовлетворяя требования Шмакова П.В. об установлении границ земельного участка в соответствии с принадлежащей ему долей домовладения, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на земельные участки у прежних собственников домовладения возникло при наличии долевой собственности на домовладение, в связи с чем полагал, что, несмотря на предоставление прежним собственникам земельных участков в конкретных размерах, общий земельный участок при домовладении также является объектом долевой собственности. При этом суд исходя из заключения землеустроительной экспертизы избрал предложенный экспертом вариант N 2 установления границ земельных участков в соответствии с ранее принадлежащими сторонам долями в праве собственности на домовладение.
Суд выделил каждой из сторон земельные участки, соответствующие их долям в праве собственности на дом: Шмакову П.В. (3/4 доли домовладения) — 1793 кв. метра, Никитиной Н.Е. (1/4 доли домовладения) — 598 кв. метров.
Отменяя решение суда первой инстанции в части установления границ земельных участков сторон в соответствии с вариантом N 2 заключения землеустроительной экспертизы и вынося по делу в этой части новое решение, которым границы земельных участков сторон установлены в соответствии с вариантом N 5 заключения экспертизы (площадь земельного участка, принадлежащего Шмакову П.В., составила 1270 кв. метров, Никитиной Н.Е. — 1121 кв. метр), суд апелляционной инстанции исходил из того, что долевое соотношение в праве сторон на земельные участки при домовладении должно быть пропорционально размеру земельных участков, выделенных правопредшественникам сторон постановлением органа местного самоуправления от 20 февраля 1995 г., поскольку данное постановление о предоставлении земельных участков в размере, не соответствующем долям в праве собственности на домовладение, ими не оспаривалось, стороны же по настоящему делу приобрели право собственности на земельные участки определенного размера в результате сделки и в порядке наследования по закону.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами суда второй инстанции согласиться нельзя, так как они основаны на неправильном применении норм материального права к отношениям сторон, а также сделаны с существенным нарушением норм процессуального права.
Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-I, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, а именно на момент предоставления земельных участков при домовладении в собственность правопредшественников сторон в 1995 году, в случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам права на землю переходят, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности на строение, сооружение.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ, принятого 25 октября 2001 г., действующего на момент рассмотрения дела в суде, в случаях перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Порядок пользования земельными участками при домовладении, как установлено судом, не сложился как при прежних собственниках, так и между их правопреемниками.
Также судом установлено и никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, что до 2010 года (вынесение Серпуховским городским судом Московской области решения от 20 января 2010 г.) домовладение, расположенное по адресу: < ...> область, < ...> район, < ...>, являлось объектом долевой собственности Шмаковой В.Т. (правопредшественника Шмакова П.В.) — 3/4 доли — и Никитиной Н.Е. — 1/4 доли.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно было произведено установление границ земельных участков сторон спора с учетом положений ст. 37 ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-I и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, то есть с учетом долей в праве собственности на домовладение».

Правда, должен сказать, что практика низовых судов по данному вопросу не является единообразной. И чаще суды не хотят принимать во внимание изложенную Верховным Судом РФ правовую позицию.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Как размежевать участок через суд?

Вы решили сделать межевание своего земельного участка, однако сосед отказывается подписать акт согласования границ участка. Законом предусмотрено, что необходимым для кадастрового учета документом является, в том числе, копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка. Придется идти в суд… Но с каким иском? Что в таком случае требовать в суде?

Когда очевидно, что смежный земельный участок является самостоятельным участком (например, при соседнем домовладении), то в случае отказа смежного землепользователя от согласования местоположения границ правильным будет обращение в суд с иском ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Если при межевании Вашего земельного участка выявилось наличие кадастровой ошибки в определении местоположения границ смежного земельного участка, то одновременно необходимо требовать признания недействительными координат характерных точек границ этого участка.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

В то же время, если и Ваш участок, который Вы хотите размежевать, и участок несговорчивого соседа находятся при одном домовладении, то способ защиты прав будет другим. Заявлять в таком случае иск об установлении (или определении) границ земельного участка неправильно. Но на практике истцы часто совершают такую ошибку.

Известно, что раньше в период земельной реформы сособственникам одного жилого дома свидетельства о собственности на землю выдавались с указанием конкретной площади участка (в квадратный метрах, гектарах). И многие такие собственники или их правопреемники думают, что им принадлежат отдельные земельные участки с определенной площадью. Однако это не так.

По действующему законодательству общий земельный участок под одним домовладением (даже, если оно уже разделено в натуре) считается принадлежащим на праве общей долевой собственности, несмотря на то, что доли изначально были выражены в единицах площади.

По одному из дел автор данной статьи оказывал помощь в обжаловании решения Волоколамского городского суда, которым были удовлетворены исковые требования истицы об определении границ земельного участка площадью 300 кв.м. и встречные исковые требования ответчика об определении границ земельного участка площадью 600 кв.м.

Отменяя решение Волоколамского городского суда, Московский областной суд указал следующее: «Из материалов дела видно, что спорные земельные участки расположены при доме, который ранее принадлежал сторонам на праве общей долевой собственности. Свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельные участки площадью 300 кв.м. и 600 кв.м. были получены сторонами на основании выписки из похозяйственной книги, в которой содержатся сведения о закреплении земельного участка при доме за каждым собственником домовладения. Суд определил границы земельных участков в соответствии с площадью, указанной в свидетельствах о государственной регистрации права. Между тем, суд не учел, что наличие свидетельств о праве собственности на отдельные земельные участки при жилом доме не доказывает тот факт, что между сторонами произведен раздел земельного участка. Следовательно, выданные сторонам свидетельства являются документами, подтверждающими право каждого собственника части жилого дома на долю в едином земельном участке.».

Не меняет сути дела и то обстоятельство, что земельным участкам при одном жилом доме присваиваются разные кадастровые номера. Так, Московский областной суд по аналогичному спору указал: «…соглашение о разделе земельного участка между сторонами не заключалось, решения судом по данному вопросу не принимались, а постановка земельных участков на кадастровый учет не является безусловным доказательством раздела земельного участка при доме. …Поскольку до настоящего времени объектом права собственности является жилой дом, то без его реального раздела или выдела из него доли невозможно определить границы и площади земельных участков сторон.».

В соответствии с ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, в указанной ситуации для размежевания участка нужно будет обращаться в суд с иском О РАЗДЕЛЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА или с иском О ВЫДЕЛЕ ДОЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, в зависимости от количества сособственников участка. Это в свою очередь предопределяет особенности рассмотрения такого дела.

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных законом. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.

Принципиально важным является то, что при разделе или выделе земельного участка необходимо установить, является ли исходный участок делимым и возможно ли использование выделяемого участка с тем же разрешенным назначением. Если исходный земельный участок не отвечает требованиям делимости, то размежевать его не получится. В таком случае может быть лишь определен порядок пользования этим участком. Определение порядка пользования не зависит от размера земельного участка и количества его сособственников.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Раздел и выдел земельного участка или определение порядка пользования участком по суду. Это нужно знать перед подачей иска в суд

В редакции по состоянию на 27 сентября 2018 г.

Расскажу о том, что важно знать, если Вы хотите по суду разделить общий земельный участок либо выделить его долю или определить порядок пользования этим участком.

1. В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Согласно ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Из приведенных правовых норм следует, что для выдела Вашего земельного участка и установления его границ правильным будет заявлять в суде исковое требование о выделе участка (доли) из общего земельного участка, а не о разделе общего участка.

2. Перед обращением в суд надо определить, возможен ли в принципе выдел земельного участка с учетом требований закона.

Такие требования установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. Согласно данной статье предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

На практике чаще всего выделу препятствует невозможность соблюсти установленные минимальные размеры земельных участков. Причем таким минимальным размерам должен соответствовать как выделяемый земельный участок, так и участок, остающийся другим собственникам.

По этому вопросу в п. 2 раздела «I. Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.) разъяснено, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

В постановлении Президиума Московского областного суда от 25 июля 2018 г. по делу № 44Г-188/2018 о реальном разделе земельного участка разъяснено следующее: «В соответствии с законодательством в отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры.
Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования к образуемым и измененным земельным участкам, в частности, предельные (максимальные и минимальные) размеры таких земельных участков определяются градостроительными регламентами.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, из смысла приведенных правовых норм в их системном толковании следует, что и при первичном предоставлении земельного участка гражданам под индивидуальное жилищное строительство, под личное подсобное хозяйство, и при его разделе, образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям закона, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, включая соответствующие им предельные минимальные и максимальные размеры».

В этой связи перед обращением в суд надо обязательно проверить, какие в правилах землепользования и застройки или в ином нормативном документе на местном уровне установлены предельные минимальные размеры земельных участков.

3. Зачастую в долевой собственности находится не только спорный земельный участок, но и расположенный на нем жилой дом с надворными постройками.

В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу названного принципа выдел земельного участка возможен только одновременно с выделом доли жилого дома или после выдела доли дома.

На этот счет в определении Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка разъяснено, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Поэтому, если имеются сомнения в возможности выдела Вашей доли из общего жилого дома, то лучше сначала подайте иск о выделе только доли дома. И после выдела доли дома можете подать иск о выделе земельного участка.

4. Если не установлены границы общего земельного участка, из которого предполагается выдел доли, то нужно одновременно с исковым требованием о выделе земельного участка (доли) заявлять требование об установлении границ общего земельного участка.

По одному из судебных споров в определении Московского областного суда от 8 июня 2010 г. по делу № 33-11075 о выделе доли земельного участка по этому вопросу указано следующее: «Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд правомерно сослался на положение ст. 11.1 ЗК РФ, исходил из того, что требование о выделе доли земельного участка может быть заявлено собственником земельного участка, которым Ш. не является, требование истца может быть предметом судебного рассмотрения только после установления внешних границ земельного участка при доме, которые не установлены, межевание и согласование со смежными землепользователями земельного участка не производилось».

Удачное разъяснение дано в определении Московского областного суда от 22 июля 2010 г. по делу № 33-14234, в котором сказано следующее: «Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что границы всего земельного участка при домовладении не установлены, жилой дом не разделен в натуре. Раздел (выдел) земельного участка допускается после установления внешних границ всего земельного участка и после раздела (выдела) доли домовладения».

5. При невозможности выдела земельного участка в натуре можно заявить требование об определении порядка пользования общим земельным участком. Удовлетворение такого требования не зависит от размера выделяемых в пользование земельных участков и от выдела доли жилого дома.

Определение порядка пользования общим имуществом предусмотрено ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Суть определения порядка пользования земельным участком разъяснена в п. 11 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) следующим образом: «При определении порядка пользования земельный участок как объект имущественных отношений не претерпевает изменений, так как суд определяет лишь внутренние границы частей единого земельного участка согласно землеотводным документам, которые передаются сторонам в пользование. Решение о порядке пользования участком не влечет прекращения права общей долевой собственности на участок, не приводит к возникновению новых объектов недвижимости, а потому порядок пользования не требует государственной регистрации в ЕГРП и нового кадастрового учета. Таким образом, несоответствие фактической площади земельного участка землеотводным документам на возможность определения порядка пользования не влияет».

Другими словами, решением суда Вам будет выделена в пользование отдельная часть общего земельного участка с указанием координат характерных точек границ этой части, Вы сможете ее огородить, но отмежевать и поставить эту часть общего земельного участка на кадастровый учет как самостоятельный участок по закону нельзя.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Практика Мособлсуда по спорам о разделе земельных участков

«Для разрешения настоящего спора по делу проведена землеустроительная экспертиза, согласно заключению которой представлено 3 варианта раздела земельного участка.
Суд пришел к обоснованному выводу о разделе земельного участка при доме площадью 1900 кв. м с установлением границ земельных участков сторон по варианту N 3 землеустроительной экспертизы.
При этом суд обоснованно исходил из того, что данный вариант является наиболее приемлемым, учитывающим интересы обеих сторон, выделяемые сторонам участки соответствуют их правоустанавливающим документам и предусматривают вход каждой из сторон со своего земельного участка в свою часть дома.» (определение Московского областного суда от 1 февраля 2011 г. по делу N 33-2203/2011).

«К.А. обратился в суд с иском к ответчикам о разделе дома и земельного участка и прекращении права долевой собственности на домовладение…
Сособственники доли домовладения имеют также в собственности земельные участки площадью по 0.15 га каждый.
Для разрешения спора, а также определения возможности и вариантов раздела дома и земельного участка по делу были проведены строительно-техническая и землеустроительная экспертизы…
Также, суд правомерно произвел раздел участка по приложению N 10 дополнительной судебной землеустроительной экспертизы, поскольку данный вариант раздела участка соответствует варианту раздела дома, площади участков будут наиболее приближены к размерам по фактическому пользованию и будут соответствовать установленному порядку пользования.» (определение Московского областного суда от 29 марта 2011 г. по делу N 33-4215/2011).

«Суд сделал также обоснованный вывод о том, что земельный участок подлежит разделу по варианту N 2 экспертизы, поскольку он взаимосвязан с вариантом N 2 раздела дома и учитывает размещение на участке служебных строений, позволяет разместить на участках сторон служебные строения, использовать участки по целевому назначению. При этом каждому из собственников земельный участок выделяется в том размере, который соответствует его идеальной доле в праве собственности на общий земельный участок при доме…
Отвергая довод о наличии охранной зоны проходящей по участку линии электропередач, суд обоснованно указал на то, что данное обстоятельство не предполагает непринятия к разделу того или иного варианта раздела участка с учетом всех обстоятельств по делу.
При этом суд обоснованно отметил то, что в охранной зоне нельзя возводить высотные строения и производить посадку высокорастущих деревьев. В остальном ограничений в пользовании участками не имеется. Охранная зона не влияет на границы земельного участка.» (определение Московского областного суда от 31 августа 2010 г. по делу N 33-15330).

«Отказывая в удовлетворении требований о разделе земельного участка, суд исходил из того, что произвести его раздел невозможно, так как правоустанавливающие документы не содержат сведений о границах земельного участка, фактическая площадь участка составляет 1386 кв. м, что не соответствует правоустанавливающим документам, по которым площадь участка — 1269 кв. м, границы запользованного земельного участка на местности не установлены.
Между тем, с таким выводом суда согласиться нельзя. Как видно из материалов дела, между сторонами, как правообладателями общего земельного участка, возник спор по поводу его пользования, в связи с чем и предъявлены требования о разделе участка. Раздел земельного участка производится с целью определения границ участков, образовавшихся при его разделе.
Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с подп. 2 п. 3 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если размер образуемого земельного участка не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
С учетом положений указанных норм закона суду следовало бы установить, является ли спорный земельный участок делимым, т.е. образуются ли при его разделе самостоятельные земельные участки, отвечающие предельным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Если земельный участок является делимым, то суду следовало бы обсудить вопрос о назначения дополнительной экспертизы для определения границ образуемых при его разделе самостоятельных земельных участков.» (определение Московского областного суда от 18 мая 2010 г. по делу N 33-9443).

«При разрешении вопроса о разделе земельного участка суд исходил из того, что согласно экспертного заключения выделение каждой из сторон по делу земельного надела в соответствии с его идеальной долей в праве на участок площадью 595 кв. м не представляется возможным, поскольку в данном случае выдел 119 кв. м значительно меньше установленного минимального размера земельного участка, предоставляемого гражданам в собственность, установленного Решением Совета депутатов муниципального образования «Озерский район Московской области» от 29.01.2010 г. N 231/41. Указанное выделение части участка приведет к невозможности его использования по целевому назначению.» (определение Московского областного суда от 3 мая 2011 г. по делу N 33-10090).

«Верным также является вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о разделе земельного участка, признании не завершенного строительством жилого дома отдельным домовладением, так как они не соответствуют требованиям ст. 11.9 ЗК РФ, ст. 218, 222 ГК РФ, поскольку при площади земельного участка с кадастровым номером 50:33:20:00701 — 890 кв. м в результате раздела будут образованы земельные участки с площадью меньше минимального размера земельного участка, установленного органом местного самоуправления для поселков, а также поскольку не завершенный строительством объект недвижимости не может быть признан отдельным домовладением.» (определение Московского областного суда от 9 ноября 2010 г. по делу N 33-21661/2010).

«Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд обоснованно указал, что требование о разделе земельного участка, без реального раздела жилого дома, не основано на законе, в связи с чем не подлежит удовлетворению. Доказательств того, что между сторонами сложился определенный порядок пользования домом не представлено, что подтверждается и объяснениями сторон, из которых следует, что между ними периодически происходят договоренности об изменении порядка пользования домом и участком, которые затем кем-либо из них нарушаются.
Судебная коллегия считает вывод суда правильным, поскольку при разделе дома отношения бывших сособственников по пользованию земельным участком сохраняются и препятствий в дальнейшем для определения порядка пользования либо раздела земельного участка не имеется. Между тем раздел земельного участка с оставлением строения в общей собственности невозможен, так как в данном случае не происходит выделение каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Поэтому требование о разделе земельного участка должно быть заявлено только после раздела дома, либо одновременно с ним.» (определение Московского областного суда от 16 июня 2011 г. по делу N 33-11558).

«Из материалов дела усматривается, что С. согласно свидетельству о государственной регистрации права принадлежит земельный участок площадью < ...> кв. м с кадастровым номером < ...>, расположенный по адресу: < ...>, а также 2/3 доли указанного жилого дома. На основании договора дарения земельного участка с долей жилого дома от 1.02.2007 г. Д. принадлежит земельный участок площадью < ...> кв. м с кадастровым номером < ...>, фактически состоящий из двух обособленных земельных участков площадью < ...> кв. м и < ...> кв. м…
Для разрешения спора по делу судом назначалась землеустроительная и строительно-техническая экспертизы, по заключениям которых возведенная Д. постройка располагается частью на ее земельном участке, а частью на соседнем, принадлежащим С.
Доводы представителя истца о том, что заключением землеустроительной экспертизы установлено, что часть спорной постройки находится на принадлежащем истцу земельном участке судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку соглашение о разделе земельного участка между сторонами не заключалось, решения судом по данному вопросу не принимались, а постановка земельных на кадастровый учет не является безусловным доказательством раздела земельного участка при доме.
Пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Поскольку до настоящего времени объектом права собственности является жилой дом, то без его реального раздела или выдела из него доли невозможно определить границы и площади земельных участков сторон.» (определение Московского областного суда от 10 марта 2011 г. по делу N 33-4457).

«П.А. обратилась в суд с иском к ответчику о разделе земельного участка площадью 968 кв. м, расположенного по адресу: < ...> и признании права собственности на земельный участок площадью 380 кв. м, расположенный по указанному адресу…
Также за истицей в ЕГРП 12.03.2010 г. зарегистрировано право общей долевой собственности (4/10 доли) на земельный участок общей площадью 380 кв. м, по указанному адресу…
Разрешая возникший спор, суд пришел к правильному выводу, что заявленные требования о разделе земельного участка площадью 968 кв. м в отсутствие раздела дома не подлежат удовлетворению, поскольку, в связи с отсутствием раздела участка в установленном законом порядке и наличием общей долевой собственности на дом, оснований для признания за истицей права собственности на участок 380 кв. м, как самостоятельный объект права, не имеется.» (определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8892/11).

«Кроме того, правильным является вывод суда о том, что невозможность раздела спорного участка в натуре, не препятствует сторонам в пользовании им и определения порядка пользования данным земельным участком.» (определение Московского областного суда от 1 марта 2011 г. по делу N 33-1749/11).

«В случае невозможности раздела земельного участка, суд должен был принять во внимание, что это не исключает возможность определения порядка пользования ним при предъявлении соответствующих требований какой-либо из сторон.» (определение Московского областного суда от 7 апреля 2011 г. по делу N 33-4581).

«Из представленного суду плана раздела спорного земельного участка, произведенного в 1994 г. в добровольном порядке между И., Б., Н.И. следует, что земельный участок при доме не разделен, разделительные границы внутри участка отсутствуют, а фактическое пользование не соответствует данному плану.» (определение Московского областного суда от 15 марта 2011 г. по делу N 33-2391).

«При этом из содержания условий мирового соглашения, утвержденного определением мирового судьи, следует, что в общем пользовании совладельцев остается земельный участок в виде дорожки общего пользования площадью 122. 75 кв. м.
Таким образом, фактически между сторонами был определен порядок пользования земельным участком, поскольку по смыслу ст. 252 ГК РФ оставление какой-либо части земельного участка в общей собственности или общем пользовании при разделе земельного участка не допускается.
При определении порядка пользования земельный участок как объект имущественных отношений (единица кадастрового учета и учета прав на недвижимое имущество) не претерпевает изменений, так как определяются лишь внутренние границы частей единого земельного участка, которые передаются сторонам в пользование.» (определение Московского областного суда от 6 мая 2010 г. по делу N 33-8674).

«Суд постановил решение, которым произвел раздел земельного участка по варианту N 2 заключения эксперта, оставив в общем пользовании сторон колодец, расположенный на земельном участке, выделенном Ч. и установил сервитут для прохода В. и Т. к колодцу…
Кроме того, при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности граждан, законом не предусмотрена возможность оставления на каком-либо участке имущества в общей собственности совладельцев участка.» (определение Московского областного суда от 24 января 2008 г. по делу N 4081).

«По смыслу закона раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, либо выдел доли из него влечет за собой прекращение права общей долевой собственности и возникновение вместо одного объекта недвижимости нескольких самостоятельных объектов, каждый из которых должен быть учтен в земельном кадастре, а право на него — пройти государственную регистрацию в МОРП как на объект недвижимости.
Таким образом, при разделе земельного участка суд должен определить границы земельных участков, передающихся каждому собственнику, а оставление какой-либо части земельного участка в общей собственности или общем пользовании не допускается, поскольку спор остается неразрешенным.
Если при разделе земельного участка будет установлено, что для прохода, обслуживания строений и т.п. одна сторона будет вынуждена пользоваться земельным участком, выделенным в собственность другой стороне, то в решении надлежит предусмотреть возможность обременения земельного участка сервитутом в соответствии со ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ. При этом, поскольку сервитут подлежит обязательной государственной регистрации, в решении должны быть указаны границы и площадь обремененного сервитутом земельного участка, а также данные о том, чей земельный участок обременяется и в чьих интересах сервитут устанавливается.» (определение Московского областного суда от 20 марта 2006 г. по делу N 33-2797).

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович