Как восстановить границу, если сосед захватил Ваш участок?

В редакции по состоянию на 27 апреля 2017 г.

Как определить, какие требования заявлять в суде, чтобы восстановить границу и вернуть свою землю, если сосед захватил Ваш участок? Поделюсь своими соображениями и опытом на этот счет.

1. Если точные границы Вашего земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ и в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ, то первым нужно заявлять требование об установлении границ земельного участка.

Верховный Суд РФ в определении от 20 октября 2015 г. № 14-КГ15-7 по одному из дел об устранении препятствий в пользовании земельным участком, об обязании перенести заборное ограждение разъяснил, что «…неустановление границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством не является препятствием для защиты их собственниками своих прав посредством предъявления иска об устранении препятствий в пользовании земельными участками».

Однако в реальности в низовых судах преобладает противоположная точка зрения. Поэтому советую не рисковать и заявить отдельное требование об установлении границ участка.

2. Если границы Вашего земельного участка установлены ранее и описание границ внесено в Единый государственный реестр недвижимости, то перед обращением в суд надо проверить, нет ли реестровой ошибки в описании местоположения границ.

Закажите кадастровому инженеру вынос в натуру границ Вашего участка и составление заключения с планом наложения границ по фактическому пользованию и по сведениям Единого государственного реестра недвижимости.

При выявлении допущенной ранее ошибки в определении границ участка необходимо будет заявлять требование об исправлении реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка и об установлении границ участка в соответствии с теми координатами характерных точек, которые Вы считаете правильными.

Если же в Едином государственном реестре недвижимости содержатся правильные сведения о границах, то заключение кадастрового инженера будет доказательством захвата соседом Вашего участка.

3. Далее нужно определить – заявлять требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения участком, или требование об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Это так называемый виндикационный иск или иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Данной нормой предусмотрен негаторный иск или иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Обычно споры между соседями связаны с захватом какой-то части земельного участка, в том числе путем возведения различных построек. В таких ситуациях возникают трудности с разграничением виндикационной и негаторной защиты. На первый взгляд кажется, что надо истребовать от соседа захваченную им часть участка, то есть заявлять иск об истребовании части участка из чужого незаконного владения. Однако для абсолютного большинства споров это неправильный вывод.

Тут надо учитывать, сохраняете ли Вы владение своим земельным участком в целом, то есть исходить из квалифицирующего признака, по которому различаются условия применения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения и иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Как правило, соседи захватывают лишь какую-то часть земельного участка. В целом же владение своим участком истец сохраняет. Следовательно, в таких случаях надо заявлять предусмотренный ст. 304 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

Так, в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» имеется следующее разъяснение: «В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).
Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ.
В данном случае требование о сносе самовольных построек было заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в связи с чем суду надлежало применить к нему положения ГК РФ о негаторном иске (статьи 304, 208)».

Конкретными требованиями по негаторному иску могут быть требования о возложении на соседа обязанности освободить захваченную им часть земельного участка, снести забор или постройку с территории Вашего участка и т.п.

4. Если сосед возвел на Вашем участке постройку, которую по внешним признакам можно отнести к недвижимому имуществу (перемещение ее без несоразмерного ущерба невозможно), то надо заявлять требование о сносе самовольной постройки с территории Вашего участка в порядке ст. 222 ГК РФ.

По одному из споров Верховный Суд РФ в определении от 19 ноября 2015 г. по делу № 308-ЭС15-8731 указал следующее: «В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 22 Постановления N 10/22, признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться только в порядке искового производства. В отсутствие требования истца о признании расположенных на спорном участке объектов самовольными постройками у судов не было оснований для признания этих объектов самовольными постройками».

Если же сосед возвел легкую постройку или забор, которые не имеют признаков недвижимости, то достаточно иска по ст. 304 ГК РФ.

В п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович