Что делать, если соседи отмежевали и перекрыли проезд?

В редакции по состоянию на 26 июня 2018 г.

Часто ко мне обращаются граждане с той проблемой, что проезд к их земельным участкам соседи межуют и загораживают. В такой ситуации логично предположить, что нужно оспаривать межевание соседского участка и требовать устранения препятствий в проезде.

Между тем в судебной практике по данному вопросу не все однозначно, о чем расскажу в этой заметке. Поделюсь также своим мнением о том, как восстановить проезд.

1. Из содержания ст. 1 ГрК РФ следует, что территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), должны обозначаться красными линиями.

В свою очередь красные линии должны утверждаться в составе проекта планировки территории или проекта межевания территории (ст.ст. 42, 43 ГрК РФ).

По смыслу приведенных норм, если для захваченного соседом проезда не установлены красные линии, то нет оснований утверждать, что этот проезд являлся территорией общего пользования.

В п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 15 ноября 2017 г.) разъяснено следующее: «Вместе с тем, исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3). Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи».

По одному из споров о проезде к участку в определении Верховного Суда РФ от 11 августа 2015 г. № 4-КГ15-36 указано: «Разрешая спор и отказывая З… в иске, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истицей не представлено доказательств того, что спорный земельный участок относится к землям общего пользования (дорога), а потому не мог быть продан Б… В результате сделок с данным участком права истицы не нарушены, поскольку она имеет возможность и пользуется другой дорогой для подъезда к принадлежащему ей земельному участку с кадастровым номером < ...>.
Судебная коллегия, отменяя решение суда и удовлетворяя иск частично, исходила из того, что часть земельного участка с кадастровым номером < ...> относится к землям общего пользования и акты органов власти Одинцовского района и сделки в отношении части этого участка являются незаконными и нарушающими права истицы как собственницы земельного участка с кадастровым номером < ...>.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 13 октября 2014 г. принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
…Территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Таким образом, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары).
Исходя из смысла приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве следует, что надлежащим доказательством того, что спорный земельный участок мог когда-либо относиться к территориям общего пользования, является документ, который бы свидетельствовал о нахождении этого участка в границах красных линий».

Другими словами, скорее всего, истец столкнется с серьезным препятствием в виде отсутствия документов с утвержденными красными линиями и, как следствие, отсутствия доказательств отнесения спорного проезда к территориям общего пользования.

2. Мое личное мнение на этот счет следующее.

Во многих населенных пунктах документация по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) с красными линиями если и будет когда-либо утверждена, то случится это очень не скоро. Тем временем недобросовестные соседи будут продолжать захватывать проезды. Споры будут возникать и их нужно разрешать не формально, а по существу.

Согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Из содержания данной нормы не следует, что речь идет только о земельных участках, формально отнесенных к территориям общего пользования и обозначенных красными линиями.

В ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Закон не допускает самовольного занятия земельных участков в рамках уточнения местоположения границ. Выполняя кадастровые работы по уточнению границ земельного участка, кадастровый инженер должен руководствоваться документами, указанными в законе, либо сведениями о фактическом местоположении уточняемых границ земельного участка, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

В соответствии с п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утверждены Росземкадастром 17 февраля 2003 г., редакция от 18 апреля 2003 г.) в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом – в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метров). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения или право на их возведение, обеспечивается проездом. Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Из всего сказанного следует, что, если границы земельного участка соседа определены с нарушением закона и по существу произошел самовольный захват не закрытых для общего доступа государственных или муниципальных земель, через которые возможен доступ к Вашему участку, то имеются основания оспаривать уточненное местоположение границ соседского участка и требовать освобождения проезда.

В этом случае Ваши требования будут направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и устранение нарушений права, не связанных с лишением владения земельным участком. Применение такого способа защиты не обусловлено формальным отнесением спорного проезда к территориям общего пользования, ограниченным красными линиями.

Мне представляется, такая позиция имеет право на жизнь и подтверждается материалами судебной практики.

Например, в определении Верховного Суда РФ от 13 марта 2018 г. № 77-КГ17-37 по делу об исключении из ГКН сведений о месторасположении границ земельного участка указано следующее: «Е…, обратившись в суд с иском и уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о местоположении границ принадлежащего К… земельного участка, расположенного по адресу: < ...>.
В обоснование своих исковых требований Е… указал, что он является собственником земельного участка N < ...> по ул. < ...> в с. < ...> < ...> области. Граница земельных участков N 87 и 89 является смежной не на всем протяжении, а только в части, так как в другой ее части между земельными участками имеется земельный участок из состава земель общего пользования, которым стороны пользовались для проезда на свои огороды в соответствии со сложившимся в течение длительного времени порядком пользования. В 2015 году ответчик провел межевание границ своего земельного участка таким образом, что часть земельного участка, входящего в состав земель общего пользования и используемого сторонами для проезда, вошла в границы земельного участка N 87. Е… полагает, что в результате указанных действий ответчика нарушен сложившийся порядок землепользования, а также его права, поскольку затруднен проезд к его земельному участку и расположенному на нем гаражу.
Решением Добринского районного суда Липецкой области от 26 декабря 2016 г. исковые требования Е… удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда от 19 апреля 2017 г. решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение об отказе в иске.
…Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установил, что в 2015 году при межевании и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером < ...> в него включена часть земельного участка из состава земель населенного пункта, при этом согласование границ с администрацией сельского поселения и с заинтересованными лицами не проводилось.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что данные кадастрового учета земельных участков Е… и К… не соответствуют их фактическим границам, что исключает возможность удовлетворения иска.
С указанными выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.
…В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Данная позиция подтверждается разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав», согласно которым к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2).
В нарушение указанных выше законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд апелляционной инстанции возникший между сторонами спор не разрешил и фактически создал истцу препятствия в доступе к правосудию.
При этом судебной коллегией по гражданским делам Липецкого областного суда не учтено, что требования истца не связаны с установлением смежных границ земельных участков сторон, а сводятся исключительно к устранению препятствий в пользовании земельным участком общего пользования, включенным в границы земельного участка с кадастровым номером < ...>, то есть к восстановлению права истца на проезд по землям общего пользования к его земельному участку и гаражу».

Другой пример. В постановлении Президиума Московского областного суда от 11 апреля 2018 г. № 139 по делу об устранении препятствий в проезде к земельному участку, признании недействительным межевого плана, исключении сведений из ЕГРН о границах указано следующее: «К.Е. обратилась в суд с иском к Ю.Ю., Ю.О., К.Т. о возложении обязанности устранить препятствия в проезде к ее земельному участку и демонтировать ограждения, признании недействительным межевого плана земельного участка, принадлежащего Ю., исключении из ЕГРП сведений о его границах, взыскании судебных расходов.
В обоснование иска сослалась на то, что она является собственником земельного участка площадью 1 800 кв. м с кадастровым номером < данные изъяты>, расположенного по адресу: < данные изъяты>. Указанным участком семья истца пользуется с 1989 года. К участку имелся единственный проезд по муниципальной земле, который располагался между земельными участками Ю-ных и К.О. В результате межевания участка Ю-ных в 2013 году, установления ответчиками ограждений с запользованием части муниципального проезда его ширина сократилась до 1,2 метра, в связи с чем стал невозможным подъезд к участку истца на транспорте.
…Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от 31 марта 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 июня 2017 года, в удовлетворении иска К.Е. отказано.
…Для правильного разрешения спора судом в порядке статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по делу назначалась судебная землеустроительная экспертиза, которой установлено, что фактическая площадь принадлежащего Ю.Ю. и О.В. земельного участка с кадастровым номером < данные изъяты> составляет 2136 кв. м, что на 56 кв. м больше, чем площадь по правоустанавливающим документам (2078 кв. м). При сопоставлении фактического расположения ограждений участков ответчиков с планами БТИ экспертом выявлено смещение границы участка Ю-ных в сторону спорного прохода от 0,77 м до 1,2 м, смещение границы участка К.Т. в сторону спорного прохода до 0,89 кв. м.
Разрешая при указанных обстоятельствах возникший спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что, несмотря на установление экспертом смещения границ участков ответчиков в сторону прохода к земельному участку истца, последняя в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказала, что действиями ответчиков нарушены ее права. Сославшись на межевой план земельного участка К.Е., план ее участка 1992 года и фрагмент фотоплана местности, суд пришел к выводу о наличии у нее подъезда (проселочной дороги) к своему земельному участку со стороны его зафасадной границы.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
С такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя.
По смыслу положений статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных и оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных законодательством способов их защиты.
В силу статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях, предусмотренных федеральными законами. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В абзаце втором п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Заявляя настоящий иск об оспаривании кадастровых границ и обязании ответчиков демонтировать ограждения, истец ссылалась на то, что они установлены с захватом муниципальной земли общего пользования, по которой истец осуществляла проход и проезд к своему земельному участку и дому.
Данные доводы подтверждены заключением проведенной по делу судебной экспертизы. Названное экспертное заключение судом не опровергнуто и недостоверным доказательством не признано, в связи с чем у судебных инстанций не имелось оснований для выводов об отсутствии нарушений прав и законных интересов истца».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович