Об условиях признания судом права собственности на самовольную постройку

В редакции по состоянию на 4 октября 2018 г.

В этой заметке расскажу об условиях, при которых Вы можете узаконить самовольную постройку и признать на нее право собственности в суде.

1. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы видно, что для признания права собственности на самовольную постройку земельный участок, на котором она создана, должен находиться у Вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.

Вместе с тем возможно признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке.

Так, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено, что «…право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

2. В отношении земельного участка необходимо иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Здесь, на мой взгляд, акцент сделан на возможности строительства на земельном участке такого объекта, который возведен. В этой связи надо проверить, нет ли ограничений строительства на Вашем земельном участке, например, в связи с установлением охранных зон, допускает ли разрешенное использование земельного участка строительство на нем именно такого объекта, который Вы построили.

В случае возведения самовольной постройки на арендованном земельном участке нужно учитывать условия договора аренды. Если участок предоставлен в аренду для временных строений и легковозводимых конструкций, то нет оснований для признания права собственности на возведенную капитальную постройку.

3. Следующее условие. На день обращения в суд постройка должна соответствовать установленным требованиям.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ установленные требования – это параметры, установленные правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Статьей 30 ГрК РФ предусмотрено, что правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в частности, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГрК РФ к документации по планировке территории относятся проект планировки территории и проект межевания территории.

Подтвердить соответствие возведенной Вами постройки установленным требованиям правил землепользования и застройки, документации по планировке территории или иным обязательным требованиям можно путем проведения по делу строительно-технической экспертизы. И Вам необходимо ходатайствовать об этом перед судом.

4. Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан обычно подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено следующее: «Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта. Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы».

Вместе с тем иногда суду бывает достаточно внесудебного исследования специалиста в области строительно-технической экспертизы. Такое внесудебное заключение готовится быстрее и стоит дешевле судебной экспертизы.

5. В соответствии с п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В настоящее время в случае строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Согласно ч. 19 ст. 55 ГрК РФ уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления направляет застройщику способом, указанным в уведомлении об окончании строительства, уведомление о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности либо о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

В этой связи перед подачей иска в суд необходимо обратиться в местную администрацию за получением соответствующего уведомления.

6. Несколько слов скажу о формулировке исковых требований.

Очень часто самовольными являются пристройки к жилым домам. Между тем в таких случаях надо просить суд о признании права собственности не на пристройку к дому, а на весь дом в реконструированном виде.

В упомянутом выше Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснено следующее: «При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому».

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович