Об установлении санитарно-защитных зон в генеральных планах и правилах землепользования и застройки

Бывает, что органы местного самоуправления без оснований устанавливают в генеральных планах и правилах землепользования и застройки санитарно-защитные зоны различных объектов. Это влечет свои негативные последствия для дальнейшего использования и застройки земельных участков в границах таких санитарно-защитных зон. Поэтому предлагаю разобраться в данном вопросе.

В соответствии со ст. 1 ГрК РФ санитарно-защитные зоны относятся к зонам с особыми условиями использования территорий.

Частями 6, 8 ст. 23 ГрК РФ установлено, что к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают, в частности, зоны с особыми условиями использования территорий.

Согласно ч.ч. 2, 5 ст. 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя: 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; 2) карту градостроительного зонирования; 3) градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются, в том числе границы зон с особыми условиями использования территорий.

В настоящее время порядок установления, изменения и прекращения существования санитарно-защитных зон определен в Правилах установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (утверждены постановлением Правительства РФ от 3 марта 2018 г. № 222).

Согласно п. 3 указанных Правил решение об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитной зоны принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или ее территориальные органы, в зависимости от класса опасности объектов.

Как видим, органы местного самоуправления не наделены правом установления санитарно-защитных зон.

Таким образом, санитарно-защитные зоны, как зоны с особыми условиями использования территорий, должны в обязательном порядке отображаться на соответствующих картах в составе генерального плана поселения или городского округа и правил землепользования и застройки, но только в тех случаях, когда эти санитарно-защитные зоны установлены в надлежащем порядке компетентными органами.

Такой вывод подтверждается практикой Верховного Суда РФ по конкретным делам. Например, в апелляционном определении Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 11-АПГ17-24 указано следующее: «Суд первой инстанции, установив, что земельный участок с кадастровым номером < ...> расположен в границах отображенной в Генеральном плане, Правилах землепользования и застройки санитарно-защитной зоны канализационных очистных сооружений, пришел к выводу, что Генеральный план, Правила землепользования и застройки не противоречат нормативным правовым актам большей юридической силы.
Судебная коллегия полагает, что при принятии решения суд первой инстанции не учел следующее.
…Для промышленных объектов и производств III, IV и V классов опасности размеры санитарно-защитных зон устанавливаются и изменяются на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта Российской Федерации или его заместителя на основании: действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов; результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный (пункт 4.3 СанПиН).
Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, соответствующее решение об установлении санитарно-защитной зоны в отношении спорного объекта не принималось. Проект санитарно-защитной зоны в материалы дела не представлен.
При этом Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Закон N 52-ФЗ не относят к полномочиям органов местного самоуправления вопросы установления размера и границ санитарно-защитных зон.
С учетом изложенных обстоятельств отображение в Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки санитарно-защитной зоны, не утвержденной в установленном порядке, противоречит актам большей юридической силы».

По другому делу в определении Верховного Суда РФ от 15 февраля 2018 г. № 10-АПГ17-14 указано: «Вместе с тем, санитарно-защитные зоны для промышленных объектов и производств постановлениями и решениями должностных лиц Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в границе расположения земельного участка административного истца не устанавливались, что подтверждается материалами дела.
Таким образом, Кировская городская Дума вышла за пределы своей компетенции установив в Правилах землепользования и застройки г. Кирова в части отображения на Карте физических источников загрязнения территории города Кирова» санитарно-защитных зон в размере 50 м от территории ОАО «Кировский хладокомбинат», со стороны переулка Проселочный и от территории общественного здания многофункционального назначения, принадлежащего ЗАО «Маяк-Инвест», со стороны ул. Молодой Гвардии».

И еще один пример. В апелляционном определении Верховного Суда РФ от 19 апреля 2018 г. № 43-АПГ18-3 указано следующее: «Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, постановление об утверждении санитарно-защитной зоны скотомогильника, расположенного на территории бюджетного учреждения Удмуртской Республики «Завьяловская районная станция по борьбе с болезнями животных», Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации не принималось. Проект санитарно-защитной зоны с обоснованием ее размеров в материалы дела не представлен.
При этом Закон N 131-ФЗ и Закон N 52-ФЗ не относят к полномочиям органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта федерации вопросы установления размера и границ санитарно-защитных зон.
С учетом изложенных обстоятельств отображение в Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки санитарно-защитной зоны, не утвержденной в установленном порядке, противоречит актам большей юридической силы».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Может ли единоличный собственник недвижимости продать или подарить долю в этой недвижимости?

Не только в теории, но иногда и на практике возникает вопрос о допустимости для единоличного собственника недвижимости продавать, дарить или иным образом отчуждать не весь объект недвижимости, а определенную долю в праве собственности на него.

В соответствии с п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Основываясь на данных нормах, теоретики и практики нередко делают вывод, что отчуждение доли в имуществе его единоличным собственником не допускается.

Один из самых авторитетных специалистов в области права собственности, К.И. Скловский, в своей книге «Собственность в гражданском праве» по этому вопросу писал следующее: «По буквальному смыслу ст. 244 ГК собственник неделимой вещи не может совершить сделку, в силу которой у другого лица возникает право на долю в общей собственности. Ведь логически невозможно создать общую собственность односторонней сделкой.
Применительно к делимым вещам общая собственность возникает лишь в силу соглашения, т.е. односторонняя сделка также исключается.
В то же время на практике такие сделки, когда собственник создает другому лицу долю в своей вещи и тем самым создает общую собственность, совершаются. Совершаются и сделки по отчуждению части здания в виде помещения с возникновением у приобретателя права собственности на помещение. Такая практика не может быть признана, как уже говорилось, корректной. Но, признавая сложившиеся хозяйственные реальности, запретить ее невозможно. Речь может вестись лишь о ее легализации путем, например, введения в закон фикции принадлежности собственнику 100% долей в принадлежащем ему объекте недвижимости».

Однако такой вывод не был поддержан в судебной практике. В одном из споров этот вопрос рассматривался Верховным Судом РФ, который в кассационном определении от 15 ноября 2017 г. № 36-КГ17-8 указал следующее: «Б… на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение с кадастровым номером < ...> площадью 71,9 кв. м, расположенное по адресу: < ...> (далее — спорное помещение).
24 августа 2016 г. Б… продал Б… 1/2 доли в праве на поименованное помещение, о чем стороны заключили договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, и обратились в уполномоченный орган с заявлением, приложив необходимые документы, о государственной регистрации перехода права.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее — Управление Росреестра по Смоленской области) на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений; далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на названное помещение, указав в письменном уведомлении от 25 августа 2016 г., что отчуждение определенной доли собственником целого (неделимого) объекта не основано на действующем законодательстве, а также на необходимость предоставить дополнительные доказательства наличия основания для проведения государственной регистрации.
…Основания для приостановления государственной экспертизы предусмотрены статьей 19 Федерального закона N 122-ФЗ, ни одно из которых по настоящему делу не выявлено.
Таким образом, у государственного регистратора отсутствовали предусмотренные законом основания для приостановления государственной регистрации права собственности на 1/2 долю в праве на спорное помещение и решение суда первой инстанции об удовлетворении требований Б… и признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права на 1/2 долю в праве собственности на спорное помещение является правильным.
Ссылки государственного регистратора и суда апелляционной инстанции в обоснование своей позиции на статью 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащую понятие и основания возникновения общей собственности, которая, по их мнению, не предусматривает возможность продажи единоличным собственником доли в праве собственности на объект недвижимости, являются несостоятельными, поскольку нормы названной статьи такого предписания не содержат».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Об установлении санитарно-защитных зон и использовании земельных участков в границах этих зон

Ко мне чаще стали обращаться граждане по вопросам расположения их земельных участков в границах санитарно-защитных зон различных объектов. Со временем актуальность темы только возрастает, поэтому будет не лишним сказать несколько слов на этот счет.

Порядок установления, изменения и прекращения существования санитарно-защитных зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, определены в Правилах установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. № 222).

Сразу оговорюсь, что не следует путать санитарно-защитные зоны, о которых пойдет речь, с зонами санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Решение об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитной зоны принимают, в зависимости от класса опасности объектов, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) или ее территориальные органы.

Одним из документов, необходимых для установления санитарно-защитной зоны, является проект санитарно-защитной зоны, который должен содержать:
а) сведения о размерах санитарно-защитной зоны;
б) сведения о границах санитарно-защитной зоны (наименования административно-территориальных единиц и графическое описание местоположения границ такой зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе в электронном виде);
в) обоснование размеров и границ санитарно-защитной зоны в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в том числе с учетом расчетов рассеивания выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферном воздухе, физического воздействия на атмосферный воздух и оценки риска для здоровья человека;
г) перечень ограничений использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитной зоны;
д) обоснование возможности использования земельных участков для целей, указанных в подпункте «б» п. 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, в том числе с учетом расчетов рассеивания загрязнения атмосферного воздуха, физического воздействия на атмосферный воздух и оценки риска для здоровья человека (в случае, если в проекте не предусмотрено установление таких ограничений использования земельных участков).

В соответствии с п. 25 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Со дня установления санитарно-защитной зоны на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, разрешенное использование которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, которые предусмотрены решением об установлении санитарно-защитной зоны, а также использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям.

Общий перечень ограничений использования земельных участков установлен в п. 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, согласно которому в границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях:

а) размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения дачного хозяйства и садоводства;

б) размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

Вместе с тем для правообладателей земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитной зоны, и для других заинтересованных лиц не исключается возможность уменьшения размеров санитарно-защитной зоны, прекращения ее существования или прекращения действия отдельных ограничений использования земельных участков в границах такой зоны.

Согласно п. 11 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, в целях изменения санитарно-защитной зоны в части уменьшения ее размеров и (или) прекращения действия отдельных ограничений использования земельных участков, расположенных в границах такой зоны, прекращения существования санитарно-защитной зоны при отсутствии соответствующего заявления правообладателя объекта физические лица, юридические лица, органы государственной власти или органы местного самоуправления, не являющиеся правообладателями объектов, вправе провести исследования и измерения атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта (контуром ранее существовавшего объекта) и при наличии оснований для изменения или прекращения существования санитарно-защитной зоны представить в уполномоченный орган соответствующее заявление.

Кроме того, не следует исключать возможность оспаривания установления санитарно-защитной зоны. В практике есть такие случаи. Например, в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2012 г. по делу № А41-45295/10 о признании недействительным санитарно-эпидемиологического заключения по материалам проекта санитарно-защитной зоны фермерского хозяйства указано следующее: «Как усматривается из материалов дела, деятельность КФХ Янсон Т.А. связана с эксплуатацией объекта агропромышленного комплекса для содержания, подготовки к соревнованиям и племенного разведения лошадей.
В связи с наличием у КФХ Янсон Т.А. конюшни (до 50 лошадей) КФХ Янсон Т.А. подготовлена проектная документация на установление санитарно-защитной зоны.
…Из материалов дела усматривается, что согласно письму управления от 04.12.2009 N 6732-04 на обращение ООО «Радуга-1» при рассмотрении проекта обоснования размера санитарно-защитной зоны конюшни гр. Янсон Т.А. будет учтено фактическое размещение жилой застройки общества. Вместе с тем из ситуационных планов, представленных КФХ Янсон Т.А. (т. 2 л.д. 49) и администрацией (т. 3 л.д. 47, 51) следует, что новая застройка попадает в границы проектной санитарно-защитной зоны с южной и юго-восточной стороны хозяйства, устанавливаемой в размере 40 метров. В связи с чем вывод суда первой инстанции относительно того, что при установлении санитарно-защитной зоны были учтены интересы ООО «Радуга-1» не может быть признан обоснованным.
Кроме того, при установлении оспариваемым заключением санитарно-защитной зоны КФХ Янсон Т.А. не учтен и не отражен факт расположения на смежных земельных участках жилых домов самого КФХ Янсон Т.А. и Моськина С.В. Указанный факт представителем КФХ Янсон Т.А. не оспаривается, который однако указывает, что нахождение жилого дома крестьянина в санитарно-защитной зоне является вынужденной мерой, связанной необходимостью ведения крестьянско-фермерского хозяйства. Указанное обстоятельство не может свидетельствовать об отсутствии у управления необходимости принимать во внимание наличие жилой застройки, включая ее в границы устанавливаемой санитарно-защитной зоны.
…Учитывая изложенное, у главного государственного санитарного врача Московской области отсутствовали основания для выдачи санитарно-эпидемиологического заключения от 30.03.2010 N 50.99.04.000.Т.001119.03.10 без проверки указанных выше сведений, которые нашли свое отражение в заключении и послужили основанием для расчета санитарно-защитной зоны, но их достоверность была опровергнута в ходе исследования доказательств в суде апелляционной инстанции».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О том, что долевая собственность не прекращается при сносе старого жилого дома и возведении на его месте нового дома

Иногда мне приходится разбираться в ситуациях, когда старый жилой дом, который находился в долевой собственности, сгорел или просто пришел в негодное состояние и на его месте один из собственников построил новый дом.

В этой заметке хочу обсудить юридические последствия таких действий.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Однако указание в приведенной норме на прекращение права собственности при гибели или уничтожении имущества не должно вводить в заблуждение.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) разъяснено следующее: «Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
По смыслу приведенной правовой нормы, основанием прекращения права собственности на вещь являются в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.
При этом восстановление объекта не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности».

При разрушении жилого дома, например, от пожара или из-за ветхости какие-то части этого дома все же остаются и право долевой собственности на остатки дома и входящих в его состав хозяйственных построек сохраняется.

Если кто-либо из участников долевой собственности самовольно сносит остатки общего дома и возводит на его месте, или что нередко бывает на старом фундаменте, новый дом, то принудительное прекращение права собственности остальных собственников на старый дом не имеет под собой никаких правовых оснований и будет явно несправедливым.

По этому поводу в п. 5 кассационной практики Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2013 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 23 октября 2013 г.) приведены следующие разъяснения: «5. Само по себе разрушение дома полностью или частично не является юридическим фактом, который согласно закону влечет за собой прекращение права собственности на часть дома и исключение в связи с этим совладельца из числа его собственников.
Г. обратился с иском к К., администрации г/о Коломна о признании за ним права собственности на самовольно возведенный жилой дом с холодными пристройками и надворными постройками. В обоснование требований истец ссылался на то, что числится собственником 2/3 долей дома (лит. А. А1) и земельного участка площадью 502 кв. м при нем, ответчице в порядке наследования по закону принадлежит 1/3 доля указанного дома.
Указанный жилой дом, 1931 года постройки, разрушился и на его месте на принадлежащем ему земельном участке Г. построил новый жилой дом, в связи с чем просил суд прекратить право общей долевой собственности на жилой адрес, исключив ответчицу из его сособственников.
Решением Коломенского городского суда Московской области требования Г. удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.
С выводами суда первой и апелляционной инстанций президиум не согласился и указал на неправильное применение материального закона.
Судом установлено, что Н. является собственником 2/3 долей дома и земельного участка размером 502 кв. м. Собственником 1/3 доли дома являлась Б., после смерти которой наследником по закону является ее дочь К., которая в установленном законом порядке обратилась к нотариусу по вопросу принятия наследства, но не оформила право собственности на указанное наследственное имущество, что в силу закона не является обязательным. В 2010 г. указанный жилой дом полностью разрушен и истцом на его месте возведено новое строение.
Суд, установив, что старый дом разрушен, руководствуясь п. 1 ст. 235 ГК РФ, пришел к выводу о прекращении права долевой собственности К. и Г. на указанный жилой дом, указав при этом на наличие у К. права на обращение с заявлением о восстановлении прежнего либо о возведении нового жилого дома.
Однако указанный вывод не основан на законе.
Само по себе разрушение дома полностью или частично не является юридическим фактом, который согласно закону влечет за собой прекращение права собственности на часть дома и исключение в связи с этим К. из числа собственников.
По смыслу ст. 236 ГК РФ право отказа от собственности принадлежит самому собственнику. Для регистрации прекращения права собственности на строение необходимо заявление собственника строения, документ технического учета и постановление главы местной администрации о ликвидации объекта недвижимости.
При отсутствии доказательств, подтверждающих отказ ответчицы от прав собственности на спорный жилой дом, вывод суда о прекращении права К. на 1/3 долю в праве собственности на дом является неправомерным».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Наследники могут приватизировать земельный участок только после оформления наследства на расположенное на этом участке строение

Бывает наследодатели оставляют после себя неприватизированные земельные участки без каких-либо построек или с не оформленными постройками. Давайте разберемся, могут ли наследники получить в собственность такие участки.

1. В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Из приведенных норм мы видим, что гражданин, которому земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе приватизировать этот участок независимо от наличия на нем каких-либо объектов недвижимости.

Однако другие граждане могут приватизировать такие земельные участки только, если к этим гражданам перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на указанных земельных участках.

Например, в п. 4 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за второй квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) указано следующее: «4. Если пользователь земельного участка при жизни не обратился с заявлением о приватизации земельного участка, государственная регистрация права собственности на предоставленный ему приусадебный земельный участок не производилась, и на нем не было возведено и зарегистрировано объектов недвижимости, то право собственности на такой земельный участок в порядке бесплатной приватизации у его наследников не возникает».

Другой пример. Верховный Суд РФ в определении от 21 июня 2016 г. № 59-КГ16-7 по делу о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность бесплатно разъяснил, что «…бесплатно в собственность мог быть передан земельный участок, предоставленный гражданину на праве постоянного (бессрочного) пользования для ведения садоводства до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 2001 г. При этом получить в собственность земельный участок могло только лицо, которому этот участок был предоставлен. В случае, если такое лицо при жизни своим правом не воспользовалось, то данное право могло быть реализовано его наследниками, но лишь в том случае, если они стали собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках. По настоящему делу вышеуказанные обстоятельства судом апелляционной инстанции не устанавливались, а потому вывод суда о возможности передачи истцу земельного участка в собственность бесплатно на основании пункта 9.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ничем не обоснован» (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2017, № 9, С. 2-3).

2. Должен сказать, что есть одна возможность для наследников оформить право собственности на неприватизированный земельный участок, независимо от наследования объектов недвижимости. Правда, в этом случае речь идет о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования, а не приватизации участка.

Это возможно, если в документе наследодателя на земельный участок не указано право, на котором предоставлен такой участок, или невозможно определить вид этого права. Тогда считается, что наследодателю земельный участок принадлежал на праве собственности и он должен входить в наследственную массу.

Во втором абзаце п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

По одному из споров в постановлении Президиума Московского областного суда от 16 августа 2017 г. № 426 по делу о включении земельного участка в наследственную массу и признании права собственности на земельный участок в порядке наследования указано следующее: «Поскольку в постановлении Главы администрации г. Электрогорск Павлово-Посадского района Московской области от 25 ноября 1993 г. N 595 не указан вид права, на котором К.Л. был предоставлен спорный земельный участок, то в силу приведенного абз. 2 п. 9.1 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» спорный земельный участок следует считать предоставленным наследодателю на праве собственности, в связи с чем данный участок подлежал включению в наследственную массу».

Вот еще пример. В определении Верховного Суда РФ от 17 января 2017 г. № 20-КГ16-16 по делу о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок приведены такие доводы: «Поскольку в решении исполнительного комитета Махачкалинского городского Совета народных депутатов Дагестанской ССР от 19 марта 1992 г. N 56 г не указан вид права, на котором… был предоставлен спорный земельный участок, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу абзаца второго пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельный участок следует считать предоставленным наследодателю на праве собственности, в связи с чем он подлежит включению в наследственную массу. Сведений о невозможности предоставления спорного земельного участка в собственность граждан материалы дела не содержат.
Ссылки суда апелляционной инстанции на то, что в рассматриваемом споре следует руководствоваться положениями пункта 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», являются ошибочными, поскольку указанные разъяснения неприменимы к возникшим между сторонами правоотношениям.
Указанным выше пунктом 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснен вопрос наследования земельного участка, предоставленного наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, или наследодателю, являвшемуся членом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, тогда как спорный земельный участок с учетом абзаца второго пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был предоставлен… на праве собственности.
В связи с этим у истца, как наследника, возникло право требовать признания за ним права собственности на спорный земельный участок».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О признании незначительными долей жилого дома и земельного участка и выплате компенсации за эти доли

В судебной практике нечасто, но встречаются дела о признании долей жилых домов и земельных участков незначительными и принудительном выкупе таких долей. В этой заметке выскажу свои соображения по данной теме.

1. В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Из закона мы видим, какие обстоятельства необходимо доказать по делу для удовлетворения иска о выплате собственнику компенсации за его долю в общем имуществе:
— доля собственника незначительна;
— не может быть реально выделена;
— он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Касательно жилых домов и земельных участков Президиум Московского областного суда в п. 3 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) разъяснил по одному из дел, что юридически значимыми для правильного разрешения спора являются следующие обстоятельства: «…могут ли дом и земельный участок быть использованы обоими сособственниками по их назначению без нарушения прав собственника Ш.О.И., имеющего большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления Ш.Е.И. в пользование изолированного помещения в доме, соразмерного ее доле в праве собственности на дом; есть ли у ответчицы существенный интерес в использовании общего имущества».

2. По поводу случаев, когда доля собственника считается незначительной, надо сказать, что какой-либо конкретный размер незначительной доли не установлен и не может быть установлен в принципе. Это оценочное понятие, применение которого зависит от обстоятельств каждого дела. Однако чаще всего на практике истцы заявляют требования о выплате компенсации за долю, размер которой равен или менее 1/6.

3. То обстоятельство, что доля собственника не может быть реально выделена из общего жилого дома и земельного участка должно быть установлено с помощью специальных исследований путем назначения по делу строительно-технической и землеустроительной экспертизы.

Вместе с тем далеко не во всех случаях, когда доля собственника не может быть реально выделена суд может удовлетворить иск о выплате этому собственнику компенсации за долю при отсутствии его согласия.

Как правило, размеры домов позволяют, если не разделить их в натуре, то определить порядок пользования с выделением в пользование участников долевой собственности отдельных помещений. Это уже является основанием к отказу в иске о признании доли жилого дома незначительной и выплате компенсации за эту долю.

В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4 (редакция от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По этой причине в приведенном выше примере Президиум Московского областного суда указал, что «Суд при разрешении спора, в нарушение ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, не определил в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора следующие обстоятельства: могут ли дом и земельный участок быть использованы обоими сособственниками по их назначению без нарушения прав собственника Ш.О.И., имеющего большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления Ш.Е.И. в пользование изолированного помещения в доме, соразмерного ее доле в праве собственности на дом…» (п. 3 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.)).

4. При исследовании того обстоятельства, имеет ли собственник существенный интерес в использовании общего имущества, нужно установить, в частности, является ли жилой дом единственным местом жительства для данного собственника, пользовался ли он домом и участком, принимал ли он участие в расходах по содержанию дома. Также необходимо установить, не чинились ли собственнику препятствия в пользовании домом и земельным участком.

При этом в дело должны быть представлены доказательства наличия или отсутствия у собственника интереса в использовании общего дома и участка. Так, в упомянутом выше п. 3 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за третий квартал 2014 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 24 декабря 2014 г.) указано следующее: «Вывод суда о наличии у ответчицы существенного интереса в использовании общей долевой собственности в нарушение требований ст. 195 и 198 ГПК РФ какими-либо доказательствами не подтвержден, а основан исключительно на утверждении представителя ответчика. Не имеется таких доказательств и в материалах дела».

5. В тех делах, по которым я оказывал помощь ответчикам, истцы обычно заявляли требования о признании незначительной доли жилого дома и выплате компенсации за эту долю и совершенно забывали или не желали заявить требование о выплате компенсации за долю земельного участка.

Между тем, с точки зрения закона это неправильно. В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

С учетом приведенных норм, нельзя заявлять иск о выплате компенсации за долю жилого дома, не заявляя при этом аналогичного требования в отношении доли земельного участка одного и того же собственника.

Например, по одному из дел со сходными обстоятельствами в постановлении Президиума Московского областного суда от 19 марта 2014 г. № 169 указано следующее: «Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Х.Н.Н., Ф.Н.С., Х.С.С. в равных долях являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером «…» и расположенного на нем жилого дома «…» в дер. «…» Подольского р-на Московской области. Порядок пользования спорным имуществом между сторонами не определен.
Удовлетворяя иск Х.Н.Н. о взыскании в ее пользу компенсации в счет стоимости 1/3 доли спорного дома, суд исходил из того, что согласно заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы выдел доли в доме технически невозможен в виду физического износа здания. Требующиеся при выделе доли работы по перепланировке могут нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочность конструктивных элементов до критического предела. Истица на выплату ей компенсации согласна. Размер компенсации определен судом в «…» рублей в ценах 2011 года.
Присудив истице взамен принадлежащей ей доли дома денежную компенсацию и прекратив ее право на долю, суд произвел раздел между сторонами по делу земельного участка, на котором расположен названный дом.
Однако выводы суда не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с абз. 4 подпункта 2 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, находился в общей долевой собственности сторон по делу, то по смыслу приведенных выше норм в их взаимосвязи переход права собственности на долю дома влечет отчуждение и доли земельного участка пропорциональной доле в праве собственности на дом.
Между тем, истица от своего права на долю земельного участка не отказывалась, требования о присуждении компенсации за долю земельного участка не заявляла.
При таких данных и исходя из закрепленного подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, оснований для прекращения права собственности истицы на долю жилого дома с присуждением ей соответствующей компенсации у суда не имелось».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О приватизации земельных участков сверх площади, приватизированной в пределах действовавших норм в 1990-е годы

Ко мне иногда обращаются граждане, которые приобрели по наследству или по другим основаниям право собственности на жилой дом и земельный участок, приватизированный в 1990-е годы по нормам (например, 0,12 га, 0,15 га), с вопросом о приватизации оставшейся площади участка при доме. Предлагаю разобраться, возможна ли такая приватизация.

1. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» граждане, имеющие на момент вступления в силу настоящего Закона земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы. При этом предоставить право гражданам приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене у местного Совета народных депутатов.

Пунктом 4 Указа Президента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» было предусмотрено, что при перерегистрации земельного участка, ранее предоставленного бесплатно в пользование гражданина, в собственность ему бесплатно передается участок или его часть в пределах действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков, остальная часть по желанию гражданина либо выкупается им в собственность по договорной цене, либо передается ему в пожизненное наследуемое владение.

Позднее в п. 1 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» было установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать их или брать в аренду.

Из приведенных норм ранее действовавшего законодательства мы видим, что за гражданами сохранялось право пожизненного наследуемого владения или право пользовании земельными участками сверх площади, приватизированной в пределах действовавших норм предоставления земельных участков.

2. Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ (редакция от 29 июля 2017 г.) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Таким образом, по действующему законодательству граждане, к которым в порядке наследования или по иным основаниям перешло право собственности на жилой дом и земельный участок, приватизированный прежним собственником дома в 1990-е годы по установленным нормам площади, вправе зарегистрировать право собственности на закрепленный за домом земельный участок в части, превышающей площадь приватизированного земельного участка. Правда, во внесудебном порядке сделать это вряд ли получится.

По данному вопросу Президиум Московского областного суда в п. 10 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 17 июня 2015 г.) разъяснил следующее: «…при приобретении гражданином недвижимости, находящейся на земельном участке, который был предоставлен на законном основании прежнему владельцу в пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование как до 1 января 1991 г., так и в последующем, к новому владельцу должно переходить право переоформления этого земельного участка в собственность бесплатно в том размере, в котором он находился у прежнего владельца, независимо от реализации им ранее права на приватизацию земли.
Поскольку право истца на земельный участок при доме производно от права на этот участок его наследодателя Ш.А.Т., то к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования всем земельным участком, на котором расположено домовладение, и, соответственно, право на приобретение его в собственность, без ограничения предельными размерами».

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Вопросы для экспертизы по делу об установлении сервитута для проезда и прохода к земельному участку

Рассмотрение спора об установлении сервитута для прохода и проезда через соседний земельный участок требует применения специальных знаний в области землеустройства.

Кроме того, для правильного разрешения такого дела необходимы также специальные знания в сфере оценочной деятельности. Верховный Суд РФ в п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) разъяснил, что, если при рассмотрении дела усматриваются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком, судам необходимо, в соответствии с приведенными положениями закона, определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обременяемого земельного участка, что предполагает вынесение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, ч. 2 ст. 65 АПК РФ), и при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование – возложение на истца обязанности по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы, в том числе путем назначения экспертизы.

Таким образом, по делам об установлении сервитутов необходимо проведение землеустроительной и оценочной экспертизы.

В соответствии с ч. 2 ст. 79 ГПК РФ каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.

С учетом сказанного, предлагаю примерный перечень вопросов для эксперта по обозначенной категории судебных дел:

— определить и указать на плане площадь и местоположение границ земельных участков истца и ответчика;

— каким образом на момент проведения экспертного исследования осуществляется доступ (проход или проезд) к земельному участку истца с кадастровым номером … по адресу: …?

— возможен ли доступ к земельному участку истца непосредственно с земельных участков (земель) общего пользования без установления сервитута?

— если доступ к земельному участку истца без установления сервитута невозможен, то через какие земельные участки можно обеспечить проход и проезд к земельному участку истца? Подготовить все возможные варианты установления сервитута. Указать, какой вариант является наиболее приемлемым и наименее обременительным по мнению эксперта;

— рассчитать размер платы за сервитут по каждому из подготовленных вариантов установления сервитута.

Данные вопросы являются примерными. Конкретные формулировки вопросов будут зависеть от обстоятельств Вашего дела.

Если Вам нужна помощь по этой теме, звоните мне по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О праве собственников зданий на раздел земельных участков из территорий бывших заводов и других государственных предприятий

Обычная ситуация, когда собственники зданий и сооружений из состава бывших заводов и прочих государственных предприятий не могут поделить между собой землю. Но разрешать такие ситуации очень непросто.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. № 15524/04 была выражена такая правовая позиция: «…приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка».

Позднее по другому делу со сходными фактическими обстоятельствами Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 подробно изложил разъяснения о том, как в таких случаях должны разрешаться споры о правах на земельные участки между правообладателями зданий и сооружений.

В этой заметке выделю основные важные для применения на практике моменты и выскажу некоторые свои соображения по одной из самых злободневных проблем, связанных с разделом таких земельных участков.

В постановлении сказано: «По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута… Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта».

Вместе с тем Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что «…сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют».

С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу, но аналогичные законоположения содержатся в ныне действующей ст. 39.20 ЗК РФ, поэтому разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ сохраняют свою актуальность.

Далее в постановлении разъясняется, что «…иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп.
В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового».

По-моему, открытым остался вопрос: может ли собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, требовать признания сделки приватизации недействительной лишь в отношении части земельного участка, занятой его объектом недвижимости и необходимой для его использования, или еще в отношении части земельного участка, необходимой для обеспечения доступа к объекту недвижимости от земельных участков общего пользования.

Проблема прохода и проезда в подобных ситуациях стоит остро. Именно с этой проблемой ко мне чаще всего обращаются организации и предприниматели.

Предполагается, что часть земельного участка, в отношении которой сделка приватизации может быть признана недействительной, будет впоследствии поставлена на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного земельного участка. Между тем в соответствии с ч. 6 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В силу п. 26 ч. 1 ст. 26 названного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Ясно, что при рассмотрении дела о признании недействительной сделки приватизации земельного участка в отношении части этого участка, находящейся под объектом недвижимости истца, об установлении сервитута не может быть и речи. Тогда вполне обоснованным будет выглядеть требование собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, о признании сделки приватизации недействительной не только в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для его использования, но и необходимой для обеспечения доступа от земельных участков общего пользования.

Хотя должен признать, что с практической точки зрения этот вопрос в каждом конкретном случае должен решаться в зависимости от площади и конфигурации приватизированного земельного участка, местоположения на нем объекта недвижимости собственника, чьи права не были учтены, и других обстоятельств дела.

В названном выше постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2011 г. № 4275/11 также разъяснено следующее: «В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
…При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 ЗК РФ).
Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.
Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 ЗК РФ), а если это невозможно – пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости».

При установлении (признании) судом на приватизированный земельный участок права общей долевой собственности и рассмотрении требования о разделе (выделе) земельного участка, как мне представляется, не меньше (если не больше) оснований говорить об обеспечении прямого доступа к выделяемому участку от земельных участков общего пользования.

Как я уже написал, в силу п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (для случая осуществления государственного кадастрового учета).

Согласно некоторым авторам по римскому праву судья мог в своем решении установить сервитуты на вещи, подлежащие разделу. Так, Ю. Барон писал: «…деля участок по реальным частям, он может одной части участка предоставить вещный сервитут на другую» (Барон Ю. Система римского гражданского права / Пер. проф. Л. Петражицкого. М.: Изд. моск. юрид. магазина А.Ф. Скорова, 1898. Вып. 2. Кн. II и III. С. 109). У нас на практике нередко при разделе земельных участков суды устанавливают сервитуты прохода и эксплуатации.

Вместе с тем по действующему законодательству до проведения государственного кадастрового учета образованного в результате выдела земельного участка этот участок пока еще не существует как объект недвижимости, что вытекает из содержания ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости». Стало быть, нет оснований требовать установления сервитута для доступа на земельный участок, которого еще не существует. Остается только вариант выдела земельного участка в конфигурации, обеспечивающей проход или проезд от земельных участков общего пользования.

Но жизнь богаче на различные ситуации, чем мы можем себе представить. Поэтому я опять должен признать, что далеко не в каждом случае такой выдел возможен. И решение этого вопроса будет зависеть от конкретных обстоятельств дела.

В постановлении говорится об иске собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены. Переход права собственности на указанный объект недвижимости влечет переход исключительного права правопредшественника на приватизацию земельного участка в порядке материального правопреемства. Следовательно, такой иск может заявить и новый собственник объекта недвижимости. Об этом как раз говорилось в более раннем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июля 2005 г. № 15524/04. Это важно, поскольку приватизация земельных участков из территорий бывших заводов и других предприятий, как правило, проводилась уже давно, а объекты недвижимости на данных территориях могли неоднократно отчуждаться.

Если Вам нужна помощь по теме этой заметки, звоните мне по телефону: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

О невозможности признания права собственности на земельный участок по договору купли-продажи, если это право не было зарегистрировано

Рассмотрю вопрос о том, какой иск заявлять, если право собственности на купленный земельный участок не было зарегистрировано, и продавец уклоняется от подачи документов на регистрацию.

На первый взгляд в такой ситуации наиболее подходящим и снимающим в дальнейшем все вопросы будет иск о признании права собственности на участок. Однако это поспешный вывод и тут нужно учесть следующее.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права. В теории и практике утвердилось мнение, что иск о признании права собственности – это внедоговорное требование собственника о констатации перед третьими лицами факта принадлежности ему права собственности на спорное имущество.

В п.п. 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Из приведенных разъяснений высших судов видно, что иском о признании права собственности защищается уже возникшее ранее право. Такой иск является способом защиты существующего права, а не средством приобретения права собственности на основании судебного решения.

Пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Таким образом, до государственной регистрации у приобретателя по договору еще не возникает право собственности на земельный участок. Как следствие, не возникшее право (если можно так выразиться) не может быть защищаемо иском о признании права собственности.

Другая сторона вопроса касается конкуренции обязательственных (личных) и вещных исков, при которой действует правило, что личный иск вытесняет вещный. Если мы говорим об обязательственных отношениях сторон, вытекающих из договора купли-продажи земельного участка, то способ защиты прав одной из этих сторон должен соответствовать возникшему правоотношению. Иными словами, иск должен носить обязательственный характер.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Приведенная норма предоставляет покупателю право заявить иск о государственной регистрации перехода права собственности. Такой иск будет соответствовать отношениям сторон по купле-продаже земельного участка.

Затронутые в этой заметке вопросы рассматривались в определении Верховного Суда РФ от 23 мая 2016 г. по делу № 304-ЭС15-18474 по иску о признании права собственности на объекты недвижимости, где было указано следующее: «Общество в обоснование иска о признании права собственности на объекты недвижимости сослалось на возникновение указанного права на основании договора купли-продажи от 02.02.2015. Следовательно, переход к Обществу права собственности на спорное имущество подлежал государственной регистрации.
Вместе с тем право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном порядке за Объединением и никем не оспорено. До предъявления настоящего иска Общество не обращалось к ответчику с иском о государственной регистрацией перехода права собственности на спорные объекты.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.
В пункте 59 Пленума N 10/22 разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 утратил силу с января 2013 года).
По смыслу приведенных разъяснений, иск о признании права собственности может быть удовлетворен в том случае, когда право на недвижимое имущество возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не было зарегистрировано (ранее возникшее право).
Представленные истцом копия договора купли-продажи спорного имущества и квитанция к приходно-кассовому ордеру от 06.02.2015 о внесении в кассу Объединения денежных средств в размере 13 500 000 руб. сами по себе не свидетельствуют о возникновении у истца права собственности на спорное имущество.
Поскольку право собственности на спорные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Объединением, права на них за Обществом не регистрировались и не возникли в силу закона, апелляционный суд, правильно применив указанные нормы права и разъяснения, приведенные в пункте 59 Пленума N 10/22, сделал обоснованные выводы о том, что право собственности на объекты у Общества не возникло, поэтому его нарушенное право не подлежало защите путем предъявления вещного иска, в связи с чем правомерно отказал в иске».

Если Вам нужна помощь по теме этой заметки, звоните мне по телефону: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович