Как на практике доказать в суде реестровую ошибку в сведениях о границах (ошибку межевания) земельного участка?

В редакции по состоянию на 05 апреля 2017 г.

Расскажу о том, как в судебной практике доказывается наличие реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков.

Реальность такова, что решение вопроса о наличии или отсутствии реестровой ошибки во многом зависит от усмотрения назначенного судом эксперта и от пресловутого судейского усмотрения. Поэтому мне трудно давать Вам конкретные рекомендации, и я отмечу только общие для таких дел моменты.

Реестровая ошибка в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка возникает из-за ошибок или злоупотреблений при выполнении кадастровых работ и определении местоположения границ земельного участка.

Чтобы доказать реестровую ошибку нужно установить, что по результату выполнения кадастровых работ местоположение границ земельного участка определено не так как оно должно было определяться в соответствии с законом.

Согласно ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Как видим, по закону местоположение границ участка должно определяться прежде всего, исходя из документов на этот участок или в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Однако в правоустанавливающих документах абсолютного большинства ранее учтенных земельных участков границы не были определены, по крайней мере с достаточной точностью.

Утвержденных в установленном порядке проектов межевания территорий пока немного.

Справедливости ради, надо сказать, что на практике редко удается достоверно установить существование фактических границ на местности пятнадцать и более лет и данное требование закона применяется с известной долей условности.

В итоге на практике вывод о наличии или отсутствии реестровой ошибки обычно делается по результату сравнения местоположения границ земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости:

— с местоположением фактических границ участка на момент рассмотрения спора, если установлено, что оно не изменялось с момента проведения кадастровых работ (межевания);

— или с местоположением фактических границ участка на момент выполнения кадастровых работ (межевания), если это местоположение возможно установить, в частности, из документов, которыми оформлялось межевание, или иных документов, подтверждающих ранее существовавшие фактические границы.

Как мне представляется, в сущности такие же правила выявления реестровой ошибки предписаны для органа регистрации прав. Так, в соответствии с п. 2 Порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки (утвержден приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. № 943) в протоколе выявления реестровой ошибки приводятся, в частности:

— реквизиты документов, указанных в ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», содержащих сведения о местоположении границ земельного участка (при их наличии), с использованием которых органом регистрации прав может быть устранена реестровая ошибка;

— сведения о картографической основе ЕГРН, с использованием которой органом регистрации прав может быть устранена реестровая ошибка в сведениях ГКН о местоположении границ земельного участка (дата создания, масштаб картографической основы ЕГРН, система координат).

В разделе «2.9. Споры об определении границ земельных участков» Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02 июля 2014 г.) имеется следующее разъяснение: «Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы».

В обзоре сказано, что это разъяснение касается случаев, когда точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ, но те же правила фактически применяются и для выявления реестровой ошибки. Устанавливается местонахождение спорной границы земельных участков в порядке, указанном в обзоре, и с ним сравнивается местоположение границ этих земельных участков по сведениям Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, для доказывания реестровой ошибки надо собрать как можно больше документов, прежде всего картографических материалов, о фактических границах спорных земельных участков на момент проведения кадастровых работ (межевания). А если позже фактические границы изменялись, то без таких материалов и вовсе не обойтись.

Указанные документы нужны в первую очередь для эксперта. В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Установить ошибочность определения местоположения границ земельного участка можно только с помощью специальных приборов, применяя специальные знания в области исследования объектов землеустройства. Поэтому для подтверждения реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка необходимо проведение судебной землеустроительной экспертизы.

Если говорить о конкретных примерах, то очевидным и наиболее частым признаком реестровой ошибки является смещение всех границ земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости относительно фактических границ с сохранением конфигурации участка.

Также явным признаком реестровой ошибки является пересечение границы участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости с каким-либо строением, существовавшим на момент проведения кадастровых работ (межевания).

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович