Какими документами подтвердить права на землю в суде для приватизации?

В редакции по состоянию на 23 апреля 2018 г.

До сих пор многие граждане не имеют оформленных документов, подтверждающих права на выделенные ранее земельные участки. В этой заметке коротко расскажу, чем можно подтвердить права на землю в суде для приватизации участка.

Поскольку в таких случаях речь идет о судебном признании права собственности, то опираться я буду на материалы судебной практики.

1. Право пользования земельным участком может быть подтверждено данными земельно-шнуровых книг, похозяйственных книг и данными первичной инвентаризации домовладений. Это наиболее распространенные на практике документы.

В п. 5 Порядка выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю (утвержден Роскомземом 20 мая 1992 г.) было предусмотрено, что при подготовке решений о перерегистрации права на земельный участок и оформлении Свидетельств используются, в том числе земельно-шнуровые и похозяйственные книги.

В разделе «2.8. Признание права собственности на земельный участок, расположенный на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения» Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 2 июля 2014 г.) на этот счет разъяснено, что «…в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 года, основанием для приватизации земельных участков, которые выделялись гражданам ранее 1 января 1991 года, являются выданные в тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии — земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей».

В п. 9 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2011 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 21 декабря 2011 г.) также разъяснено, что право пользования земельными участками, отводившимися под строительство дома до принятия Земельного кодекса РФ, и их размеры могут подтверждаться государственными актами и решением соответствующих органов об отводе земельных участков, а при их отсутствии – земельно-шнуровыми либо похозяйственными книгами, другими документами, в частности, данными первичной инвентаризации.

По одному из конкретных споров о признании права долевой собственности на земельный участок Президиум Московского областного суда в постановлении от 25 января 2017 г. № 45 указал следующее: «Поскольку ранее выделенные земельные участки не могли быть объектом гражданского права, основанием к их приватизации в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом от 20 мая 1992 года могли являться акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии — земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы.
Письмом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808р было разъяснено, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения.
Анализ приведенных правовых норм и имеющих применение инструктивных документов дают основание считать, что наряду с иными актами, подтверждающими возникновение права на пользование придомовой территорией, могут являться данные первичной инвентаризации домовладений с указанием размеров и границ земельного участка».

По другому делу о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования Президиум Московского областного суда в постановлении от 15 февраля 2017 г. № 84 указал: «В письме N 20-15-1-4/Е 9808р за 1987 год Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения».

Вместе с тем по своим наблюдениям могу сказать, что в реальной практике нижестоящих судов данные инвентаризаций домовладений мало что значат для судей в части подтверждения прав на земельные участки.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть подтверждено договором застройки, на основании которого ранее (до 26 августа 1948 г.) предоставлялись земельные участки для строительства домов.

Сразу сделаю оговорку, что вопрос этот спорный. Нет нормативных актов или официальных разъяснений, из которых следует, что временное по своей природе право застройки каким-либо образом трансформируется в право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В то же время по этому вопросу имеется положительная практика Верховного Суда РФ.

Так, по одному из дел в определении Верховного Суда РФ от 6 апреля 2017 г. № 5-КГ16-240 указано: «Как следует из материалов дела, земельный участок по адресу: < ...>, площадью < ...> кв. м в установленном порядке отведен для строительства жилого дома по акту от 25 сентября 1940 г., и правопредшественниками административного истца на участке выстроен жилой дом на основании договора застройки от 18 января 1941 г., заключенного с Наро-Фоминским РИК, что подтверждается договором купли-продажи части домовладения от 19 сентября 1945 г. (л.д. 107 — 108), похозяйственными книгами (л.д. 109 — 120) и техническим паспортом на домовладение N 21 (л.д. 65 — 70).
…В дальнейшем М… принял наследство и получил свидетельство о праве на наследство по закону от 13 октября 1987 г., выданное нотариусом Первой Московской государственной нотариальной конторы и зарегистрированное в бюро технической инвентаризации, и приобрел 1/2 доли жилого дома, находящегося в г. < ...>, со служебными строениями, возведенными на земельном участке площадью < ...> кв. м (л.д. 123).
Статьей 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 года в редакции, действовавшей на дату вступления заявителя в наследство, определено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.
Следовательно, с момента вступления М… в наследство к нему в установленном законом порядке перешло право собственности на долю жилого дома и право бессрочного пользования земельным участком, выделенным под указанный дом».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович