Может ли единоличный собственник недвижимости продать или подарить долю в этой недвижимости?

Не только в теории, но иногда и на практике возникает вопрос о допустимости для единоличного собственника недвижимости продавать, дарить или иным образом отчуждать не весь объект недвижимости, а определенную долю в праве собственности на него.

В соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Основываясь на данных нормах, теоретики и практики нередко делают вывод, что отчуждение доли в имуществе его единоличным собственником не допускается.

Один из самых авторитетных специалистов в области права собственности, К.И. Скловский, в своей книге «Собственность в гражданском праве» по этому вопросу писал следующее: «По буквальному смыслу ст. 244 ГК собственник неделимой вещи не может совершить сделку, в силу которой у другого лица возникает право на долю в общей собственности. Ведь логически невозможно создать общую собственность односторонней сделкой.
Применительно к делимым вещам общая собственность возникает лишь в силу соглашения, т.е. односторонняя сделка также исключается.
В то же время на практике такие сделки, когда собственник создает другому лицу долю в своей вещи и тем самым создает общую собственность, совершаются. Совершаются и сделки по отчуждению части здания в виде помещения с возникновением у приобретателя права собственности на помещение. Такая практика не может быть признана, как уже говорилось, корректной. Но, признавая сложившиеся хозяйственные реальности, запретить ее невозможно. Речь может вестись лишь о ее легализации путем, например, введения в закон фикции принадлежности собственнику 100% долей в принадлежащем ему объекте недвижимости».

Однако такой вывод не был поддержан в судебной практике. В одном из споров этот вопрос рассматривался Верховным Судом РФ, который в кассационном определении от 15 ноября 2017 г. № 36-КГ17-8 указал следующее: «Б… на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение с кадастровым номером < ...> площадью 71,9 кв. м, расположенное по адресу: < ...> (далее — спорное помещение).
24 августа 2016 г. Б… продал Б… 1/2 доли в праве на поименованное помещение, о чем стороны заключили договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, и обратились в уполномоченный орган с заявлением, приложив необходимые документы, о государственной регистрации перехода права.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — Управление Росреестра по Смоленской области) на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений; далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на названное помещение, указав в письменном уведомлении от 25 августа 2016 г., что отчуждение определенной доли собственником целого (неделимого) объекта не основано на действующем законодательстве, а также на необходимость предоставить дополнительные доказательства наличия основания для проведения государственной регистрации.
…Основания для приостановления государственной экспертизы предусмотрены статьей 19 Федерального закона N 122-ФЗ, ни одно из которых по настоящему делу не выявлено.
Таким образом, у государственного регистратора отсутствовали предусмотренные законом основания для приостановления государственной регистрации права собственности на 1/2 долю в праве на спорное помещение и решение суда первой инстанции об удовлетворении требований Б… и признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права на 1/2 долю в праве собственности на спорное помещение является правильным.
Ссылки государственного регистратора и суда апелляционной инстанции в обоснование своей позиции на статью 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащую понятие и основания возникновения общей собственности, которая, по их мнению, не предусматривает возможность продажи единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости, являются несостоятельными, поскольку нормы названной статьи такого предписания не содержат».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович