Как признать права на землю в суде?

В настоящее время в судах рассматривается все больше споров о признании права собственности на земельные участки. Среди них, пожалуй, самыми распространенными являются дела о признании права собственности на участки, предоставленные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Действующий ЗК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Ранее действовавший Земельный кодекс РСФСР 1991 года содержал аналогичную норму, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на указанных земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Право пользования земельными участками, отводившимися под строительство дома до принятия ЗК РФ, и их размеры могут подтверждаться государственными актами и решениями соответствующих органов об отводе земельных участков, а при их отсутствии – земельно-шнуровыми либо похозяйственными книгами, другими документами. Так, в 1987 году в письме № 20-15-1-4/Е-9808р Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР разъяснило, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации.

Важно, чтобы спорный земельный участок предоставлялся не во временное, а именно в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение. Так, по одному делу Московский областной суд указал следующее: «Поскольку Д. спорный земельный участок предоставлялся во временное, а не постоянное (бессрочное) пользование, то предусмотренных ст. 9.1 ФЗ РФ от 25 октября 2001 г. N 137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оснований для возникновения у нее права собственности на спорный земельный участок не имеется.».

Объектом рассматриваемых земельных отношений являются конкретные земельные участки. Легальное понятие земельного участка определено в ЗК РФ. Согласно кодексу земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Следовательно, земельный участок, границы которого не установлены, не существует как объект права и не может являться предметом гражданского оборота. Кроме того, участок должен быть отнесен к определенной категории земель и должно быть установлено его разрешенное использование. Это обстоятельство не во всех случаях учитывается истцами при обращении в суд, что, как правило, приводит к отказу в иске.

Так, истица обратилась в суд с иском к администрации района о признании права долевой собственности на 1/2 долю земельного участка. В удовлетворении иска было отказано. Московский областной суд по данному делу указал, что отдельным основанием для отказа в иске является невозможность отнесения спорного участка к самостоятельному объекту права. Согласно кадастровой выписке о земельном участке, его границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, разрешенное использование не установлено.

По другому делу Московский областной суд указал следующее: «По смыслу ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» идентификационными признаками земельного участка являются его кадастровый номер, категория земель и разрешенное использование, спорный участок, не имеет таких данных, следовательно, не может являться предметом гражданско-правовых отношений.».

Таким образом, перед обращением в суд с иском о признании права собственности на земельный участок его необходимо сформировать. Для этого нужно провести межевание, поставить участок на государственный кадастровый учет, определить разрешенное использование участка.

В судебной практике возникают споры о признании права собственности на земельные участки, фактически используемые в течение длительного времени (свыше 15 лет), в силу приобретательной давности.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает, что лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Между тем, надо учитывать, что правило о приобретательной давности не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» было разъяснено, что в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

По одному из дел Московский областной суд указал следующее: «…право собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не может быть приобретено в силу приобретательной давности. Такие участки приобретаются в собственность в порядке, предусмотренном земельным законодательством (п. 16). Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции на законных основаниях отказал истице в признании права собственности на спорный земельный участок в силу приобретательской давности, так как приобретение права собственности на спорный земельный участок возможно в порядке, предусмотренном ст. ст. 35, 36 ЗК РФ.».

С уважением,

адвокат Маковеев Сергей Иванович
тел. +7 906 074 76 14