Межевание с нарушением закона

Вопросы и ответыРубрика: Межевание. Споры о границахМежевание с нарушением закона
0 +1 -1
Светлана спросил 1 неделя назад

Здравствуйте, Сергей Иванович! История такова:
Возник спор с собственником смежного участка (земли ижс) по поводу препятствий в пользовании (металлический гараж и овощная яма расположены с заступом на мой участок за существующую границу по ГКН). В досудебном порядке спор не решён. Межевание и постановка на учёт нашего участка – 2003 г. , участка соседа – 2005 г.
В процессе сбора документов для судебного разбирательства выяснилось следующее:
1.Соседний участок впервые межевался в 1989 г. по заявлению предшествующего собственника для получения  свидетельства на право бессрочного пользования. В межевом деле (копию которого выдал Росреестр) указаны все уникальные характеристики: координаты, площадь, длины, дирекционные углы, ограничения в использовании (контур возможного влияния старых горных выработок), лист согласования (в котором подпись не собственника нашего участка, а другого лица). Корешки извещений смежников о дате и времени проведения процедуры в межевом деле отсутствуют.
При этом, и конфигурация участка, на который оформлено право, и местоположение смежной границы, существенно отличались от фактического пользования и плана БТИ, но соответствовали нашим представлениям о том, как должна была проходить граница (для этого были основания).
Вскоре недвижимость на соседнем участке была продана  ныне действующему собственнику, с переходом права бессрочного пользования земельным участком. При этом, новый собственник, также продолжал пользование участком в фактических границах, сложившихся ранее (до межевания).
Мы об установлении границ права пользования соседним участком  ничего не знали, т.к. при межевании собственник не присутствовал (не известили) и лист согласования не подписывал.
Забегая вперёд, скажу, что в 2018 г. от Росреестра было получено письмо о том, что соседний участок был поставлен на учёт в декабре 2002 г. на основании межевого дела 1989 г. в порядке инвентаризации земель с декларативной площадью (при этом она соответствует материалам межевого дела и постановлению главы администрации о предоставлении участка в бессрочное пользование).
Из письма начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учёта от 21 сентября 2015 г.№1409160/15 следует, что в период действия  ФЗ №28 от 02.01.2000 г.  при уточнении  местоположения границ земельного участка в государственном земельном кадастре должна была отражаться уточнённая площадь, соответствующая площади, указанной в правоустанавливающем документе. Получить материалы инвентаризации земель (планы) не удалось, т.к. и Росреестр, и Областной архив, и архив города, в котором находятся З.У., дали письменный ответ о том, что запрашиваемые материалы не поступали и на хранении не значатся (администрация утверждает, что всё сдано).

  1. В 2003 г. проходит межевание нашего участка по фактическому землепользованию, без учёта местоположения смежной границы, определённого в 1998 г. при межевании соседнего участка. Процедура постановки участка на кадастровый учёт также прошла без учёта сведений о стоящем на учёте участке соседей, т.е. поставили на учёт 2 смежных участка, где каждый имел свою границу, и не возникло никаких вопросов.

 Оформляется право собственности на З.У. в порядке приватизации.

  1. В 2005 г. проходят землеустроительные работы на соседнем участке и его постановка на кадастровый учёт. Уточнение проходит с увеличением площади и изменением конфигурации. При этом границы не оспаривались и не определялись с более высокой точностью, т.е. это уточнение стало возможным только на основании нарушения требований законодательства и нормативных документов, допущенных при постановке на учёт участка соседа в 2002 г. (определение площади как декларативной). Участок приобретается в собственность по договору купли-продажи. В это время сосед юридически присоединяет спорную часть, которая должна была относится к нашему участку ещё с 1998 г.
  1. Местоположению смежной границы, определённому в 1989 г., ничто не препятствовало, т.е. на её пути не было никаких сооружений.

Однако, став собственником в 2005 г., сосед поставил на спорном участке металлический гараж и соорудил овощную яму, которая, вопреки имеющемуся в правоустанавливающих документах запрету, целиком расположена на  подработанной территории.
Таким образом, для того, чтобы устранить имеющиеся нарушения и установить смежную границу в соответствии с её истинным местоположением, нужно снести гараж и овощную яму, т.к. граница должна пройти прямо посередине этих объектов.
В связи с изложенным, прошу разъяснить следующие вопросы
 1.По какому основанию следует подавать исковое заявление (имеется ли разница в последующих возможностях?):
   —   реестровая ошибка
Или
   — нарушение требований законодательства и нормативной документации при проведении кадастровых работ и процедуры постановки на государственный кадастровый учёт обоих участков (в 1989, 2003 и 2005 гг.)
2.Нужно ли заявлять требование о признании недействительными правоустанавливающих документов обоих собственников, наряду с требованием о признании недействительными результатов  кадастровых работ 2003 и 2005 гг. и установлении границы в  новых координатах.
3.Нужно ли при этом заявлять самостоятельные требования о сносе объектов, которые мешают установлению границы в натуре (например:  яма- самовольная постройка, а гараж -? ). Или это может быть решено в соответствии с требованиями ст. 60 и ст.62 ЗК РФ
4.Возможно ли полное разрешение конфликта (изменение местоположения границ и снос препятствий)  в рамках одного иска.
 
Спасибо.

1 ответ
0 +1 -1
Маковеев Сергей Иванович Админ. ответил 1 неделя назад

Здравствуйте.

1. В соответствии с ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.

В вопросе Вы написали: «В 2005 г. проходят землеустроительные работы на соседнем участке и его постановка на кадастровый учёт. Уточнение проходит с увеличением площади и изменением конфигурации… В это время сосед юридически присоединяет спорную часть, которая должна была относится к нашему участку ещё с 1998 г». При таких обстоятельствах, скорее всего, в описании местоположения границ соседнего и Вашего земельных участков имеется реестровая ошибка и нужно подавать иск об исправлении этой реестровой ошибки. А указанное Вами «нарушение требований законодательства и нормативной документации при проведении кадастровых работ и процедуры постановки на государственный кадастровый учёт обоих участков…» будет одним из аргументов, подтверждающих наличие реестровой ошибки.

2. Исковое требование «…о признании недействительными правоустанавливающих документов обоих собственников…» в Вашем случае заявлять не нужно. Оспаривать наличие права собственности по такому делу нет оснований.

3. В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Вы написали, что «…для того, чтобы устранить имеющиеся нарушения и установить смежную границу в соответствии с её истинным местоположением, нужно снести гараж и овощную яму, т.к. граница должна пройти прямо посередине этих объектов».

В таком случае одним из исковых требований Вам нужно заявить требование о сносе гаража и овощной ямы. Если Вы не заявите такое требование, то суд не будет самостоятельно принимать решение о сносе этих объектов, поскольку он не может выйти за пределы заявленных требований. В свою очередь наличие на местности гаража и овощной ямы будет препятствовать установлению границы земельных участков «в соответствии с её истинным местоположением».

4. Согласно ч. 1 ст. 151 ГПК РФ истец вправе соединить в одном заявлении несколько исковых требований, связанных между собой, за исключением случаев, установленных настоящим Кодексом.

Указанное Вами «…разрешение конфликта (изменение местоположения границ и снос препятствий) в рамках одного иска» вполне возможно, так как требования тесно связаны между собой. Причем это довольно распространенная практика.

5. Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович