О праве собственников зданий на раздел земельных участков из территорий бывших заводов и других государственных предприятий

Обычная ситуация, когда собственники зданий и сооружений из состава бывших заводов и прочих государственных предприятий не могут поделить между собой землю. Но разрешать такие ситуации очень непросто.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. № 15524/04 была выражена такая правовая позиция: «…приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка».

Позднее по другому делу со сходными фактическими обстоятельствами Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 подробно изложил разъяснения о том, как в таких случаях должны разрешаться споры о правах на земельные участки между правообладателями зданий и сооружений.

В этой заметке выделю основные важные для применения на практике моменты и выскажу некоторые свои соображения по одной из самых злободневных проблем, связанных с разделом таких земельных участков.

В постановлении сказано: «По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута… Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта».

Вместе с тем Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что «…сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют».

С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу, но аналогичные законоположения содержатся в ныне действующей ст. 39.20 ЗК РФ, поэтому разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ сохраняют свою актуальность.

Далее в постановлении разъясняется, что «…иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового».

По-моему, открытым остался вопрос: может ли собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, требовать признания сделки приватизации недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой его объектом недвижимости и необходимой для его использования, или еще в отношении части земельного участка, необходимой для обеспечения доступа к объекту недвижимости от земельных участков общего пользования.

Проблема прохода и проезда в подобных ситуациях стоит остро. Именно с этой проблемой ко мне чаще всего обращаются организации и предприниматели.

Предполагается, что часть земельного участка, в отношении которой сделка приватизации может быть признана недействительной, будет впоследствии поставлена на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного земельного участка. Между тем в соответствии с ч. 6 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В силу п. 26 ч. 1 ст. 26 названного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Ясно, что при рассмотрении дела о признании недействительной сделки приватизации земельного участка в отношении части этого участка, находящейся под объектом недвижимости истца, об установлении сервитута не может быть и речи. Тогда вполне обоснованным будет выглядеть требование собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, о признании сделки приватизации недействительной не только в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для его использования, но и необходимой для обеспечения доступа от земельных участков общего пользования.

Хотя должен признать, что с практической точки зрения этот вопрос в каждом конкретном случае должен решаться в зависимости от площади и конфигурации приватизированного земельного участка, местоположения на нем объекта недвижимости собственника, чьи права не были учтены, и других обстоятельств дела.

В названном выше постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 также разъяснено следующее: «В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
…При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости».

При установлении (признании) судом на приватизированный земельный участок права общей долевой собственности и рассмотрении требования о разделе (выделе) земельного участка, как мне представляется, не меньше (если не больше) оснований говорить об обеспечении прямого доступа к выделяемому участку от земельных участков общего пользования.

Как я уже написал, в силу п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Согласно некоторым авторам по римскому праву судья мог в своем решении установить сервитуты на вещи, подлежащие разделу. Так, Ю. Барон писал: «…деля участок по реальным частям, он может одной части участка предоставить вещный сервитут на другую» (Барон Ю. Система римского гражданского права / Пер. проф. Л. Петражицкого. М.: Изд. моск. юрид. магазина А.Ф. Скорова, 1898. Вып. 2. Кн. II и III. С. 109). У нас на практике нередко при разделе земельных участков суды устанавливают сервитуты прохода и эксплуатации.

Вместе с тем по действующему законодательству до проведения государственного кадастрового учета образованного в результате выдела земельного участка этот участок пока еще не существует как объект недвижимости, что вытекает из содержания ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости». Стало быть, нет оснований требовать установления сервитута для доступа на земельный участок, которого еще не существует. Остается только вариант выдела земельного участка в конфигурации, обеспечивающей проход или проезд от земельных участков общего пользования.

Но жизнь богаче на различные ситуации, чем мы можем себе представить. Поэтому я опять должен признать, что далеко не в каждом случае такой выдел возможен. И решение этого вопроса будет зависеть от конкретных обстоятельств дела.

В постановлении говорится об иске собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены. Переход права собственности на указанный объект недвижимости влечет переход исключительного права правопредшественника на приватизацию земельного участка в порядке материального правопреемства. Следовательно, такой иск может заявить и новый собственник объекта недвижимости. Об этом как раз говорилось в более раннем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. № 15524/04. Это важно, поскольку приватизация земельных участков из территорий бывших заводов и других предприятий, как правило, проводилась уже давно, а объекты недвижимости на данных территориях могли неоднократно отчуждаться.

Если Вам нужна помощь по теме этой заметки, звоните мне по телефону: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович