О самовольных постройках, возведенных с нарушением целевого назначения земельных участков

Нередко собственники земельных участков возводят на них различные постройки без соблюдения целевого назначения участков. Известны, например, вопиющие случаи строительства многоквартирных жилых домов на садовых и дачных земельных участках и т.п. Такие дома сносятся по искам местных администраций, а люди, купившие квартиры в этих домах, остаются без жилья и денег. Впрочем, настоящая заметка не столько об этом, сколько в целом о необходимости соблюдения целевого назначения земельных участков при строительстве.

С 1 сентября 2015 г. действует новая редакция ст. 222 ГК РФ о самовольных постройках, в которой более четко указаны признаки самовольной постройки и серьезно ужесточены условия признания на нее права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как видно из содержания нормы, возведение постройки, не соответствующей разрешенному использованию земельного участка, является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной.

В Российской Федерации все земли по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. В настоящее время виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с утвержденным классификатором (ст. 7 ЗК РФ).

Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Правило п. 1 ст. 222 ГК РФ о том, что «Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные… на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта…», на мой взгляд, неудачно сформулировано.

Действующий Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. № 540) в описании видов разрешенного использования земельных участков не содержит указаний на недопустимость строительства тех или иных объектов капитального строительства. Напротив, в описании видов разрешенного использования указывается, какие объекты капитального строительства можно размещать на земельных участках с соответствующим видом разрешенного использования. Это правильно с точки зрения юридической техники, ибо в данном случае оптимально предусмотреть, какие объекты можно строить на земельном участке, чем описывать все возможные объекты, которые строить нельзя.

В этой связи по смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой должно считаться здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенным использованием которого не предусмотрено размещение таких объектов капитального строительства.

Практика Верховного Суда РФ по спорам о самовольных постройках показывает довольно жесткую позицию высшей судебной инстанции относительно необходимости соблюдения целевого назначения земельного участка. Соответствующие разъяснения даются нижестоящим судам.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.), указано, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Далее в указанном обзоре судебной практики разъяснено, что постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст.ст. 35 — 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Также в названном обзоре судебной практики Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

Обозначенной выше правовой позиции Верховный Суд РФ четко придерживается при пересмотре судебных актов по конкретным делам. Например, по одному из дел нижестоящие суды признали право собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определением от 13 января 2015 г. по делу № 18-КГ14-168 отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что «…несоответствие возведенного …строения целевому назначению земельного участка (мало- и среднеэтажное строительство жилых домов), на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке».

Таким образом, следует иметь в виду, что возводить постройки даже на своем земельном участке нужно в соответствии с его разрешенным использованием. А при нарушении разрешенного использования, скорее всего, не получится оформить право собственности на такую самовольную постройку ни в административном, ни в судебном порядке.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович