О сносе домов и других построек в спорах соседей

В редакции по состоянию на 12 декабря 2018 г.

Мой опыт участия в делах о сносе самовольных построек и практика, которую я постоянно изучаю, показывают, что соседи часто заявляют подобные иски без достаточных оснований. В этой заметке расскажу, как в действительности разрешаются дела по сносу соседских построек.

По искам соседей постройки если признаются самовольными и сносятся, то почти всегда по причине их возведения полностью или частично на земельном участке соседа – истца. Наличие других закрепленных в законе признаков самовольной постройки редко влечет ее снос.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Из этих разъяснений видно, что требовать в суде сноса самовольной постройки может лишь то лицо, чьи права и законные интересы постройка нарушает. А на практике сложно доказывать такие нарушения, если ответчик не занял своей постройкой земельный участок истца.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Между тем в реальной судебной практике действительно существенные и неустранимые нарушения встречаются редко. Обычно все сводится к банальному несоблюдению противопожарных разрывов и расстояний до границ соседских земельных участков.

И даже, если экспертиза показывает, что ответчик заступил своей постройкой на земельный участок истца, не всегда суд принимает решение о сносе. Как правило, суд учитывает, на какое расстояние и на какую площадь постройка заходит на участок истца, укладываются ли эти расстояние и площадь в пределы допустимых погрешностей измерений.

Ниже приведу несколько цитат из определений Верховного Суда РФ по конкретным делам. В целом существующая практика соответствует правовым позициям, изложенным в этих судебных актах.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 24 апреля 2018 г. № 19-КГ18-2 указано следующее: «Признавая возведенный ответчиками объект самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции не учел, что основания, по которым постройка может быть признана самовольной, являются публично-правовыми. Иск о сносе такой постройки направлен на защиту не только и не столько гражданского права отдельного лица, сколько прав и интересов неопределенного круга лиц».

В определении Верховного Суда РФ от 25 сентября 2018 г. № 78-КГ18-49 по делу о возложении обязанности снести самовольную постройку сказано, что «…возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц».

В другом определении Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. № 49-КГ18-45 по делу о признании бани самовольной постройкой, об обязании снести ее указано следующее: «Суд апелляционной инстанции сделал свои выводы, формально исходя из нарушения вышеперечисленных норм СНиП 2.07.01-89* и СП 30-102-99, которые либо утратили силу, либо не являются обязательными. При этом суд не установил, как того требуют положения статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, созданы ли какие-то существенные препятствия истцу в пользовании его участком наличием спорного строения.
Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах».

Подводя итог, можно сказать, что реальная перспектива снести соседскую постройку имеется, если эта постройка полностью или частично возведена на чужом земельном участке. В остальных случаях снос постройки, скорее всего, будет не применим как не соответствующий характеру и степени допущенного нарушения.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович