О пользовании общими землями и дорогами в коттеджных поселках

В редакции по состоянию на 4 сентября 2018 г.

В различных коттеджных поселках пользование общими землями и расположенными на них дорогами является одним из проблемных вопросов в отношениях между гражданами, купившими земельные участки и коттеджи, и управляющими компаниями поселков.

Почти во всех случаях, с которыми я встречался на практике, коттеджные поселки создавались на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения на месте бывших полей. Большой исходный земельный участок делился на предназначенные для продажи земельные участки под коттеджи и на земельные участки под общие дороги и коммуникации. При этом участки, выделенные под дороги, оставались в собственности застройщика поселка, управляющих компаний или их учредителей.

Со временем управляющие компании начинают завышать цены за пользование их дорогами, не согласных платить не впускают на территорию поселка или иным образом «выкручивают руки» собственникам земельных участков и коттеджей. Выскажу свое мнение о том, как быть в таких ситуациях.

В соответствии с п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ линейные объекты – это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Согласно п. 12 той же статьи территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Пунктом 11 ст. 1 ГрК РФ установлено, что красные линии – это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

По смыслу вышеприведенных норм земельные участки, отведенные в коттеджных поселках под дороги, не относятся к территориям общего пользования.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит, да и не может содержать положений, обязывающих собственников земельных участков под дорогами в коттеджных поселках передавать эти участки и дороги в собственность муниципальных образований.

При таких условиях, когда земельные участки под дорогами остаются в частной собственности, вариантом решения проблемы и обеспечения собственникам земельных участков и коттеджей возможности пользования дорогами в поселке остается лишь установление сервитута.

Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) разъяснено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Как правило, исходные земельные участки межевались под коттеджные поселки таким образом, что на земельные участки, образованные для строительства коттеджей, можно попасть только через земельные участки, образованные под дороги. Более того, земельные участки под дорогами именно для этой цели и выделялись. Поэтому собственникам коттеджей обычно не составляет труда доказать необходимость установления сервитута.

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович