О невозможности установления сервитута на земельный участок соседа, расположенный при жилом доме, если этот дом находится в долевой собственности спорящих сторон

В районах старой застройки, например, на северо-востоке и юго-востоке Московской области много земельных участков было отмежевано под жилыми домами, которые до сих пор юридически находятся в долевой собственности (хотя фактически эти дома разделены на самостоятельные части). Для собственников таких земельных участков и частей домов нередко доступ на земли общего пользования или на другую часть их участков (если участок состоит из нескольких частей – контуров) возможен только через земельный участок другого собственника того же самого жилого дома. При возникновении споров по этому поводу сособственники дома нередко обращаются в суды с исками к другим сособственникам об установлении сервитутов для прохода или проезда по их земельным участкам. Однако такие иски не основаны на законе, что должно вести к отказу в их удовлетворении.

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Из содержания данной нормы ясно следует, что сервитут устанавливается только на чужой (соседний) земельный участок.

Вместе с тем земельные участки, даже отмежеванные и имеющие отдельные кадастровые номера, но расположенные при жилом доме, который находится в долевой собственности, являются частями одного общего земельного участка, также имеющего статус долевой собственности. Эти участки не являются соседними, как часто думают собственники.

Такой вывод вытекает из закрепленного в ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц (Определение Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5).

Таким образом, земельные участки при жилом доме, который находится в общей долевой собственности, не считаются выделенными в натуре, даже если они отмежеваны и имеют свои кадастровые номера. Как следствие, эти участки не могут считаться друг другу соседними и к ним неприменима ст. 274 ГК РФ об установлении сервитута.

Сособственники жилого дома юридически остаются сособственниками общего земельного участка при таком доме. И они не могут требовать установления сервитута на свой же земельный участок.

Практика по данному вопросу сложилась. Например, по одному из дел Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда указала следующее: «Г.Н.А. обратился в суд с иском к К. об установлении бессрочного права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) по адресу: <адрес>, принадлежащим ответчику, для обеспечения прохода к своей части дома через земельный участок ответчика.
Из материалов дела усматривается, что истец является собственником земельного участка, общей площадью 1407 кв. м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, — с 2009 года.
К. является собственником земельного участка, общей площадью 1430 кв. м, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, — с 2012 года.
Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности Г.Н.А., П.Т., К.
Разрешая данный спор, суд правомерно исходил из того, что земельный участок прочно связан с домовладением, которое расположено на данном земельном участке, часть жилого дома, для прохода к которой истец просит установить сервитут, находится в долевой собственности, в связи с чем земельный участок при доме реально не разделен. Установленные границы земельных участков истца и ответчика определяют только порядок пользования земельным участком при указанном доме, а в силу закона сервитут может быть установлен только лишь в случае раздела всего земельного участка при доме.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что исковые требования Г.Н.А. к К. об установлении сервитута на земельный участок удовлетворению не подлежат, по изложенным выше обстоятельствам».

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. В этой связи в подобных ситуациях правильным будет заявлять требования об определении порядка пользования общим земельным участком при доме и (или) устранении препятствий в пользовании этим участком, например, для прохода к своей части дома и т.п. Причем в данном случае устранение препятствий в пользовании земельным участком является элементом определения порядка пользования, даже если такое требование заявлено как самостоятельный иск.

С уважением,

адвокат Маковеев Сергей Иванович
тел. +7 906 074 76 14