О дроблении земельных участков и образовании многоконтурных земельных участков при жилых домах

При разделе жилых домов и земельных участков, особенно в районах старой застройки, нередко расположение частей дома, выделяемых собственникам, не позволяет выделить каждому из них отдельный участок единым массивом. В таких случаях суды либо отказывают в разделе общих земельных участков, либо все-таки делят их и выделяют кому-то из собственников участки, состоящие из нескольких частей (контуров), так называемые многоконтурные земельные участки. Мне представляется, что выделение многоконтурных земельных участков при жилых домах не соответствует закону по следующим причинам.

Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не знают понятия многоконтурного земельного участка. Оно было дано в письме Минэкономразвития РФ от 16 января 2009 г. № 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках».

В данном письме Минэкономразвития РФ разъяснило вопросы выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельных участков, границы которых представляют собой несколько контуров (многоконтурные земельные участки), принимая во внимание особую актуальность вопросов вовлечения в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и оформления прав на земельные участки организаций трубопроводного транспорта, организаций, эксплуатирующих линии электропередачи и линии связи, и иных организаций, эксплуатирующих линейные объекты.

При этом ведомство отметило, что действующим законодательством не предусмотрено присвоение земельным участкам наименования «многоконтурный земельный участок».

Как видим, понятие «многоконтурный земельный участок» введено для вовлечения в гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и оформления прав на земельные участки организаций трубопроводного транспорта, организаций, эксплуатирующих линии электропередачи и линии связи, и иных организаций, эксплуатирующих линейные объекты.

В письме Минэкономразвития РФ от 22 декабря 2009 г. № 22409-ИМ/Д23 «Особенности подготовки документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета многоконтурных земельных участков, осуществления такого учета и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости о многоконтурных земельных участках» прописано более конкретно, что многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров.

В названном письме Минэкономразвития РФ также указано, что каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ).

В письме подчеркивается, что образование многоконтурных земельных участков не нарушает требований п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ в части недопустимости чересполосицы при образовании земельных участков. Однако в сущности речь идет о чересполосице, под которой понимается расположение нескольких земельных участков одного хозяйства вразброс, отдельными полосами, вперемежку с чужими земельными участками. Очевидно, что такой чересполосицы не избежать при оформлении земельных участков под линейными объектами, например, под опорами линии электропередачи. Поэтому для подобных случаев и было введено понятие «многоконтурный земельный участок».

Вместе с тем нет никаких законных оснований излишне дробить земельный участок при жилом доме и выделять одному из собственников несколько чересполосных участков, называя их многоконтурным земельным участком. В соответствии с п. 6 ст. 11.9. ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Собственник, которому выделен многоконтурный земельный участок, как правило, не может нормально использовать все части (контуры) своего участка, без использования смежного участка другого собственника, например, для прохода от одного контура к другому. Поэтому правильнее было бы вести речь не о разделе, а об определении порядка пользования общим земельным участком при доме с выделением участков общего пользования (дорожек для прохода и т.п.).

А.Ю. Бутырин в книге «Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы» указывает следующее. Определение порядка пользования земельным участком предполагает наличие участков общего пользования, площадь которых учитывается в размере выделяемого участка.
При определении порядка пользования земельным участком либо при его реальном разделе, в зависимости от поставленных судом условий и специфики исследуемого объекта, экспертом решается один из трех основных вариантов преобразовательных (по отношению к участку) задач:
1) преобразование земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников (с отступлением от идеальных долей) с выделением двух (или более) участков с самостоятельными входами без устройства участков общего пользования. В том случае, если земельный участок является собственностью владельцев строений домовладения, такое преобразование спорного участка считается его реальным разделом;
2) определение порядка пользования земельным участком с предоставлением в пользование сторон одного (или более) общего участка для обслуживания строений, обеспечения доступа к инженерным сетям, для прохода на земельные участки индивидуального пользования;
3) определение порядка пользования земельным участком спорной части домовладения в соответствии с идеальными долями сторон (либо с отступлением от идеальных долей сторон).

Недопустимость выдела многоконтурных земельных участков при жилых домах поддерживается судами в большинстве случаев. Так, Московский областной суд по одному из дел указал: «Другие варианты раздела земельного участка N 1 — 4, 6 заключения экспертизы неприемлемы в силу того, что они определяют один из выделяемых земельных участков многоконтурным (варианты N 3, 4) или фактически делят один из выделяемых земельных участков на две части с проходом между ними (варианты N 1, 2, 6)».

По другому спору о разделе дома и земельного участка Московский областной суд указал следующее: «Истцами также были заявлены требования о выделе их доли земельного участка в натуре. Однако, суд отказал в удовлетворении данного требования, так как оба варианта, представленные экспертом, предполагают образование многоконтурных участков, площади которых менее нормы предоставления, установленного органом местного самоуправлении, с оставлением части участка в общей долевой собственности для прохода площадью 69 кв.м. …Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции».

Таким образом, выделение многоконтурных земельных участков при разделе общего участка при жилом доме не основано на законе. Если суды принимают такие варианты раздела, то скорее, для того, чтобы хоть как-то развести собственников по разные стороны границ их участков и снизить вероятность конфликтов в будущем.

С уважением,

адвокат Маковеев Сергей Иванович
тел. +7 906 074 76 14