Об образовании новых земельных участков на территориях, застроенных многоквартирными домами

Согласно п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
— проект межевания территории, утвержденный в соответствии с ГрК РФ;
— проектная документация лесных участков;
— утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена ст. 11.10 ЗК РФ.

Подпунктом 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ установлено, что образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Что это означает на практике, хочу обсудить в настоящей заметке.

К документации по планировке территорий ГрК РФ относит, в частности, проекты межевания территорий. В соответствии со ст. 43 ГрК РФ подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых, в том числе отображаются границы образуемых и изменяемых земельных участков на кадастровом плане территории, условные номера образуемых земельных участков. В проекте межевания территории также должны быть указаны площади образуемых и изменяемых земельных участков и их частей.

Четкого определения элемента планировочной структуры ГрК РФ не содержит, но из ст. 41 и ст. 46.1 кодекса следует, что к элементам планировочной структуры относятся кварталы, микрорайоны и иные элементы. Какие могут быть иные элементы планировочной структуры, ГрК РФ не раскрывает.

Вместе с тем согласно п. 2 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов (утверждены постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. № 1221) элемент планировочной структуры – это зона (массив), район (в том числе жилой район, микрорайон, квартал, промышленный район), территории размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений.

Поскольку в подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ говорится об образовании земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, то прежде всего нас интересуют такие элементы как жилой район, микрорайон, квартал.

Таким образом, в границах жилых районов, микрорайонов, кварталов, застроенных многоквартирными домами, образование земельных участков из земель или земельных участков государственной или муниципальной собственности возможно только в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

По одному из споров Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала: «Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, К. является собственником квартиры N *** в многоквартирном доме по адресу: ***. 24.04.2014 г. К. направил в ДГИ г. Москвы заявление о формировании земельного участка многоквартирного дома с максимально допустимой проектом межевания прилегающей к дому территорией для предоставления его в общую долевую собственность собственников помещений в доме; в ответ на указанное обращение ДГИ в письме от 23.05.2014 г. указал, что до настоящего времени межевание квартала территории, на которой расположен жилой дом, не утверждено, в связи с чем, определить границы участка с прилегающей к дому территорией, не представляется возможным…
На рассматриваемую территорию документация по планировке территории не разработана, в связи с чем у ДГИ отсутствует возможность, а также полномочия, определить и утвердить схему расположения границ земельного участка с учетом прав и интересов третьих лиц, являющихся собственниками расположенных на данной территории объектов недвижимого имущества.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что согласно ст. 11.3 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.
С учетом вышеуказанных норм права (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), выпуск распорядительного документа Департамента об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, не требуется. Границы земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирных домов устанавливается на основании проектов межевания территорий».

В целом норма подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ направлена на обеспечение устойчивого развития территорий и предотвращение так называемой «точечной застройки». Однако в силу этой же нормы до утверждения проекта межевания территории невозможно будет образовать земельный участок, например, под существующим административным зданием, расположенным в жилом квартале, для приватизации этого участка.

Кроме того, как мне представляется, под действие указанной нормы подпадают случаи образования земельных участков (не путать с уточнением границ ранее учтенных земельных участков) под индивидуальными жилыми домами, которые пока еще остаются на неприватизированных участках в районах, застроенных многоквартирными домами. Поэтому до утверждения проекта межевания территории собственники таких индивидуальных жилых домов не смогут отмежевать и приватизировать или взять в аренду земельные участки под своими домами. Так что в этом случае подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ вполне отвечает цели развития территорий строительными компаниями, связанными с местными чиновниками…

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович