Как вернуть незаконно отчужденный участок через суд?

Действующее законодательство предусматривает определенные способы защиты права собственности на имущество, в том числе на земельные участки, которое было незаконно отчуждено.

Одним из таких способов является двусторонняя реституция – возврат имущества, полученного по недействительной сделке сторонам этой сделки. В соответствии с ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Второй распространенный способ – виндикационный иск. Суть его в том, что невладеющий собственник вправе истребовать свой земельный участок от лица, у которого этот участок фактически находится в незаконном владении.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Возможность предъявления иска о реституции или виндикационного иска в каждом конкретном случае зависит от того, имеются ли непосредственно между истцом и ответчиком отношения, связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, то применяется виндикационный иск.

Чаще всего после утраты владения земельным участком он проходит через цепочку сделок и между собственником и конечным фактическим владельцем участка, как правило, отсутствуют договорные отношения. В связи с этим больший практический интерес представляет рассмотрение условий применения виндикационного иска, нежели иска о реституции.

Истец, обратившийся в суд с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, должен доказать свое право собственности на участок, находящийся во владении ответчика. Доказательством права собственности на земельный участок обычно является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных законом доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Ответчик вправе возразить против истребования земельного участка из его владения, представив доказательства возмездного приобретения участка у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем ответчик не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Но следует отметить, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности ответчика.

Ответчик признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения ему участка, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца.

Ответчик не признается добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению земельного участка право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась запись о судебном споре в отношении этого участка. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности ответчика.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем участка лишь при условии, что сделка, по которой он приобрел владение спорным участком, отвечает всем признакам действительной сделки, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Вместе с тем, собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения независимо от возражения о добросовестности ответчика, если собственник докажет факт выбытия участка из его владения или владения лица, которому участок был передан собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, по которой передан участок, сама по себе не свидетельствует о выбытии этого участка из владения собственника помимо его воли. Здесь необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения участком иному лицу.

При истребовании земельного участка из чужого незаконного владения важно обеспечить нахождение участка во владении ответчика в период судебного разбирательства. Поэтому истцу при подаче иска целесообразно заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер. Это могут быть запрет ответчику распоряжаться земельным участком, запрет государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на спорный участок.

С уважением,

адвокат Маковеев Сергей Иванович
тел. +7 906 074 76 14