О признании права собственности на земельный участок при жилом доме, который находится в долевой собственности

В редакции по состоянию на 26 сентября 2016 г.

Исходя из собственного опыта и материалов судебной практики, выскажу свое мнение о том, как в суде признать право собственности на земельный участок при доме, который не разделен и находится в долевой собственности.

Сразу оговорюсь, что имею в виду ситуации, когда земельный участок при общем жилом доме находится на законном основании и ранее граждане могли приватизировать этот участок, но по каким-то причинам не сделали этого.

Во времена массовой приватизации земли в 1990-е годы местные администрации выдавали каждому сособственнику жилого дома, находящегося в долевой собственности, отдельное свидетельство на земельный участок с указанием площади этого участка. Далеко не все сособственники жилых домов оформляли тогда свои земельные участки одновременно. Многие из них так и не получили свидетельства о собственности на свои участки и теперь пытаются оформить право собственности через суд.

1. Первое, на что следует обратить внимание. Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из этого принципа, Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 разъяснил, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Следовательно, даже если у кого-то из сособственников дома земельный участок отмежеван и поставлен на кадастровый учет, все равно считается, что общий земельный участок при доме не разделен и находится в долевой собственности. При таких обстоятельствах заявлять в суде иск о признании права собственности на конкретный земельный участок в определенных границах при доме, значит фактически требовать выдела этого земельного участка. Но, как было сказано выше, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности противоречит закону.

В одном из городских судов Московской области я представлял интересы ответчиков по иску о признании права собственности на земельный участок. Истец и ответчики являлись сособственниками части жилого дома. В 1990-е годы ответчики получили свидетельства о праве собственности на свои земельные участки. Неприватизированным остался только участок истца. Истец ссылался на переход к нему права пользования земельным участком в связи с переходом доли в праве собственности на жилой дом. Законность владения земельным участком истец подтверждал выпиской из похозяйственной книги.

В начале судебного заседания поведение судьи говорило о том, что она готова удовлетворить иск. Но дальше случилось так, что сам представитель истца усилил мою позицию и загубил свою. Он заявил об уточнении исковых требований и попросил признать право собственности на земельный участок в определенных границах, описанных кадастровым инженером. Судья, как мне показалось из ее вопросов представителю истца, поняла, что он сам себя топит, но не могла отказать в принятии уточненного искового заявления. В итоге в иске было отказано.

Признание за кем-либо из сособственников дома права собственности на земельный участок в конкретном размере и в определенных границах в составе общего земельного участка при доме противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и нарушает установленный ГК РФ порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Многочисленные подтверждения такому доводу можно найти в судебной практике. Например, по одному из дел в апелляционном определении Московского областного суда от 09 октября 2013 г. по делу № 33-16665/2013 указано следующее: «Дом между сторонами не поделен, в связи с чем, признавать за истцами право собственности на конкретные земельные участки оснований не имеется. При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что заявленные истцами требования следует удовлетворить частично, признать за каждым из истцов право собственности на земельный участок площадью 4000 кв. м при доме пропорционально их долям в праве собственности на домовладение».

По другому спору о признании права собственности на земельный участок в апелляционном определении Московского областного суда от 25 мая 2015 г. по делу № 33-64/2015, 33-24571/2014 указано следующее: «Г.И.И. обратилась в суд с иском к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, П.Н., Г.Л.А., Г.А.И., после уточнений заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд признать за ней право собственности на земельный участок площадью 236 кв. м при доме, расположенном по адресу: < данные изъяты>. …С учетом установленного, а также принимая во внимание, что жилой дом N 6 находится в долевой собственности, что требования истицы фактически сводятся к выделу в натуре ее доли земельного участка при домовладении, а также то, что раздел (выдел) земельного участка допускается после раздела (выдела) доли домовладения, судебная коллегия признает вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований правомерным».

2. Следующее важное обстоятельство, о котором хотел сказать. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Этими характеристиками являются прежде всего описание местоположения границ земельного участка и его площадь, хотя последняя полностью производна, так как представляет собой площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

По смыслу приведенной нормы п. 3 ст. 6 ЗК РФ, если у какой-то части земной поверхности не установлено местоположение границ, то эту часть земной поверхности нельзя считать индивидуально определенной вещью – земельным участком. Отсюда отсутствие единства в судебной практике по вопросу о возможности признания права собственности на не сформированный земельный участок.

Вот один показательный пример. В апелляционном определении Московского областного суда от 19 июня 2013 г. по делу № 33-11562 указано следующее: «Истицей не представлено доказательств того, что границы спорного земельного участка, в заявленной площади были определены и согласованы в предусмотренном законом порядке с владельцами смежных земельных участков.
При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска о признании права собственности на земельный участок, не сформированного в соответствии со ст. 11-1 ЗК РФ как объект земельных правоотношений, при том, что требований об установлении границ земельного участка истица не заявляла — отсутствуют.
С учетом изложенного судебная коллегия также отмечает, что истица не лишена права обратиться в суд с требованиями о защите нарушенного права, в том числе о признании права собственности на спорный земельный участок, при условии его формирования как объекта земельных правоотношений».

