Долевая собственность на дом и землю. Спорная ситуация с пристройкой и землей

Вопросы и ответыРубрика: Самовольные постройкиДолевая собственность на дом и землю. Спорная ситуация с пристройкой и землей
0 +1 -1
Валентина спросил 2 года назад

 Добрый день, уважаемый адвокат! 
У нас длинная история. Грустная для нашей семьи.
Дом постройки 1916 года переходит по женской линии к наследникам с землей на берегу реки. Решением суда РСФСР от 9.11.59 по делу #2-870 было принято решение разделить дом в натуре согласно плану по 1/2 между сестрами и по 1593 ка метра земли. Общая площадь земли 3186 кв м. 
Одна часть дома по наследству досталась моей маме. Другая часть дома сменила много хозяев, на стороне соседей всегда стоял недостроенный дом . В 2000 году часть дома покупает местный авторитет Б. которого все боятся и по факту продажи авторитета нынешним нашим соседям Л. выясняется по новому свидетельству по собственности что теперь мама владеет 1304 кв.м  земли. Как оказалось предыдущий хозяин оформил под недостроенный дом 6 соток земли и теперь общая площадь земли стала 2604 кв.м.  Документы с отделенным куском земли от общей «якобы подписаны мамой» но как потом оказалось подпись была подделана. Был суд и решение от 28.11.2005 на котором нам не удовлетворили  наши требования в честном разделе. Все геодезические съемки показывают уже общую площадь 2604 кв м. 
Новые соседи Л. как только вступили в право пользования возводят высокий забор а новым точкам заступив на наш участок более 3 метров. На границе с забором возводят курятник, загон для кроликов. Так как окно сзади дома теперь стало смотреть во двор соседей они у нашего окна ставят туалет, душ, располагают выгребную яму. Мама в то время не знала к кому идти и опусьида руки, соседи видя как плохо себя чуствует мама отдали под расписку 10000 руб за потерянные сотки в 2002-2003. Что было именно написано мама уже не помнит. 
У соседей построено летняя кухня с бетонным фундаментом, 3 загона для птиц и кролика и всё это со местом крыши на наш участок вплотную к общему забору. Мало того сосед сделал калитку у нас в сад и ходит когда нас нет
Никаких разрешений он у нас не спрашивал ни на стройку ни на проведение воды
Мы молчали
С апреля решили переделать веранду, которая совсем стала старая из дерева. Сделали из кирпича. На границе с соседом построили по той же линии пристройку как она и стояла, только если раньше она была в один этаж , то сейчас сделали в 2 этажа как и сам дом. 
В данный момент кроем крышу пристройки сосед пришел с претензией что мы ввезли на его землю. Хотя за границу по земле мы не выходили. Грозит пойти в архитектуру и обязать нас всё снести. 
до этого мы покрыли общую крышу дома и сосед обещал отдать свою часть 100 000 руб в расходах , 20 000 он отдал в теперь грозит пока не снесете новую кирпичную постройку не отдам. Есть расписки что он отдал уже 20 000 руб
Что будет если сосед подаст на нас в суд с иском снести пристройку?
Есть ли в нас хоть малый шанс вернуть справедливость по земле. Сейчас немного встали на ноги и хочется помочь маме
 
Какие документы надо поднять и собрать?
Помогите пожалуйста . Мы в тамбовской области 

1 ответ
0 +1 -1
Маковеев Сергей Иванович Админ. ответил 2 года назад

Здравствуйте.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Пристройка к дому не является самостоятельным объектом недвижимости. Поэтому с возведением пристройки весь Ваш общий дом считается самовольной постройкой. И в этом случае Вам нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности на дом в реконструированном виде как на самовольную постройку.

Поскольку дом находится в долевой собственности, то в связи с возведением пристройки, имеющей отапливаемые помещения (так называемую полезную площадь), нужно будет заявлять также исковое требование об изменении размера долей и увеличении Вашей доли в собственности на дом.

Если сосед подаст свой иск в суд раньше Вас, то ситуация не изменится. Просто Ваш иск будет называться встречным.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) на этот счет даны следующие разъяснения. При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).
Как показывает анализ судебной практики, некоторые суды не проводят различие между понятиями реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения и разрешают иски граждан, например о сохранении жилого помещения — квартиры с самовольной пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке ст. 29 ЖК РФ.
Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции: пристроек, надстроек к жилым домам. При этом судами признавалось право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на отдельный объект капитального строительства.
Так, решением районного суда было признано право собственности за истцами по 1/2 доли на самовольные постройки: жилую пристройку лит. а1, пристройку лит. а2 к жилому дому.
Другим решением районного суда за истцами признано право собственности на квартиру в порядке приватизации по 1/3 доли за каждым, сохранено помещение пристройки в перепланированном состоянии и признано право собственности за этими же лицами на самовольную постройку в виде пристройки.
Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
В том случае, если заявлены исковые требования о признании права собственности на такие самовольные пристройки, являющиеся частью строения, находящегося в общей долевой собственности, к участию в деле необходимо привлекать всех сособственников домовладения, а в число обстоятельств, подлежащих установлению и разрешению в таком деле, должно входить перераспределение долей сособственников после признания права собственности на возведенную пристройку.
Рассмотрение вопросов о перераспределении долей в праве на общее имущество по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, обусловлено в том числе необходимостью обеспечения исполнимости судебного решения, поскольку при государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый подраздел ЕГРП, при этом подраздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимости, закрывается (п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219).
В качестве примера правильного разрешения спора рассматриваемой категории можно привести дело по иску Б. к администрации муниципального образования, А., Н., Р. о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, признании права собственности на самовольную постройку, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.
Обращаясь в суд с иском, Б. указывал, что является собственником 7/18 доли в праве собственности на домовладение, расположенное на земельном участке, находящемся у сособственников в долгосрочной аренде. В целях повышения благоустройства им самовольно возведена пристройка к дому, что привело к увеличению общей площади дома на 10,6 кв. м.
Решением районного суда жилой дом общей площадью 109,4 кв. м сохранен в реконструированном состоянии. За Б. признано право собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м и на 389/1000 доли в праве общей собственности на дом.
Рассматривая дело в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам областного суда указала, в частности, следующее.
Судом на основании исследованных доказательств, в том числе результатов строительно-технической экспертизы и заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», установлено, что реконструкция жилого дома произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, размещение самовольного строения не противоречит документации градостроительного зонирования территории города, произведено на участке, предоставленном в аренду для эксплуатации домовладения. При указанных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возможности сохранения дома в реконструированном состоянии и удовлетворении требований истца о признании за ним права на долю (389/1000) в праве собственности на домовладение с учетом произведенных неотделимых улучшений.
Вместе с тем судебная коллегия отменила решение суда в части признания за Б. права собственности на самовольно возведенную пристройку площадью 10,6 кв. м, отказав в этой части в иске, поскольку указанная пристройка является составной частью жилого дома, право общей долевой собственности на который принадлежит не только истцу, но всем участникам долевой собственности, в связи с чем отсутствовали основания для признания права собственности на нее как на самостоятельный объект недвижимости.
Учитывая произошедшее в результате возведения истцом пристройки изменение долей всех участников долевой собственности, судебная коллегия изменила решение суда, определив долю каждого из сособственников.

В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» разъяснено, что по иску участников общей долевой собственности на дом судом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Эти разъяснения сохраняют свою актуальность до сих пор. Так, в п. 9 кассационной практики, опубликованной в Бюллетене судебной практики Московского областного суда за четвертый квартал 2013 года (утв. президиумом Мособлсуда 28.05.2014), указано следующее: «9. Ремонт и реконструкция дома без увеличения его полезной площади не является основанием для изменения долей сособственников в праве собственности на дом (данное правило не распространяется на споры супругов).
…Приведенные выводы суда сделаны без учета требований п. 3 ст. 245 ГК РФ и ст. 247 ГК РФ, а также п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. (в действующей редакции от 30.11.1990 г.) N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом», разъяснившего, что по иску участников общей долевой собственности на дом судом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки и перестройки дома, произведенных с разрешения исполкома местного Совета и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома, либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.
Из анализа указанных норм следует, что изменение доли в праве собственности на дом возможно в том случае, если одним из собственников была произведена пристройка либо перестройка дома, в результате чего увеличился размер полезной площади дома. В этом случае доли сторон изменятся в зависимости от стоимости возведенной полезной площади дома, то есть доля истца могла быть увеличена пропорционально стоимости полезной площади возведенной пристройки.
Ремонт и реконструкция дома без увеличения полезной площади дома не является основанием для изменения долей сособственников в праве собственности на дом. В этом случае собственник, осуществивший такой ремонт, вправе требовать от остальных сособственников соответствующей денежной компенсации в связи с произведенными работами.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения становятся объектом общей собственности всех участников. Произведший их участник может требовать соразмерного увеличения своей доли в праве собственности на общее имущество, если он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного порядка использования общего имущества.
Под соблюдением установленного порядка использования общего имущества следует понимать необходимость получения согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений, в данном случае получение одним сособственником согласия других участников долевой собственности на производство восстановительного ремонта, в результате которого предполагается возникновение неотделимых улучшений общего имущества (объекта недвижимости).
При этом по смыслу приведенных правовых норм, если соблюден установленный порядок внесения в имущество неотделимых улучшений, их доли в праве собственности могут быть изменены только в случае увеличения полезной площади дома, либо когда при разделе дома допущено отступление от идеальных долей сторон в собственности. Факт увеличения качественно-стоимостного показателя объекта недвижимого имущества, то есть ремонт и реконструкция жилого дома без увеличения полезной площади дома, увеличение стоимости всего дома, не может иметь определяющего значения при решении вопроса об изменении долей сторон в праве собственности на дом».

Вместе с тем, по моим наблюдениям на практике суды уже не очень обращают внимание на требование закона о получении согласия остальных сособственников на реконструкцию общего дома. Вероятно, и в Вашем случае отсутствие согласия соседа на возведение пристройки не будет иметь большого значения для дела.

Если земельный участок под домом до сих пор находится в долевой собственности, то нельзя утверждать, что при возведении пристройки Вы захватили земельный участок соседа. Пока земельный участок не разделен, Вы строите на общем участке.

В вопросе Вы указали, что «Был суд и решение от 28.11.2005 на котором нам не удовлетворили наши требования в честном разделе». В этой связи без изучения материалов того судебного дела нельзя ответить хоть сколько-нибудь точно на Ваш вопрос «Есть ли у нас хоть малый шанс вернуть справедливость по земле».

К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович