Увеличение площади земельного участка по «дачной амнистии»

В редакции по состоянию на 30 мая 2017 г.

Расскажу о возможности через суд увеличить площадь земельного участка по «дачной амнистии» и о том, при каких условиях это можно сделать.

1. По результату кадастровых работ (межевания) площадь земельного участка может оказаться как меньше, так и больше указанной в документах на участок. Но так у нас повелось, что почти во всех случаях фактическая площадь участков оказывается больше, чем по документам.

В этой связи п. 32 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

До 2017 года аналогичная норма содержалась в п. 1 ч. 5 ст. 27 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Между тем на практике граждане уже давно получают отказы в осуществлении кадастрового учета, если площадь земельного участка оказывается больше указанной в документах о собственности на величину более чем десять процентов. Такой отказ при определенных условиях можно обжаловать.

2. В п. 16 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30 ноября 2016 г.), имеется следующее разъяснение: «16. В результате кадастрового учета уточнения границ земельного участка увеличение его площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен – десять процентов от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого земельного участка.
Ф. обратилась к кадастровому инженеру с целью подготовки межевого плана в связи с уточнением границ земельного участка в связи с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ участка, принадлежащего заявителю на праве собственности, расположенного в границах сельского поселения и имеющего вид разрешенного использования «для размещения жилого дома». Однако орган кадастрового учета отказал в кадастровом учете в связи с уточнением границ спорного земельного участка, указав, что площадь земельного участка, определенная при уточнении его границ, превышает площадь, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный решением Совета депутатов «О предельных размерах земельных участков».
Ф. обратилась в районный суд с заявлением о признании незаконным указанного решения органа кадастрового учета.
В силу пункта 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета в случае, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с данным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.
Судом установлено, что на территории сельского поселения приняты и действуют правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми предельный минимальный размер земельных участков с разрешенным использованием для размещения и использования жилого дома составляет 750 кв. м.
Удовлетворяя заявленные требования и признавая незаконным оспариваемое решение органа кадастрового учета, суд отметил, что превышение площади спорного земельного участка в связи с уточнением границ не выходит за указанные пределы и, соответственно, положения пункта 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре не нарушены».

Другой пример приведен в п. 17 названного обзора судебной практики, в котором указано следующее: «17. Отсутствие обоснования увеличения площади земельного участка не является основанием для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета.
Г. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения органа кадастрового учета об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета изменений в сведениях об объекте недвижимости.
Судом установлено, что Г. является собственником земельного участка категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
В реестре объектов недвижимости содержатся сведения о данном земельном участке, как о ранее учтенном, а также о том, что границы данного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Согласно межевому плану и акту согласования местоположения границ земельного участка в результате проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ его площадь увеличилась.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на то, что в представленных заявителем документах отсутствует исчерпывающее обоснование увеличения площади земельного участка.
При этом суд также отметил, что новая площадь земельного участка Г. превышает величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости. Соответственно, отказ органа кадастрового учета отвечает требованиям пункта 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре.
Отменяя данное судебное решение, судебная коллегия суда апелляционной инстанции исходила из того, что статья 27 Закона о кадастре содержит закрытый перечень оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета и такое обстоятельство, как отсутствие исчерпывающего обоснования увеличения площади земельного участка, в данном законе отсутствует.
Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что превышение размера спорного земельного участка в сравнении с указанным в правоустанавливающих документах меньше, чем минимальный размер предоставления земельного участка соответствующего целевого назначения и разрешенного использования в данном населенном пункте, установленный постановлением главы муниципального района.
С учетом изложенного судебная коллегия удовлетворила требования Г.».

3. Из сказанного выше следует, что отказ в осуществлении кадастрового учета в связи с увеличением площади земельного участка можно обжаловать. Для этого необходимо соблюсти следующие обязательные условия:

1) площадь земельного участка по результату кадастровых работ (межевания) увеличилась не более чем на установленный предельный минимальный размер земельного участка;

2) местоположение границ земельного участка согласовано, акт согласования границ подписан всеми правообладателями смежных земельных участков и отсутствует спор о границах.

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович