Это нужно знать, если Вы решили купить земельный участок

Одной из наиболее важных уникальных характеристик земельного участка является местоположение его границ. В настоящей статье отмечу, на какие обстоятельства, связанные с границами, необходимо обратить внимание при выборе земельного участка для покупки.

В первую очередь надо проверить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок. Кроме свидетельства о праве собственности, договоров о передаче собственности на земельный участок нужно изучить еще и документы о первоначальном выделении этого участка (постановление администрации, план, составленный при отводе участка и т.п.).

Спросите у продавца план участка из БТИ или другие имеющиеся планы и проверьте, соответствуют ли этим планам фактически существующие ограждения. Кроме того, желательно сверить местоположение и конфигурацию участка с генеральным планом населенного пункта или другими планами, которые имеются в местной администрации.

При осмотре участка на месте обратите внимание на наличие и состояние заборов и других ограждений: давно ли они установлены, нет ли следов переноса ограждений.

В соответствии с ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Если сведения о границах земельного участка не внесены в государственный кадастр недвижимости, то в дальнейшем при межевании местоположение границ участка должно определяться по существующим ограждениям. При этом соседи (смежные землепользователи) могут отказаться от согласования границ по той причине, что Ваш продавец перенес ограждения до продажи участка и его фактические границы не соответствуют раннее составленным планам, схемам участка.

Если приобретаемый Вами земельный участок отмежеван, и сведения о границах внесены в государственный кадастр недвижимости, то нужно изучить кадастровую выписку о земельном участке и хотя бы примерно сравнить фактическую конфигурацию, линейные размеры границ участка с данными кадастровой выписки. Если план земельного участка в кадастровой выписке не соответствует фактическим границам участка, то возможно возникновение споров о переносе ограждений или об оспаривании межевания участка.

Из кадастровой выписки также можно узнать об обременениях земельного участка, если они учтены в государственном кадастре недвижимости.

Особую осторожность нужно проявить при покупке земельного участка, отмежеванного «в чистом поле», без каких-либо строений ограждений. После покупки может возникнуть спор о том, что Ваш участок был отмежеван на чужом месте. Поэтому обязательно узнайте в местной администрации, соответствует ли указанное продавцом расположение участка генеральному плану населенного пункта, другим схемам, планам, имеющимся в администрации.

Очень желательно перед покупкой отмежеванного земельного участка изучить его межевой план (межевое дело, землеустроительное дело), посмотреть, с кем и в каком порядке согласованы границы участка.

Часто на практике согласование границ участка проводится через публикацию извещения в местной газете. В соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если:

1) в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;

2) смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Представляется, что согласование границ участка через публикацию извещения в местной газете должно насторожить. Формально такое согласование может соответствовать закону, но это не исключает возникновения споров с соседями, с которыми Ваш продавец не пожелал подписать акт согласования местоположения границ земельного участка.

Еще пример. Существует разъяснение Минэкономразвития России, согласно которому, если земельный участок граничит с землями (не с земельными участками), находящимися в государственной или муниципальной собственности (в том числе с землями, государственная собственность на которые не разграничена), то согласование местоположения в отношении соответствующей части границы или характерной точки границы в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», не проводится.

Если в межевом плане выбранного Вами земельного участка указано, что он граничит с землями, государственная собственность на которые не разграничена и отсутствует согласование соответствующей границы, отнеситесь к этому с должным вниманием. В дальнейшем возможно возникновение спора об оспаривании межевания Вашего участка.

Если Вы покупаете доли жилого дома и земельного участка, с расчетом отмежевать участок (выделить участок в натуре), то необходимо иметь в виду следующее. При несогласии остальных сособственников выделять участок придется в судебном порядке после установления внешних границ общего земельного участка и только при условии выдела доли дома.

Например, по одному из дел Московский областной суд указал следующее: «Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что границы всего земельного участка при домовладении не установлены, жилой дом не разделен в натуре. Раздел (выдел) земельного участка допускается после установления внешних границ всего земельного участка и после раздела (выдела) доли домовладения».

С уважением,

адвокат Маковеев Сергей Иванович
тел. +7 906 074 76 14