Какими документами подтвердить права на землю в суде для приватизации?

В редакции по состоянию на 25 августа 2017 г.

Многие граждане не имеют надлежаще оформленных документов о правах на предоставленные ранее земельные участки. Возникает вопрос, чем подтвердить права на землю в суде для приватизации участка.

Поскольку в таких ситуациях речь идет о судебной процедуре признания права собственности, то ответ логично искать в материалах судебной практики.

1. Право пользования земельным участком может быть подтверждено данными земельно-шнуровых книг, похозяйственных книг, данными первичной инвентаризации.

Ранее в п. 5 Порядка выдачи и регистрации Свидетельств о праве собственности на землю (утвержден Роскомземом 20 мая 1992 г.) было предусмотрено, что при подготовке решений о перерегистрации права на земельный участок и оформлении Свидетельств использовались, в частности, земельно-шнуровые и похозяйственные книги.

Верховный Суд РФ в разделе 2.8 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 – 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 г.) разъяснил следующее: «При рассмотрении споров о признании права собственности на земельные участки в порядке приватизации суды в основном правильно руководствуются нормами Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также ранее действовавшего законодательства.
Так, в соответствии с Порядком выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 года, основанием для приватизации земельных участков, которые выделялись гражданам ранее 1 января 1991 года, являются выданные в тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии – земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей».

В п. 9 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2011 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 21 декабря 2011 г.) разъяснено, что право пользования земельными участками, отводившимися под строительство дома до принятия Земельного кодекса РФ, и их размеры могут подтверждаться государственными актами и решением соответствующих органов об отводе земельных участков, а при их отсутствии – земельно-шнуровыми либо похозяйственными книгами, другими документами, в частности, данными первичной инвентаризации.

По одному из конкретных споров Президиум Московского областного суда в постановлении от 15 февраля 2017 г. № 84 по делу о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования разъяснил следующее: «В письме N 20-15-1-4/Е 9808р за 1987 год Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения. Изъятие излишков из указанных участков может производиться на основании закона и в соответствии с проектами перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки».

Вместе с тем по своим наблюдениям могу сказать, что на практике данные как первичной, так и последующих инвентаризаций домовладений не имеют для судей почти никакого значения в части подтверждения прав на земельные участки.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть подтверждено договором застройки, на основании которого ранее (до 26 августа 1948 г.) предоставлялись земельные участки для строительства домов.

На самом деле вопрос этот спорный. Нет нормативных актов или официальных разъяснений, из которых следует, что временное по своей природе право застройки каким-то образом трансформируется в право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В то же время по этому вопросу имеется положительная практика. Так, по одному из дел в определении Верховного Суда РФ от 6 апреля 2017 г. № 5-КГ16-240 указано: «Как следует из материалов дела, земельный участок по адресу: < ...>, площадью < ...> кв. м в установленном порядке отведен для строительства жилого дома по акту от 25 сентября 1940 г., и правопредшественниками административного истца на участке выстроен жилой дом на основании договора застройки от 18 января 1941 г., заключенного с Наро-Фоминским РИК, что подтверждается договором купли-продажи части домовладения от 19 сентября 1945 г. (л.д. 107 — 108), похозяйственными книгами (л.д. 109 — 120) и техническим паспортом на домовладение N 21 (л.д. 65 — 70).
Суды указали и материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером < ...> площадью < ...> кв. м, расположенный по адресу: г. < ...>, поставлен на государственный кадастровый учет 1 января 1966 г.; земельный участок с кадастровым номером < ...>, площадью < ...> кв. м, расположенный по тому же адресу, поставлен на государственный кадастровый учет 1 января 1964 г.
Согласно статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (действовавшего на момент отведения участка) владение землей допускается только на правах пользования.
В дальнейшем Минаев А.П. принял наследство и получил свидетельство о праве на наследство по закону от 13 октября 1987 г., выданное нотариусом Первой Московской государственной нотариальной конторы и зарегистрированное в бюро технической инвентаризации, и приобрел 1/2 доли жилого дома, находящегося в г. < ...>, со служебными строениями, возведенными на земельном участке площадью < ...> кв. м (л.д. 123).
Статьей 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 года в редакции, действовавшей на дату вступления заявителя в наследство, определено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. При переходе права собственности на строение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения земельный участок переходит в общее пользование собственников строения.
Следовательно, с момента вступления Минаева А.П. в наследство к нему в установленном законом порядке перешло право собственности на долю жилого дома и право бессрочного пользования земельным участком, выделенным под указанный дом.
…Правопредшественникам Минаева А.П. земельный участок площадью < ...> кв. м предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования в соответствии с законодательством, действовавшим на тот момент. Получив одну часть жилого дома в порядке наследования, а другую часть — на основании договора купли-продажи, административный истец приобрел право пользования земельными участками в том объеме прав, который был у наследодателя и продавцов участков».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович