Об определении порядка пользования земельным участком, если жилой дом на участке не разделен

Одним из принципов, на которых основывается ЗК РФ, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из этого принципа, раздел земельного участка без раздела расположенного на участке жилого дома невозможен, поскольку в данном случае не происходит выделение каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц.

Часто бывает, что жилой дом нельзя разделить из-за его небольшого размера или ветхого состояния. Как следствие, не подлежит разделу и земельный участок при доме. Вместе с тем сам дом может уже не представлять такой интерес как земельный участок. В таких ситуациях при возникновении спора сособственники могут по суду определить порядок пользования земельным участком.

Согласно п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

На определение порядка пользования земельным участком не распространяется в полной мере принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поэтому сособственники могут по суду определить порядок пользования земельным участком и при этом не обязательно делить жилой дом или определять порядок пользования этим домом.

Этот, казалось бы неочевидный вывод, подтверждается правовой позицией президиума Московского областного суда, который по одному из споров указал следующее: «Разрешая спор об определении порядка пользования земельным участком, суд первой инстанции взял за основу вариант N 3 заключения землеустроительной экспертизы.
Отменяя решение суда первой инстанции, и вынося по делу новое решение об отказе Г. в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования земельным участком, судебная коллегия исходила из того, что данный спор не может быть разрешен, так как не произведен реальный раздел дома и не определен порядок пользования домом.
Между тем такой вывод суда апелляционной инстанции основан на неправильном применении норм материального права, поскольку пункт 2 статьи 247 ГК РФ и статья 35 Земельного кодекса РФ исключают возможность отказа в иске об определении порядка пользования именно таким имуществом.
По смыслу пункта 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, при не достижении между участниками согласия, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, устанавливается судом. В определении порядка пользования общим имуществом не может быть отказано, если оно может быть передано в пользование, хотя бы одного из сособственников».

С уважением,

адвокат Маковеев Сергей Иванович
тел. +7 906 074 76 14