О выделе земельных участков под домом в соответствии с долями в праве собственности на дом

В редакции по состоянию на 5 октября 2017 г.

Площади земельных участков, приватизированных при жилых домах в 1990-е годы, по документам часто не соответствуют долям в праве собственности на дома. На какую площадь можно претендовать при выделе земельного участка из общего участка?

1. Во время земельной реформы собственникам одного жилого дома свидетельства о праве собственности на землю при доме выдавались с указанием площадей участков в квадратный метрах или долях гектара. Но это вовсе не означало, что тем самым местная администрация или собственники жилого дома производили реальный раздел общего земельного участка.

Предоставление всем собственникам жилого дома в собственность земельных участков и последующая выдача свидетельств о праве собственности на земельные участки являлась приватизацией общего земельного участка собственниками жилого дома, а выданные свидетельства – документами, подтверждающими право каждого сособственника жилого дома на долю в едином приусадебном земельном участке, только выраженную в единицах площади.

Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка разъяснил, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Поэтому, несмотря на выдачу каждому собственнику свидетельства на земельный участок с указанием его площади и последующий кадастровый учет таких участков как самостоятельных земельных участков, они все равно считаются частями единого и неразделенного земельного участка при жилом доме.

2. В 1990-е годы действовал ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г., согласно ст. 37 которого (в редакции от 24 декабря 1993 г.) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Из приведенных норм следует, что права на земельный участок при жилом доме переходили к собственникам дома в размере пропорционально долям в праве собственности на дом. Поэтому в свидетельствах на земельные участки местная администрация должна была указывать площади таких участков в размере, соответствующем долям в праве собственности на дом.

Следовательно, каждый из собственников жилого дома вправе рассчитывать на выдел ему земельного участка, площадь которого соответствует доле в праве собственности на дом.

Например, в определении Верховного Суда РФ от 17 декабря 2013 г. № 4-КГ13-34 по делу об установлении границ земельного участка указано следующее: «Судом установлено, что правопредшественники сторон по настоящему делу — Шмакова В.Т. и Никитина Л.Е. — являлись сособственниками домовладения < ...>, находившегося по адресу: местечко < ...> района < ...> области, в котором им принадлежало 3/4 доли и 1/4 доли соответственно. Впоследствии адрес домовладения был изменен на д. < ...> в < ...> района < ...> области.
Постановлением главы администрации Васильевского сельского совета Серпуховского района Московской области от < ...> земельные участки при указанном домовладении были предоставлены в собственность Шмаковой В.Т. (площадью 0,127 га) и Никитиной Л.Е. (площадью 0,12 га).
…Разрешая спор и удовлетворяя требования Шмакова П.В. об установлении границ земельного участка в соответствии с принадлежащей ему долей домовладения, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на земельные участки у прежних собственников домовладения возникло при наличии долевой собственности на домовладение, в связи с чем полагал, что, несмотря на предоставление прежним собственникам земельных участков в конкретных размерах, общий земельный участок при домовладении также является объектом долевой собственности. При этом суд исходя из заключения землеустроительной экспертизы избрал предложенный экспертом вариант N 2 установления границ земельных участков в соответствии с ранее принадлежащими сторонам долями в праве собственности на домовладение.
Суд выделил каждой из сторон земельные участки, соответствующие их долям в праве собственности на дом: Шмакову П.В. (3/4 доли домовладения) — 1793 кв. метра, Никитиной Н.Е. (1/4 доли домовладения) — 598 кв. метров.
Отменяя решение суда первой инстанции в части установления границ земельных участков сторон в соответствии с вариантом N 2 заключения землеустроительной экспертизы и вынося по делу в этой части новое решение, которым границы земельных участков сторон установлены в соответствии с вариантом N 5 заключения экспертизы (площадь земельного участка, принадлежащего Шмакову П.В., составила 1270 кв. метров, Никитиной Н.Е. — 1121 кв. метр), суд апелляционной инстанции исходил из того, что долевое соотношение в праве сторон на земельные участки при домовладении должно быть пропорционально размеру земельных участков, выделенных правопредшественникам сторон постановлением органа местного самоуправления от 20 февраля 1995 г., поскольку данное постановление о предоставлении земельных участков в размере, не соответствующем долям в праве собственности на домовладение, ими не оспаривалось, стороны же по настоящему делу приобрели право собственности на земельные участки определенного размера в результате сделки и в порядке наследования по закону.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводами суда второй инстанции согласиться нельзя, так как они основаны на неправильном применении норм материального права к отношениям сторон, а также сделаны с существенным нарушением норм процессуального права.
Согласно ст. 37 Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-I, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, а именно на момент предоставления земельных участков при домовладении в собственность правопредшественников сторон в 1995 году, в случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам права на землю переходят, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности на строение, сооружение.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ, принятого 25 октября 2001 г., действующего на момент рассмотрения дела в суде, в случаях перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Порядок пользования земельными участками при домовладении, как установлено судом, не сложился как при прежних собственниках, так и между их правопреемниками.
Также судом установлено и никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривалось, что до 2010 года (вынесение Серпуховским городским судом Московской области решения от 20 января 2010 г.) домовладение, расположенное по адресу: < ...> область, < ...> район, < ...>, являлось объектом долевой собственности Шмаковой В.Т. (правопредшественника Шмакова П.В.) — 3/4 доли — и Никитиной Н.Е. — 1/4 доли.
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно было произведено установление границ земельных участков сторон спора с учетом положений ст. 37 ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г. N 1103-I и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, то есть с учетом долей в праве собственности на домовладение».

Правда, должен сказать, что практика низовых судов по данному вопросу не является единообразной. И чаще суды не хотят принимать во внимание изложенную Верховным Судом РФ правовую позицию.

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович