О пользовании общими дорогами в коттеджных поселках

В различных коттеджных поселках одним из самых важных вопросов в отношениях между собственниками земельных участков и застройщиками поселков (управляющими компаниями) является пользование земельными участками, отведенными под общие дороги, и прокладка по ним коммуникаций.

Коттеджные поселки, как правило, застраиваются на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения. Для этого сравнительно большой земельный участок (бывшее поле), принадлежащий застройщику, делится на земельные участки под коттеджи и земельные участки под общие дороги. При этом один или несколько участков, предназначенных для дорог, являются самостоятельными земельными участками с установленными границами, своими кадастровыми номерами и сохраняют категорию земель сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки под общие дороги остаются в собственности застройщика поселка, управляющих компаний или их учредителей. И вот со временем управляющие компании зачастую начинают завышать цены за пользование их дорогами, не согласных платить не впускают на территорию поселка или иным образом «выкручивают руки» счастливым обладателям земельных участков и коттеджей.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ в составе земель населенных пунктов земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, не подлежат приватизации.

Но, как уже было сказано, в коттеджных поселках дороги обычно остаются в собственности конкретных (часто не вполне добросовестных) юридических или физических лиц и сохраняют категорию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В этой связи ст. 85 ЗК РФ не применяется к таким дорогам в коттеджных поселках.

Вариантом решения проблемы и обеспечения всем собственникам земельных участков и коттеджей и их гостям возможности пользования общими дорогами в поселке может быть установление публичного сервитута.

В соответствии со ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Публичные сервитуты могут устанавливаться, в частности, для:
прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
— использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

На территории Московской области в соответствии со ст. 17 Закона Московской области от 07 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» публичные сервитуты, необходимые для обеспечения интересов местного самоуправления или местного населения, устанавливают органы местного самоуправления.

Органы местного самоуправления устанавливают публичные сервитуты по собственной инициативе, а также по ходатайству заинтересованных физических и юридических лиц. Решение об установлении публичного сервитута или об отказе в этом должно быть принято в течение трех месяцев со дня регистрации представления или ходатайства.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Согласно ст. 18 Закона Московской области от 07 июня 1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» организацию и проведение общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута обеспечивает инициатор его установления. Общественные слушания проводятся до внесения вопроса об установлении публичного сервитута на рассмотрение органов местного самоуправления.

Сервитуты, в том числе и публичные подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С уважением,

адвокат Маковеев Сергей Иванович
тел. +7 906 074 76 14