По этому поводу Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 г.) разъяснил следующее: «Ряд судов при разрешении требований граждан к уполномоченным органам о признании права собственности на земельные участки в порядке приватизации исходят из необоснованности таких требований, поскольку испрашиваемые земельные участки не сформированы как объекты права, не поставлены на кадастровый учет, им не присвоен кадастровый номер. В связи с этим право собственности на данные земельные участки в дальнейшем не может быть зарегистрировано, что в силу статьи 131 ГК РФ является обязательным.
Другие суды обоснованно полагают, что формирование земельного участка в установленном порядке, с описанием и установлением его границ, не является обязательным условием его приватизации».

Жизнь богата самыми разными случаями, когда сособственники жилых домов по не зависящим от них причинам не имеют никакой возможности сформировать и поставить на кадастровый учет земельные участки при домах. Поэтому следует приветствовать правовую позицию, согласно которой формирование земельного участка в установленном порядке, с описанием и установлением его границ, не является обязательным условием приватизации. В самом деле, несправедливо лишать гражданина возможности приватизировать земельный участок по такому формальному основанию.

Вместе с тем считаю, что лучше подстраховаться и одновременно с требованием о признании права собственности на долю общего земельного участка при доме заявить и требование об установлении границ этого общего земельного участка.

Для случаев, когда все остальные сособственники дома уже отмежевали свои земельные участки и поставили их на кадастровый учет такое предложение может показаться нелогичным. Однако, если исходить из той правовой позиции, что выдел в натуре земельного участка (коим является межевание сособственником своего участка при общем жилом доме) с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности противоречит закону, то, несмотря на такое размежевание, общий земельный участок при доме считается неразделенным. Стало быть, границы нужно устанавливать у всего общего участка при доме.

О возможности подачи в суд иска об установлении границ земельного участка разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно п. 2 которого к искам о правах на недвижимое имущество относится, в частности, иск об установлении границ земельного участка.

3. Отдельно следует сказать о признании права собственности на долю общего земельного участка при доме, если другие сособственники дома возражают против этого.

Пункт 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закрепляет безусловное право приватизации земельного участка, предоставленного до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Данная норма не делает никаких оговорок о необходимости получения согласия всех сособственников жилого дома, расположенного на приватизируемом земельном участке, если этот дом находится в долевой собственности.

Такой вывод, мне представляется, соответствует применяемой судами правовой позиции, согласно которой право на получение земельного участка в собственность является императивным и в случае, если другие совладельцы не имеют намерения оформить земельный участок в собственность, то их право трансформируется в обязанность представить заявление об отсутствии возражений на оформление земельного участка в общую долевую собственность совладельца в согласованных границах, а при отсутствии согласия таких совладельцев у лица, изъявившего желание оформить земельный участок в собственность, возникает право в судебном порядке снять указанные возражения.

4. О порядке определения размера доли общего земельного участка при доме Верховный Суд РФ высказался в определении от 10 февраля 2016 г. № 18-КГ15-225, где сказано следующее: «Поскольку двое из сособственников (Нечаев В.К. и Савичев В.Б.) воспользовались своим правом на приватизацию земельного участка при доме и каждый из них в предусмотренном законом порядке зарегистрировал право собственности на земельный участок (в размере < ...> кв. м и < ...> кв. м соответственно), то оставшаяся часть выделенного земельного участка в размере < ...> кв. м < ...> кв. м — < ...> кв. м — < ...> кв. м = < ...> кв. м) подлежит передаче в собственность заявителям и четвертому сособственнику Поддубному И.А.
Исходя из положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации вопросы владения, пользования земельным участком при доме, а также раздела и определения порядка пользования земельным участком решаются по соглашению между сособственниками.
Как установлено судом, спора о границах земельных участков, находящихся в фактическом пользовании собственников дома, не имеется. Третье лицо – Поддубный И.А., как и заявители, не приватизировавший земельный участок, согласен на выдел заявителям земельного участка в размере < ...> кв. м в границах по фактическому пользованию.
При таких обстоятельствах у ответчика не имелось оснований для отказа в выдаче схемы расположения земельного участка в размере < ...> кв. м.
Поскольку земельный участок постановлением главы города-курорта Геленджик в установленном порядке собственникам дома был предоставлен, то собственники вправе приватизировать указанный земельный участок в размере, предоставленном в бессрочное пользование (< ...> кв. м). Размер, в котором каждый из сособственников имеет право на приватизацию земельного участка, определяется ими самостоятельно, а в случае спора – судом, пропорционально долям в праве собственности либо в соответствии со сложившимся порядком пользования».

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович