Когда можно снести дом или другую постройку соседа?

В редакции по состоянию на 27 мая 2019 г.

Граждане часто без достаточных оснований заявляют в судах иски о сносе построек своих соседей. Расскажу, как такие дела разрешаются на практике и когда действительно есть смысл требовать в суде снести дом или иную постройку соседа.

Практика такова, что снести какую-нибудь постройку и тем более дом соседа за редким исключением можно лишь по причине их возведения на земельном участке соседа – истца.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Как видим, требовать сноса самовольной постройки может лишь то лицо, чьи права и законные интересы эта постройка нарушает. А на практике сложно доказать такие нарушения, если ответчик не занял своей постройкой земельный участок истца.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Действительно существенные и неустранимые нарушения при строительстве соседских построек встречаются редко. Обычно все сводится к банальному несоблюдению противопожарных разрывов и расстояний до границ смежных земельных участков.

Даже, если экспертиза показывает, что сосед занял земельный участок истца, суд не всегда принимает решение снести дом или иную постройку соседа. Суд будет учитывать, на какое расстояние и на какую площадь постройка заходит на участок истца, укладываются ли эти расстояние и площадь в пределы допустимых погрешностей измерений.

В определении Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. № 49-КГ18-45 по делу о признании бани самовольной постройкой, об обязании снести ее указано следующее: «Суд апелляционной инстанции сделал свои выводы, формально исходя из нарушения вышеперечисленных норм СНиП 2.07.01-89* и СП 30-102-99, которые либо утратили силу, либо не являются обязательными. При этом суд не установил, как того требуют положения статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, созданы ли какие-то существенные препятствия истцу в пользовании его участком наличием спорного строения.
Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах.
Таким образом, суд, разрешая спор, не определил каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца».

По другому спору в определении Верховного Суда РФ от 19 февраля 2019 г. № 49-КГ18-63 по делу о восстановлении границы смежных земельных участков, отмене результатов инвентаризации, обязании снести гараж и баню указано: «Обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком прав истцов на владение и пользование принадлежащим им земельным участком, судом не установлено. При разрешении спора суд не исследовал, создают ли спорные строения угрозу жизни или здоровью истцов либо чинят им препятствия в пользовании земельным участком или недвижимым имуществом, причиняют вред этому имуществу. Само по себе близкое расположение гаража и бани к границе земельного участка истцов не свидетельствует о каких-либо нарушениях прав собственников, не связанных с лишением владения.
Истцами в обоснование своих требований не указывалось на невозможность использования своего земельного участка по причине близкого расположения строений, а также, каким образом им причиняются неудобства в пользовании земельным участком.
…Таким образом, суд не установил предусмотренных ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения заявленных требований о сносе бани и гаража, которые возведены ответчиком в пределах своего земельного участка до введения в действие норм СНиП 30-02-97*, позволивших судам принять решение о сносе спорных построек».

Еще один пример. В определении Верховного Суда РФ от 26 марта 2019 г. № 49-КГ18-67 по делу об обязании снести сарай, хозяйственный блок, забор сказано следующее: «Со ссылкой на заключение судебной строительно-технической экспертизы судами указано, что имеются варианты технического решения устранения выявленных нарушений, не связанные со сносом хозяйственного блока: устройство противопожарной стены между домом и хозяйственным блоком, переустройство конструкции крыши хозяйственного блока из двускатной в односкатную крышу со скатом в сторону участка ответчиков.
При этом судами сделан вывод о том, что эксплуатация хозяйственного блока несет угрозу жизни и здоровью граждан, так как крыша у хозяйственного блока двускатная и в осенне-зимний период, в период обильных осадков, сход осадков с крыши может подмачивать стену жилого дома, что может повлечь за собой нарушение конструкций, а в случае возникновения пожара огонь может распространиться на соседние постройки.
С постановленным судом апелляционной инстанции определением согласиться нельзя по следующим основаниям.
…В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Установив при рассмотрении настоящего дела, что ответчиками при возведении строений допущено нарушение прав истца как собственника, которое несет угрозу жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции в нарушение указанных выше законоположений настоящий спор по существу не разрешил, отказав в сносе спорных строений, и не принял решение о том, какие действия обязаны совершить ответчики для восстановления прав истца».

Таким образом, можно констатировать, что перспектива снести дом или какую иную постройку соседа имеется, если эти строения полностью или частично возведены на Вашем земельном участке. В остальных случаях снос постройки, скорее всего, будет не применим как не соответствующий характеру и степени допущенного нарушения.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович