Признание права собственности на самовольную постройку в суде

В редакции по состоянию на 21 августа 2017 г.

Суды чаще признают право собственности на самовольные постройки, чем отказывают в таком признании. Предлагаю, однако, разобраться, при каких условиях можно узаконить самовольную постройку.

1. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной выше нормы видно, что для признания права собственности на самовольную постройку прежде всего необходимо иметь в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, на котором создана эта постройка.

Вместе с тем возможно признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), Верховный Суд РФ разъяснил, что «…право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

2. В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, должно иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта.

В этой связи проверьте, нет ли запрещения нового строительства на земельном участке, например, в связи с установлением охранных зон, допускает ли разрешенное использование земельного участка строительство на нем именно такого объекта, который возведен.

При возведении самовольной постройки на арендованном земельном участке нужно учитывать условия договора аренды. Если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений или легковозводимых конструкций, то нет оснований для признания права собственности на возведенную постройку капитального типа.

3. Следующее условие. На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

В соответствии с ч. 4 ст. 41 ГрК РФ видами документации по планировке территории являются: 1) проект планировки территории; 2) проект межевания территории.

Согласно ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в частности, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Чтобы установить, соответствует ли постройка проекту планировки территории, проекту межевания территории, правилам землепользования и застройки, если таковые утверждены, нужно назначать по делу строительно-техническую экспертизу. Ходатайствовать об этом должен истец.

4. Сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан нужно подтверждать заключениями компетентных органов или заключением судебной строительно-технической экспертизы.

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснил следующее: «Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.
Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы».

Вместе с тем нередко суду бывает достаточно внесудебного исследования специалиста в области строительно-технической экспертизы. Такое внесудебное заключение готовится быстрее и стоит дешевле судебной экспертизы. Поэтому могу посоветовать следующее. Если судья дает понять, что для принятия решения достаточно внесудебного заключения соответствующего специалиста, а ответчик не оспаривает такое заключение, то можно не просить суд о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

5. Следующее условие касается правильной формулировки исковых требований. Если самовольно возведена пристройка к жилому дому, то надо просить суд о признании права собственности на весь дом в реконструированном виде, а не на пристройку к дому.

Раньше была такая практика, что суды признавали право собственности на самовольно возведенные пристройки, и люди получали отдельные свидетельства о собственности на эти пристройки.

В настоящее время Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), разъяснил: «При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович