О приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства

Из содержания статьи 36 ЗК РФ следует, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица – собственники таких объектов недвижимости как здания, строения и сооружения. О приватизации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в этой норме ничего не сказано.

Практика арбитражных судов по данному вопросу достаточно единообразна и идет по пути буквального толкования указанной нормы статьи 36 ЗК РФ.

В одном из постановлений по конкретному делу Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал следующее: «Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.
Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».».

В то же время Верховный Суд Российской Федерации по одному из дел указал на возможность более широкого толкования статьи 36 ЗК РФ.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 22 февраля 2012 г. № 71-В11-13 указала следующее: «Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что заявитель является собственником незавершенного строительством объекта, расположенного на спорном земельном участке, у него не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данной нормой предусмотрено приобретение прав на земельный участок собственниками зданий, строений и сооружений.
Между тем, в силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.».

Надо отметить, что при разрешении указанного спора Судебная коллегия обратила внимание на то обстоятельство, что администрацией муниципального района уже было принято решение о предоставлении земельного участка заявителю в собственность. Без сомнения, это обстоятельство в данном случае имело положительное значение для удовлетворения требований заявителя.

Вместе с тем, представляется, что как в данном конкретном деле, так и в целом для судебной практики самостоятельное значение имеет разъяснение Судебной коллегии о том, что нет оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, который является объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте.

С уважением,

адвокат Маковеев Сергей Иванович
тел. +7 906 074 76 14