О сносе самовольных построек в спорах между соседями

В редакции по состоянию на 23 августа 2018 г.

Практика показывает, что иски о сносе соседских построек слишком часто заявляются без достаточных оснований. В этой заметке расскажу, как в действительности разрешаются дела по сносу возведенных соседями построек.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

По искам соседей постройки, если признаются самовольными и сносятся, то, как правило, по основанию возведения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Проще говоря, если постройка возведена полностью или частично на земельном участке истца.

Наличие других установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ признаков самовольной постройки в спорах между соседями редко влечет снос построек. Это объясняется следующим.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно п. 46 того же постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Из приведенных разъяснений видно, что требовать в суде сноса самовольной постройки вправе лишь тот, чьи права и законные интересы эта постройка нарушает. А на практике сложно доказывать такие нарушения, если сосед не занял самовольно земельный участок истца.

Далее. Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснил следующее: «Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
…К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав».

Однако в реальной судебной практике такие серьезные и неустранимые нарушения, допущенные при возведении построек, встречаются редко. Как правило, все сводится к банальному несоблюдению противопожарных разрывов и расстояний до границ соседских земельных участков.

И даже в тех случаях, когда сосед заступил своей постройкой на земельный участок истца, не всегда получается снести эту постройку. Суд обычно учитывает, на какое расстояние и на какую площадь постройка заходит на участок истца, укладываются ли эти расстояние и площадь в пределы допустимых погрешностей измерений.

В принципе сложившаяся практика согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 24 апреля 2018 г. № 19-КГ18-2, в котором сказано следующее: «Признавая возведенный ответчиками объект самовольной постройкой, суд апелляционной инстанции не учел, что основания, по которым постройка может быть признана самовольной, являются публично-правовыми. Иск о сносе такой постройки направлен на защиту не только и не столько гражданского права отдельного лица, сколько прав и интересов неопределенного круга лиц».

В то же время должен сказать, что в практике Верховного Суда РФ встречаются довольно жесткие определения по конкретным делам о сносе построек.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 11 октября 2016 г. № 50-КГ16-16 по делу о возложении обязанности снести постройку – спортивный клуб указано следующее: «В ходе проведения исследования установлено, что значения координат поворотных точек земельного участка истца совпадают со значением координат поворотных точек, значение которых имеется в ГКН, в то время как значения координат поворотных точек земельного участка, занимаемого ответчиком, не совпадают, при этом объект незавершенного строительства (спортивный клуб) занимает часть земельного участка истицы (общая площадь наложения 0,18 м).
Таким образом, судом установлено, что здание спортивного клуба частично построено на земельном участке, не принадлежащем ответчику, сторонами данное обстоятельство не оспорено.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Между тем, суд надлежащей правовой оценки полученному в установленном законом порядке доказательству — судебной комплексной экспертизе по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дал и не указал на каком основании посчитал, что лишение истицы владения частью принадлежащего ей земельного участка не является достаточным основанием для удовлетворения предъявленного к ответчику иска о сносе возведенного им строения.
Не указана судом и норма закона, которой он руководствовался, делая вывод о том, что занятие земельного участка истца, пусть и незначительное, зданием спортивного клуба ответчика является основанием для лишения принадлежащего К… земельного участка в указанных в свидетельстве о праве собственности границах.
Таким образом, каких-либо законных оснований, при которых возможно сохранение постройки на земельном участке истца, судом не приведено».

В общем, можно констатировать, что реальная перспектива снести соседскую постройку имеется лишь, когда эта постройка расположена полностью или частично на чужом земельном участке. В остальных случаях снос постройки, скорее всего, будет не применим как не соответствующий характеру и степени допущенного нарушения.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович