О сносе самовольных построек по искам соседей

В редакции по состоянию на 29 января 2018 г.

Практика показывает, что иски о сносе соседских построек слишком часто заявляются без достаточных оснований. В этой заметке расскажу, как в действительности обстоят дела со сносом возведенных соседями построек.

Понятие и признаки самовольной постройки закреплены в п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которому самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В спорах между соседями постройки признаются самовольными и сносятся, как правило, по основанию возведения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, то есть, если они построены полностью или частично на территории земельного участка истца.

В этом случае нарушение прав очевидно и имеется реальная перспектива снести постройку соседа с территории участка истца.

Наличие же других признаков самовольной постройки, таких как возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведение без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил в соседских спорах мало актуально по следующим причинам.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно п. 46 того же постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Как видим из приведенных разъяснений, с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд то лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение постройки. А доказать на практике такие нарушения при отсутствии самовольного занятия соседом земельного участка весьма сложно.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), Верховный Суд РФ разъяснил, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Однако в реальной жизни такие серьезные нарушения встречаются редко. Обычно все сводится к банальному несоблюдению противопожарных разрывов и расстояний до границ соседних участков.

Даже, если сосед заступил своей постройкой на территорию Вашего участка, не всегда получается снести эту постройку. Суд будет учитывать, на какое расстояние постройка заходит на Вашу территорию, какая площадь Вашего участка занята постройкой, укладываются ли эти расстояние и площадь занятия участка в пределы допустимых погрешностей.

Вместе с тем должен сказать, что на этот счет есть довольно жесткая практика Верховного Суда РФ.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 11 октября 2016 г. № 50-КГ16-16 по делу о возложении обязанности снести постройку – спортивный клуб указано следующее: «Согласно выводам комплексной судебной экспертизы объект незавершенного строительства, возводимый ответчиком, занимает часть земельного участка истицы, общая площадь наложения составила 0,18 м (т. 1, л.д. 158 — 181).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что наложение спортивного клуба на земельный участок истицы является незначительным, в связи с чем не может служить основанием для сноса строения.
Суд апелляционной инстанции согласился с указанным решением суда, оставив его без изменения апелляционным определением от 23 декабря 2015 г.
С выводами судебных инстанций согласиться нельзя по следующим основаниям.
…В ходе проведения исследования установлено, что значения координат поворотных точек земельного участка истца совпадают со значением координат поворотных точек, значение которых имеется в ГКН, в то время как значения координат поворотных точек земельного участка, занимаемого ответчиком, не совпадают, при этом объект незавершенного строительства (спортивный клуб) занимает часть земельного участка истицы (общая площадь наложения 0,18 м).
Таким образом, судом установлено, что здание спортивного клуба частично построено на земельном участке, не принадлежащем ответчику, сторонами данное обстоятельство не оспорено.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Между тем, суд надлежащей правовой оценки полученному в установленном законом порядке доказательству – судебной комплексной экспертизе по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дал и не указал на каком основании посчитал, что лишение истицы владения частью принадлежащего ей земельного участка не является достаточным основанием для удовлетворения предъявленного к ответчику иска о сносе возведенного им строения.
Не указана судом и норма закона, которой он руководствовался, делая вывод о том, что занятие земельного участка истца, пусть и незначительное, зданием спортивного клуба ответчика является основанием для лишения принадлежащего Корнилаевой Т.А. земельного участка в указанных в свидетельстве о праве собственности границах.
Таким образом, каких-либо законных оснований, при которых возможно сохранение постройки на земельном участке истца, судом не приведено».

В итоге можно констатировать, что перспектива снести соседскую постройку имеется, как правило, когда этой постройкой занята часть соседнего земельного участка. В остальных случаях снос постройки, скорее всего, не применим, поскольку он не будет соответствовать характеру и степени допущенного нарушения.

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович