О регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству документов на земельные участки, выданных после 30 октября 1993 г.

В Бюллетене судебной практики Московского областного суда за четвертый квартал 2013 года (утвержден президиумом Московского областного суда 28 мая 2014 г.) приведен пример конкретного спора и дано разъяснение, что документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после 30 октября 1993 г. органами исполнительной власти и местного самоуправления, подлежали регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

В тексте документа приведены следующие тезисы: «Судебной коллегией не принято во внимание, что, несмотря на наличие постановления администрации Каширского муниципального района от 1994 г. о предоставлении Р.М.П. при доме земельного участка в собственность, она это право в установленном законом порядке не зарегистрировала и свидетельство о праве ей не выдавалось.
В названный период действовал Указ Президента РФ от 27.10.1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», пунктом 3 которого предусмотрено, что каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Указано также, что документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в законную силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными».

На практике не часто встречаются документы о правах на земельные участки, выданные после 30 октября 1993 г. и не прошедшие в свое время регистрацию в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. И все же, думаю, следует высказать некоторые соображения по поводу ссылки президиума Московского областного суда на Указ Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767.

Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что процитированный президиумом Московского областного суда последний абзац п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» утратил силу с 10 февраля 1999 г. в связи с изданием Указа Президента РФ от 25 января 1999 г. № 112 «О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации».

Таким образом, норма о том, что документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными действовала в период с 30 октября 1993 г. до 10 февраля 1999 г.

Более того, мне представляется смысл данной нормы вовсе не в том, что документы о правах на земельные участки, выданные органами исполнительной власти и местного самоуправления и не зарегистрированные в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, как недействительные, вообще не влекут никаких юридических последствий для правообладателя. Скорее, смысл нормы в том, что этих документов недостаточно для подтверждения права собственности на земельный участок.

Такой вывод следует из того, что в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установлено, что свидетельство на право собственности на землю является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и дальше предусмотрено, что при первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. Следовательно, документы о правах на земельные участки, выданные после вступления в силу названного Указа Президента РФ органами исполнительной власти и местного самоуправления, являлись основанием выдачи свидетельства на право собственности на землю, но сами по себе не могли удостоверять наличие права собственности на земельный участок.

В пользу такого вывода можно привести следующий аргумент. Согласно ст. 25.2 ныне действующего Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Далее в ст. 25.2 закона предусмотрено, что основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный земельный участок является следующий документ:
— акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
— акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
— выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
— иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Как видим, в ст. 25.2 закона речь идет, в том числе о документах, подтверждающих право собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданных органами исполнительной власти и местного самоуправления после вступления в законную силу Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и не зарегистрированных в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Во всяком случае ст. 25.2 закона не делает никаких исключений для этих документов.

Кстати, президиум Московского областного суда в указанном судебном споре также исходил из того, что само по себе наличие постановления администрации Каширского муниципального района от 1994 г. о предоставлении Р.М.П. при доме земельного участка в собственность не свидетельствует о возникновении у Р.М.П. права собственности на земельный участок, но подтверждает, что у Р.М.П. возникло право пользования участком, которое вместе с правом на его бесплатную приватизацию перешло к наследникам.

Какой вывод нужно сделать из всего сказанного? Если на Ваш земельный участок есть только документы, выданные администрацией после 30 октября 1993 г., и на основании этих документов в свое время не было получено свидетельство в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, то следует озаботиться регистрацией права собственности на участок на основании этих документов. Иначе они могут быть не приняты судом в качестве доказательства наличия права собственности на участок.

С уважением,

адвокат Маковеев Сергей Иванович
тел. +7 906 074 76 14