Об определении стоимости земельных участков, изымаемых для государственных и муниципальных нужд

В редакции по состоянию на 01 июля 2016 г.

Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с выполнением международных договоров Российской Федерации; строительством, реконструкцией определенных объектов государственного значения или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства и реконструкции этих объектов и по иным основаниям, предусмотренными федеральными законами.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть обжаловано в суде. Но по известным причинам на практике такое указание закона не актуально. Поэтому лучше разобрать вопрос, как регулируется определение размера возмещения за изымаемые земельные участки.

В соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются:
— рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению;
— убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей:
1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока – на сорок девять лет;
2) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;
3) в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

В соответствии с п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения не подлежат учету:
1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;
2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;
3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;
4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;
5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Возмещение за изымаемый земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости осуществляется за счет средств соответствующего бюджета или за счет средств организации, по ходатайству которой изымается земельный участок. Естественно, что такая организация или государственные и муниципальные органы заинтересованы максимально снизить размер возмещения.

Способствовать этому может, например, не совсем удачная, на мой взгляд, формулировка п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ, согласно которому в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.

Так, ссылаясь на вышеприведенную норму, Майборода В.А. пишет: «Важным достижением Закона № 499-ФЗ является интеграция нормы о том, что рыночная оценка земельного участка, необходимого для публичных нужд, осуществляется на день, предшествующий решению об изъятии, и с учетом разрешенного вида использования данного участка до его изъятия (ч. 5 ст. 56.8 ЗК в редакции Закона № 499-ФЗ)» (Майборода В.А. Изъятие земельных участков для публичных нужд // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 28 – 32).

Однако, по моему мнению, системное толкование первого абзаца п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ во взаимной связи со вторым абзацем этого же пункта указанной статьи позволяет сделать вывод, что закон устанавливает не дату, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость земельного участка, а вид разрешенного использования, который должен учитываться при определении этой рыночной стоимости.

Вопрос о том, на какую дату должна определяться рыночная стоимость изымаемого земельного участка, очень актуален, поскольку от принятия решения об изъятии земельного участка до направления его правообладателю соглашения об изъятии обычно проходит какое-то время, за которое рыночная стоимость участка может существенно вырасти.

Этот вопрос был рассмотрен Верховным Судом РФ в одном из споров. Так, в определении от 23 июня 2015 г. № 89-КГ15-4 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее: «Постановлением Правительства Тюменской области от 11 октября 2010 г. N 289-п принято решение об изъятии земельного участка ответчика для государственных нужд Тюменской области, которое было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 12 ноября 2010 г.
27 октября 2010 г. истцом на имя ответчика направлено уведомление о предстоящем изъятии земельного участка, а 8 декабря 2010 г. — уведомление о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка.
Распоряжением Правительства Тюменской области от 10 июня 2013 г. N 1010-рп утверждена выкупная цена земельного участка в размере < ...> руб., о чем 23 мая 2013 г. истец уведомил ответчика и предложил возможность заключить соглашение об изъятии.
Разрешая спор, суд первой инстанции, учитывая признание Рахматуллиным Р.Ш. исковых требований в части изъятия земельного участка, пришел к выводу о наличии оснований для изъятия спорного земельного участка, определив его выкупную цену на момент разрешения спора в размере < ...> руб., исходя из заключения проведенной по делу строительно-технической экспертизы.
Изменяя решение суда первой инстанции в части установления выкупной цены земельного участка ответчика, судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда пришла к выводу, что выкупная цена изымаемого имущества должна рассчитываться по состоянию на 10 октября 2010 г. — дню, предшествующему принятию постановления Правительства Тюменской области от 11 октября 2010 г. N 289-п об изъятии земельного участка ответчика для государственных нужд Тюменской области, определив выкупную цену земельного участка в размере < ...> руб., руководствуясь при этом отчетом, представленным истцом.
С позицией суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Вывод суда второй инстанции о необходимости расчета выкупной цены изымаемого земельного участка по состоянию на 10 октября 2010 г. со ссылкой на пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации основан на неправильном толковании норм права.
В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
В этом случае согласно пункту 3 статьи 55 Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора».

Ранее такое же разъяснение Верховный Суд РФ давал в ответе на Вопрос 7 раздела VI. Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике, Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 24 декабря 2014 г.).

Верховный Суд РФ рассматривал указанное выше дело и давал разъяснения по старой редакции ЗК РФ и ГК РФ. На мой взгляд, ныне действующий закон устанавливает иные правила, которые в меньшей степени защищают интересы правообладателя земельного участка.

Так, в соответствии с п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. А п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ установлено, что отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со ст. 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Данная норма, как мне представляется, делает бессмысленным затягивание процесса со стороны правообладателя изымаемого земельного участка и вместе с тем ставит этого правообладателя в невыгодное положение, если процесс затянется не по его вине.

Однако, должен сказать, что Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 10 декабря 2015 г.) на примере приведенного выше определения от 23 июня 2015 г. № 89-КГ15-4 разъяснил, что указанная в нем правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 01 апреля 2015 г., поскольку действующим законодательством не установлено иное.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович