Как доказать в суде реестровую ошибку в описании границ (ошибку в межевании) земельного участка?

В редакции по состоянию на 21 марта 2018 г.

Расскажу о том, как в судебной практике доказывается наличие реестровой ошибки в сведениях о границах земельных участков.

В реальной практике решение вопроса о наличии или отсутствии реестровой ошибки почти целиком зависит от усмотрения назначенного судом эксперта и в некоторой степени от судейского усмотрения.

Реестровые ошибки в описании местоположения границ земельных участков возникают из-за ошибок или злоупотреблений при выполнении кадастровых работ и определении координат характерных точек границ земельных участков.

Чтобы доказать реестровую ошибку нужно установить, что по результату выполнения кадастровых работ местоположение границ земельного участка определено не так как оно должно было определяться в соответствии с законом.

Согласно ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 28 февраля 2018 г.) «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Как видим, прежде всего местоположение границ земельного участка должно определяться исходя из документов на этот участок или в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Однако в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах на абсолютное большинство ранее учтенных земельных участков границы не были определены, по крайней мере с достаточной точностью. Утвержденных в установленном порядке проектов межевания территорий пока немного.

По поводу указаний закона на границы, существующие на местности пятнадцать и более лет, надо отметить, что на практике редко удается достоверно доказать существование фактических границ участка (например, заборов и других ограждений) на местности в неизменном виде в течение пятнадцати и более лет.

В итоге все обычно сводится к тому, что вывод о наличии или отсутствии реестровой ошибки делается по результату сравнения местоположения границ земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости:

— с местоположением фактических границ участка на момент проведения экспертизы, если по обстоятельствам дела видно, что эти фактические границы длительное время не изменялись;

— либо с местоположением фактических границ участка на момент выполнения кадастровых работ (межевания), если это местоположение возможно установить, например, из документов, которыми оформлялось межевание, или иных документов, подтверждающих ранее существовавшие фактические границы.

В подтверждение этого тезиса можно сослаться на п. 14 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за второй квартал 2017 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 23 августа 2017 г.), которым разъяснено, что «…способом исправления кадастровой ошибки является не изменение фактически существующих на местности границ земельных участков, что могло бы повлиять на изменение площадей смежных участков сторон, а приведение в соответствие сведений, содержащихся в ГКН о координатах границ данных участков, их фактическому положению на местности».

Таким образом, для доказывания реестровой ошибки надо собирать как можно больше документов, прежде всего картографических материалов, о местоположении фактических границ спорных земельных участков как на момент проведения кадастровых работ (межевания), так и в последующем.

Указанные документы нужны будут в первую очередь для проведения по делу экспертизы. Установить ошибочность определения местоположения границ земельного участка можно только с помощью специальных приборов, применяя специальные знания в области землеустройства. Поэтому для подтверждения реестровой ошибки в описании границ земельного участка необходимо проведение судебной землеустроительной экспертизы.

Если говорить о конкретных примерах, то очевидным и наиболее частым признаком реестровой ошибки является смещение всех границ земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости относительно фактических границ с сохранением конфигурации участка.

Другим явным признаком реестровой ошибки является пересечение границы участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости с каким-либо строением, существовавшим на момент проведения кадастровых работ (межевания).

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович