Соседи не подписывают акт согласования границ земельного участка. С каким иском обращаться в суд?

В редакции по состоянию на 15 ноября 2016 г.

Вы решили сделать межевание своего земельного участка и установить его границы, однако соседи отказываются подписать акт согласования границ участка. Придется идти в суд. Но с каким иском? Давайте разберемся.

В силу процессуального законодательства суд должен определить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установить действительные правоотношения сторон. Ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, нормы права сама по себе не является основанием для отказа в иске.

Но это не значит, что можно заявлять какие угодно требования и надеяться, что суд во всем разберется. Защита гражданских прав в суде осуществляется определенными законом способами, которые должны соответствовать возникшим спорным правоотношениям и обеспечить восстановление нарушенных прав.

Неправильная квалификация истцом спорных правоотношений и неправильный выбор способа защиты прав на земельный участок вовсе неравнозначны неправильной ссылке на норму права в исковом заявлении и могут привести к отказу в иске.

Практика показывает, что споры, когда сосед отказывается согласовать границы земельного участка, могут возникать из совершенно разных по природе правоотношений, которые нужно уметь правильно квалифицировать.

Чаще всего выбор иска, с которым нужно идти в суд, зависит от следующих обстоятельств:
— сосед владеет отдельным земельным участком по другому адресу;
— или земельный участок соседа и Ваш участок находятся (находились ранее) при одном жилом доме.

Если сосед владеет отдельным смежным земельным участком, например, при соседнем жилом доме с другим почтовым адресом, то правильно будет подавать в суд иск об установлении границ Вашего земельного участка.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество относится, в частности, иск об установлении границ земельного участка.

Сущностные черты этого иска хорошо описаны в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июня 2013 г. № ВАС-7498/13, где сказано: «…иск об установлении границ земельного участка является самостоятельным способом защиты нарушенного права, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по таким искам является ответчиком. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек».

В этом иске часто заявляются сопутствующие требования, например, о признании недействительным и исключении из государственного кадастра недвижимости описания местоположения границ земельного участка соседа. Однако в целом как способ защиты прав это будет иск об установлении границ земельного участка.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 7 октября 2015 г. по делу № 305-КГ15-7535 по этому поводу имеется следующее разъяснение: «Суд первой инстанции при разрешении спора правомерно указал на то, что когда пересечения (наложения) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка».

Теперь рассмотрим случай, когда Ваш земельный участок и участок соседа, с которым возник спор, находятся (находились ранее) при одном жилом доме (ранее – домовладении).

Известно, что во время земельной реформы сособственникам одного жилого дома выдавались отдельные свидетельства о собственности на землю с указанием конкретной площади участка в квадратный метрах или долях гектара. Несмотря на это, по действующему законодательству весь земельный участок при жилом доме считается принадлежащим на праве общей долевой собственности. Только доли сособственников выражены в единицах площади, а не дробным числом. При таких обстоятельствах способ защиты прав на участок будет другим.

Вот показательный пример из судебной практики. В определении Московского областного суда от 9 февраля 2012 г. по делу № 33-3475 по иску об определении границы между земельными участками, о прекращении права собственности на земельный участок, о снятии земельного участка с кадастрового учета указано следующее: «Как установлено разбирательством по делу, стороны являются сособственниками жилого дома, раздел которого в установленном действующим законодательством порядке не произведен.
Земельный участок при жилом строении также имеет правовой режим долевой собственности.
Доказательств того, что земельный участок при жилом доме в установленном действующим законодательством порядке (ст. 252 ГК РФ) был разделен, в материалах дела нет. Кроме того, раздел земельного участка при жилом доме невозможен в принципе, поскольку не разделен жилой дом, расположенный на этом земельном участке.
Постановление органа местного самоуправления о предоставлении всем сособственникам жилого дома в собственность земельных участков и последующая выдача им свидетельств о праве собственности на земельные участки в соответствие с Указом Президента РСФСР N 323 от 27.12.1991 г. является приватизацией земельного участка сособственниками жилого дома, а выданные свидетельства – документом, подтверждающим право каждого сособственника жилого дома на долю в едином приусадебном земельном участке, выраженную в единицах площади.
…Таким образом, земельный участок при жилом доме, поскольку не доказано иное, находится в долевой собственности сторон.
Истцом заявлен спор в отношении частей земельного участка при жилом доме (по установлению границы между частями земельного участка при жилом доме, по частичному прекращению права собственности на часть земельного участка при жилом доме). При этом свой иск мотивировал тем обстоятельством, что он не может зарегистрировать свое право собственности на часть земельного участка при жилом доме (земельный участок площадью 200 кв. м).
Фактически между сторонами имеет место спор по разделу земельного участка при жилом доме или определению порядка пользования им (по площадям и границам частей земельного участка).
Поскольку земельный участок при жилом доме имеет правовой режим долевой собственности, то заявленный истцом спор не имеет правовой основы, поскольку истцом избран неверный способ защиты своих прав…».

Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Статьей 11.5 ЗК РФ установлено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

В ст. 252 ГК РФ прямо сказано, какое требование может заявить участник долевой собственности, – требование о выделе в натуре своей доли из общего имущества. Статья 11.5 ЗК РФ говорит, что при выделе земельного участка у участника долевой собственности возникает право собственности на образуемый земельный участок.

В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Такой характеристикой является прежде всего местоположения границ земельного участка.

Из приведенных норм следует, что спорные вопросы о местоположении границ земельного участка должны разрешаться при образовании этого участка по требованию участника долевой собственности о выделе в натуре доли из общего земельного участка.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации для определения и установления границ земельного участка нужно обращаться в суд с иском о выделе в натуре доли из общего земельного участка.

Однако помните, что такой иск нужно заявлять либо одновременно с иском об установлении внешних границ всего общего земельного участка при жилом доме и с иском о выделе доли дома, либо уже после таковых.

Удачное разъяснение на этот счет дано в определении Московского областного суда от 22 июля 2010 г. по делу № 33-14234, где указано следующее: «Н.А. обратился в суд с иском об установлении границ земельного участка и признании права собственности на земельный участок. …Судом установлено, что жилой дом по адресу: < ...>, находится в долевой собственности. Истец и Н.М. являются собственниками по 1/6 доли дома на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. К. является собственником 26/45 доли дома, А. — собственником 4/45 доли. …Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что границы всего земельного участка при домовладении не установлены, жилой дом не разделен в натуре. Раздел (выдел) земельного участка допускается после установления внешних границ всего земельного участка и после раздела (выдела) доли домовладения».

Если Вам нужна помощь по теме этой заметки, звоните мне по телефону: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович