Об устранении препятствий в пользовании земельным участком, если сосед возвел постройку на близком расстоянии от забора

В редакции по состоянию на 21 октября 2016 г.

Расскажу о практике устранения препятствий в пользовании земельным участком, которые связаны с возведением соседом постройки с нарушением минимального расстояния до границы.

Градостроительные и строительные нормы и правила предусматривают определенные параметры застройки земельных участков.

Например, в соответствии с п. 7.1 «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утвержден Приказом Минрегиона РФ от 28 декабря 2010 г. № 820) в районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м, а расстояния до сарая для содержания скота и птицы – в соответствии с 8.6 настоящих норм. Расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома – 3; до хозяйственных построек – 1. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) – не менее 25 м.

Согласно п.п. 6.2, 6.7 «СП 53.13330.2011. Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» (утвержден Приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. № 849) по периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов. Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов. Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть от: жилого строения (или дома) – 3 м; постройки для содержания мелкого скота и птицы – 4 м; других построек – 1 м; стволов высокорослых деревьев – 4 м, среднерослых – 2 м; кустарника – 1 м.

Но как говорил М.Е. Салтыков-Щедрин: «Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения». И действительно несоблюдение указанных норм и правил при строительстве носит повальный характер.

Справедливости ради надо сказать, что вышеприведенные Своды правил, за исключением отдельных разделов, не являются обязательными, поскольку они включены в Перечни документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Приказ Росстандарта от 30 марта 2015 г. № 365).

Уточню, что в этой заметке я рассказываю о практике устранения препятствий в пользовании земельным участком, не связанных с захватом соседом Вашего участка.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это так называемый негаторный иск, известный еще Древнему Риму.

В п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно п. 46 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Как видим, имеются четкие разъяснения, что само по себе несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил еще не является основанием для удовлетворения требований истца. Он должен доказать также, что нарушается его право собственности или законное владение.

По одному из споров Президиум Московского областного суда в постановлении от 1 июля 2015 г. № 299 указал, что «…негаторный иск подлежит удовлетворению при существовании реального нарушения прав и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности со стороны ответчика».

Кроме того, практика стоит на том, что избранный истцом способ защиты его права собственности или другого вещного права должен обеспечить восстановление этого права, и не более. Поэтому, например, если для устранения нарушений в пользовании Вашим участком достаточно установить на крыше соседской постройки водоотводы и снегозадержатели, то суд этим и ограничится.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 22 апреля 2014 г. № 18-КГ14-23 по делу о сносе самовольных строений указано следующее: «Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований Головко К.В. о сносе самовольных строений, суд первой инстанции с учетом собранных по делу доказательств, включая заключение от 26 марта 2013 г. проведенной по делу судебно-технической экспертизы, руководствуясь положениями ст. 222 ГК РФ и п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу, что возведенные Константиновым А.Х. в границах принадлежащего ему земельного участка строения являются строениями вспомогательного использования, в отношении которых не требуется получения разрешения на строительство; доказательств необходимости сноса строений либо их демонтажа истцом не представлено, а допущенные ответчиком при возведении строений нарушения в части системы водоотведения и газоснабжения являются устранимыми и не связаны с необходимостью их сноса или демонтажа, созданные же истцу препятствия могут быть устранены осуществлением работ по надлежащему обустройству системы водоотведения и газопровода.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что выводы судов являются правильными, основанными на требованиях закона и обстоятельствах дела».

Или, например, в постановлении Президиума Московского областного суда от 23 сентября 2015 г. № 454 по делу об устранении препятствий в пользовании земельным участком, о признании построек самовольными указано следующее: «Обязывая ответчика снести строение лит. Г 13, суд апелляционной инстанции в нарушение ст. ст. 56, 198 ГПК РФ и закрепленного в ст. 10 ГК РФ принципа соразмерности избранного способа защиты гражданских прав степени нарушения, не включил в число существенных обстоятельств по делу вопрос о возможности восстановления нарушенных прав истца без сноса принадлежащего ответчику и расположенного на его земельном участке строения, в том числе путем устранения засоров имеющейся системы водоотведения, возведения иной системы водоотведения и снегозадержания.
Помимо того, судебная коллегия оставила без должного внимания и то обстоятельство, что вывод эксперта о возможном попадании дождевой и талой воды с крыш строений ответчика в период весеннего таяния снега и/или выпадения большого количества осадков, а равно об имеющейся в связи с этим угрозой жизни и здоровью граждан, носит вероятностный характер. Доказательства о наличии реальной угрозы нарушения права собственности или законного владения истца со стороны ответчика в материалах дела отсутствуют».

Согласно разъяснениям п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Запретить строительство с нарушениями проще, чем снести уже возведенную постройку. Поэтому я всегда советую не затягивать с подачей в суд иска о запрете строительства, если сосед начал возводить постройку, которая действительно нарушает нормальное пользование Вашим участком.

В общем, можно смело утверждать, что снести постройку соседа только потому, что она расположена с нарушением расстояния от границы участка (а в этом обычно и заключается нарушение) практически нереально.

В жизни, конечно, все бывает. У меня в практике был случай, когда по иску моего доверителя городской суд обязал ответчика снести самовольную пристройку к дому на расстоянии ближе 3 метров от границы участков. Московский областной суд оставил это решение городского суда без изменения. Однако такие случаи являются исключением, а не правилом в судебной практике.

В целом пишу настоящую заметку не для того, чтобы показать, как у нас все печально. Нет, я не склонен драматизировать. Уплотнение застройки неизбежно, как неизбежно и увеличение числа связанных с этим споров. В свою очередь это требует поиска разумного компромисса в каждом конкретном случае. Как мне кажется, именно такой подход и сформировался в судебной практике.

Если Вам нужна помощь по теме этой заметки, звоните мне по телефону: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович