О невозможности признания права собственности на земельный участок по договору купли-продажи, если это право не было зарегистрировано

Рассмотрю вопрос о том, какой иск заявлять, если право собственности на купленный земельный участок не было зарегистрировано, и продавец уклоняется от подачи документов на регистрацию.

На первый взгляд в такой ситуации наиболее подходящим и снимающим в дальнейшем все вопросы будет иск о признании права собственности на участок. Однако это поспешный вывод и тут нужно учесть следующее.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права. В теории и практике утвердилось мнение, что иск о признании права собственности – это внедоговорное требование собственника о констатации перед третьими лицами факта принадлежности ему права собственности на спорное имущество.

В п.п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Из приведенных разъяснений высших судов видно, что иском о признании права собственности защищается уже возникшее ранее право. Такой иск является способом защиты существующего права, а не средством приобретения права собственности на основании судебного решения.

Пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, до государственной регистрации у приобретателя по договору еще не возникает право собственности на земельный участок. Как следствие, не возникшее право (если можно так выразиться) не может быть защищаемо иском о признании права собственности.

Другая сторона вопроса касается конкуренции обязательственных (личных) и вещных исков, при которой действует правило, что личный иск вытесняет вещный. Если мы говорим об обязательственных отношениях сторон, вытекающих из договора купли-продажи земельного участка, то способ защиты прав одной из этих сторон должен соответствовать возникшему правоотношению. Иными словами, иск должен носить обязательственный характер.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Приведенная норма предоставляет покупателю право заявить иск о государственной регистрации перехода права собственности. Такой иск будет соответствовать отношениям сторон по купле-продаже земельного участка.

Затронутые в этой заметке вопросы рассматривались в определении Верховного Суда РФ от 23 мая 2016 г. по делу № 304-ЭС15-18474 по иску о признании права собственности на объекты недвижимости, где было указано следующее: «Общество в обоснование иска о признании права собственности на объекты недвижимости сослалось на возникновение указанного права на основании договора купли-продажи от 02.02.2015. Следовательно, переход к Обществу права собственности на спорное имущество подлежал государственной регистрации.
Вместе с тем право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке за Объединением и никем не оспорено. До предъявления настоящего иска Общество не обращалось к ответчику с иском о государственной регистрацией перехода права собственности на спорные объекты.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.
В пункте 59 Пленума N 10/22 разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).
По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).
Представленные истцом копия договора купли-продажи спорного имущества и квитанция к приходно-кассовому ордеру от 06.02.2015 о внесении в кассу Объединения денежных средств в размере 13 500 000 руб. сами по себе не свидетельствуют о возникновении у истца права собственности на спорное имущество.
Поскольку право собственности на спорные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Объединением, права на них за Обществом не регистрировались и не возникли в силу закона, апелляционный суд, правильно применив указанные нормы права и разъяснения, приведенные в пункте 59 Пленума N 10/22, сделал обоснованные выводы о том, что право собственности на объекты у Общества не возникло, поэтому его нарушенное право не подлежало защите путем предъявления вещного иска, в связи с чем правомерно отказал в иске».

Если Вам нужна помощь по теме этой заметки, звоните мне по телефону: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович