Об установлении сервитутов при судебном разделе земельных участков

В редакции по состоянию на 25 октября 2017 г.

В судебной практике нередки случаи раздела или выдела земельных участков с одновременным установлением сервитутов для прохода к выделяемым участкам или к постройкам.

Между тем при буквальном толковании действующего законодательства нужно сделать вывод, что в части установления сервитутов такие судебные решения не соответствуют закону по следующим причинам.

1. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Из данной нормы видно, что сервитутом обременяется соседний земельный участок.

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учет).

На момент принятия судом решения о разделе или выделе земельного участка вновь образуемые части исходного земельного участка еще не существуют как самостоятельные объекты недвижимости. Таковыми они станут лишь после государственного кадастрового учета. Другими словами, еще не существует соседнего земельного участка, который можно было бы обременить сервитутом.

2. Следующий аргумент касается процессуальной стороны вопроса. Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Обращаясь в суд с иском о выделе земельного участка, истец не заявляет самостоятельного искового требования об установлении сервитута. На этой стадии, как правило, невозможно определить условия сервитута и сформулировать более-менее конкретное исковое требование о сервитуте. К тому же ни одна из сторон спора обычно не желает выделять себе земельный участок, доступ на который возможен лишь путем установления сервитута.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Таким образом, устанавливая сервитут без соответствующего искового требования, суд выходит за пределы заявленных требований, что является грубым нарушением процессуального закона.

Похожие аргументы были приведены в постановлении Президиума Московского областного суда от 26 августа 2015 г. № 383 по делу о реальном разделе земельного участка и расположенного на нем здания, где указано следующее: «Для подхода А.А.В. к своему земельному участку и к своему строению судом установлен сервитут в отношении земельного участка истцов по площади 32 кв. м. Между тем, устанавливая сервитут, суд не учел, что такого требования ответчиком не заявлено, следовательно, суд в нарушение ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы предмета спора.
Помимо того, в силу части 1 статьи 274 ГК РФ предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) вправе требовать собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка).
В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В данном случае на момент установления сервитута спорный участок общей площадью 307 кв. м с кадастровым номером «…» не прекратил своего существования, находился в общей долевой собственности сторон по делу, поэтому правовых оснований для применения сервитута у суда не имелось».

3. Надо сказать, что сама идея установления сервитутов одновременно с разделом исходного земельного участка или выделом его долей не новая и вполне рациональная.

Например, в Древнем Риме в процессах о разделе земельных участков по реальным частям судья мог своим решением одной части участка предоставить вещный сервитут на другую часть (Барон Ю. Система римского гражданского права. Выпуск второй. Книга II. Владение. Книга III. Вещные права. М., 1898. С. 108 – 109).

Также Г. Дернбург писал, что в Древнем Риме при посредстве суда сервитуты могут быть непосредственно установлены в процессах о разделе имущества (Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. СПб., 1905. Т. I. Ч. 2. С. 241).

Однако наше действующее законодательство такой возможности установления сервитутов не предусматривает.

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович