Об установлении границ земельных участков с учетом зон для обслуживания и ремонта построек недобросовестных соседей

В одном из споров о границах судом было установлено, что после приобретения земельного участка ответчик по согласованию с соседом установил по границе своего участка забор из сетки-рабицы. Некоторое время спустя ответчик построил баню практически на границе участка, залил к ней бетонную отмостку так, что часть этой отмостки оказалась на участке истца, за забором, который ответчик сам установил. Когда возник конфликт ответчик снял сетку и срезал столбы забора. В суде истец просил установить смежную границу между земельными участками по сложившемуся порядку пользования в месте, где ранее проходил установленный ответчиком забор из сетки. Ответчик же просил установить границу между участками с отступом от бани на ширину отмостки для обслуживания бани. Районный суд в своем решении принял сторону ответчика.

В суде апелляционной инстанции судья-докладчик интересовался, имеется ли в настоящее время отмостка к бане ответчика, спрашивал истца, каким образом по его мнению ответчик сможет обслуживать стену бани, если граница будет установлена по варианту истца. В общем, было видно, что суд апелляционной инстанции акцентировал внимание на том, что баня имеется и ее нужно обслуживать. Решение районного суда было оставлено без изменения.

Думаю, многим знакома ситуация, когда хамоватый сосед возводит близко к границе участков какой-нибудь хозблок или баню, быстренько регистрирует право собственности и потом начинает претендовать на землю для обслуживания своей постройки. И, к сожалению, мало кого из судей интересует, насколько добросовестно действовал застройщик и следует ли вообще защищать его интерес в обслуживании постройки.

Что касается установления границ земельных участков в подобных ситуациях, то считаю, что тут нужно исходить из следующего. Независимо от того, насколько добросовестным был застройщик, граница между земельными участками должна устанавливаться в соответствии с законом, который регулирует спорные правоотношения. Так, согласно ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Данная норма права не делает никаких оговорок об учете различных зон для обслуживания строений, и суд должен стремиться установить границы земельных участков в строгом соответствии с этой нормой.

По моему мнению, обсуждать вопрос об учете зон для обслуживания строений допустимо только, если невозможно определить точное местоположение границы в соответствии с правилами, закрепленными в ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В таких случаях, я считаю, необходимо исследовать обстоятельства добросовестности застройщика, претендующего на зону для обслуживания своей постройки. Здесь, мне представляется, применимы нормы гражданского законодательства о добросовестности участников правоотношений.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В силу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, при оценке действий застройщика, требующего выделить зону для обслуживания его постройки, следует исходить из того, учитывал ли он сам права и законные интересы соседа при возведении постройки и не извлечет ли он преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Возможность применения норм гражданского законодательства о добросовестности к спорам о границах земельных участков подтверждается судебной практикой Верховного Суда РФ. Например, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 августа 2015 г. № 4-КГ15-36 указано следующее: «Судом первой инстанции было установлено, что границы земельных участков согласовывались землепользователями смежных участков, в том числе истицей, споры относительно границ отсутствовали (т. 1 л.д. 178, т. 2 л.д. 117).
Суд апелляционной инстанции данные обстоятельства не опроверг, однако при разрешении спора применительно к принципу добросовестности не учел.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 10 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По смыслу указанных выше норм при оценке добросовестности действий сторон, в том числе согласовавших границы земельных участков, следует исходить из поведения, ожидаемого впоследствии от данных участников гражданского оборота».

Как известно, безнаказанность порождает вседозволенность. Поэтому пока суды будут потворствовать недобросовестным застройщикам, как в описанном мной случае, ситуация с возведением построек прямо на границах участков вряд ли изменится в лучшую сторону. Но мириться с этим не следует и, надеюсь, приведенные мной аргументы кому-нибудь да помогут на практике.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович